市場快訊

近期REAT、REIT處分物美價廉高力：標脫率高

報導：MyGoNews林承志｜日期：2011-04-06

高力國際表示，當有愈多投資人願意加入競標行列時，得標單價的溢價比率將較高，反而使不動產所有權人獲得較佳收益。

【MyGoNews 林承志/台北報導】跨國商仲高力國際表示，2011年第2季開始，台灣商用不動產市場將陸續出現不動產資產信託（RealEstate Asset Trust, REAT）因到期或不動產投資信託（Real Estate Investment Trust,REIT）因清算而必須處分所持有不動產的個案。由於各個信託契約規定該等證券化計畫之不動產處分係採公開招標方式為之，在中央銀行、財政部與行政院金融監督管理委員會採取多項措施以穩定不動產市場的大環境下，近期不動產市場的成功標售案例對REAT與REIT之資產處分，可當作借鏡。

高力國際表示，分析近期成功標脫之案例，可歸納出以下關鍵因素包括，1. 訂定合宜的底價；2. 標的資產本身條件優越；3. 單純或可被接受的附帶條件。高力國際建議不動產所有權人應察覺到，訂定太高的底價只會引起潛在投資人的反感，以致拒絶參與標案。

合宜的底價及優越的不動產條件，是促使潛在投資人願意參與投標的關鍵因素，當有愈多投資人願意加入競標行列時，得標單價的溢價比率將較高，反而使不動產所有權人獲得較佳收益。

而即將處分不動產的REAT與REIT完全符合前述3個標準，因此，高力國際預估未來應該可以成功標脫其所持有的不動產。但以REIT投資人的立場來看，其對清算事務執行者的最低要求包括但不限於：1. 不動產必須全部處分，以免最後結果是取得部分價金與減資後的未上市、櫃受益證券（REIT上市之最低發行金額為30億元、上櫃之最低發行金額則為20億元）；2. 清算後每單位可分配價金不低於清算前之每單位淨值；3. 期待獲得較高的不動產處分價格。為同時達成這3個要求，高力國際表示，受託機構可於未來的不動產招標文件訂定明確的決標規則，以保障並增加REIT受益人之權益。

高力國際並以案例模擬說明：某REIT持有三個使用類型不同的不動產 I、II 與 III，受託機構可以針對各個不動產及整包不動產訂定四

個底價，換言之，潛在投資人的投標價也有四個，即投標價A（適用不動產 I）、B（適用不動產 II）、C（適用不動產 III）與D（適用同時購買不動產I、II 與 III）。

由於潛在投資人對各個不動產的投資意願不同，致其對個別不動產的評價相異，因此，其可以根據自身需求針對特定不動產或整包不動產出價。若投標價D的最高價額高於投標價A、B與C各自最高價額之合計額，由遞出最高投標價D的投資人得標；反之，則由遞出最高投標價A、B與C的投資人各自取得各個不動產之得標人資格。