【MyGoNews 林承志/台北報導】大台北房地產連走多年多頭，如今可說是已經站上歷史高點，2011年又有ECFA與陸客自由行效應加持，房價是否仍會持續走揚，或是會停步整理。淡江大學教授莊孟翰整理過去40年台灣房地產與經濟發展過程，發現過去3波房價上漲，皆因民眾在面對通貨膨脹壓力下，多傾向採取購屋保值因應，導致需求短期內大增，引導房價飆漲。而2011年台灣在簽訂ECFA後，與中國經貿關係加強，適逢美國經濟仍處低潮，台幣升值態勢明顯，房價雖已達高點，但下修空間並不大，高價產品甚至還有飆漲機會。

根據莊孟翰統計資料，台灣於1973~1974、1978~1980、1987~1989年間分別有3次的房價飆漲潮，其中，前兩次皆因遇到石油危機，消費者多認為必須以購屋保值對抗通貨膨脹，房地產供不應求，房價迅速飆漲。第1次房價大飆漲，政府以頒布高樓禁建與限制融資等措施抑制房價，第2次政府則提高空地稅、北市實施空地限建、追查購屋資金來源，以及對擁有兩棟房屋以上的民眾課徵累進稅等措施，平穩房市。

然而，台灣經濟奇蹟於1987年開花結果，社會長期財富累積，加上新台幣升值，讓民眾有能力購屋置產，在中國人有土斯有財的傳統觀念影響下，房地產成為市場資金追逐焦點，房價更是瘋狂飆漲，1986年北市預售屋平均單價僅7.86萬元，1987年上漲至11.27萬元，1988年再成長1倍至23.04萬元，1989年則突破30萬大關，來到每坪單價33.73萬元，也導致無殼蝸牛運動，夜宿忠孝東路。

為反應民意，抑制房價，政府祭出多重手段，包括禁止空地貸款、國有土地暫停標售、降低貨幣供給量、大幅調高銀行存、放款利率（由6.5%調升至13%）、減低貸款額度、積極籌建國民住宅等政策，不過，最後壓垮台灣房價的最後1根稻草則是1997年政府實施容積管制，建商大量搶建，導致市場產生大量餘屋，供過於求，加上國際油價大漲，經濟景氣衰退，台灣產業結構大調整，房價進入長達13年的修正整理期，直到2003年SARS風暴過後才開始復甦，儘管金融海嘯後，房市景氣略為受創，但在政府有意救市的政策幫助下，房地產景氣隨即擺脫陰霾，回復多頭行情。

莊孟翰表示，這一波多頭的主因為，1.低利率－有史以來最低、最長之低利率時期。2.資金行情－有史以來最多之氾濫游資，錢多為患－華僑、台商、港資不斷湧進。3.遺贈稅大幅調降至10%－有史以來最大之租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市。4.投機炒作。5.國產局標售土地－有史以來最高之地價漲幅，地價屢創新高，助漲房價，導致惡性循環。

展望2011年，台灣房地產市場還有7大動能。

1.美國QE2、QE3，導致資金再度湧向新興國家。

2.南北韓關係緊張，國際資金大部分將湧向中國、香港、新加坡與臺灣。

3.中國、香港打房→國際資金大部分將湧向臺灣。

4.香港人將以CEPA經驗來臺炒房。

5.就國際房價比較，臺灣房價仍偏低－2010年國際房價排名，台北42位，惟租金報酬率僅1.79％，全球排名倒數第2。

6.國際油價、物價帶動房價上漲模式。（油價↑→物價↑→房價↑）

7.股市萬點指日可待→股市、房市相互拉抬。

不過，莊孟翰也提醒民眾，儘管，景氣仍舊看好，但台灣房市泡沫也逐漸在擴大，選擇購屋產品時，應避免冷門、郊區、房價膨脹過於迅速的區域，較能減輕房產泡沫化的衝擊。