【MyGoNews編輯部/綜合報導】作為全球金融危機的起源地，美國房地產市場在危機爆發以來的2年中，經歷了劇烈震盪，在各類數據全面暴跌後，於2010年年初迎來短暫的「小陽春」，但好景不長，隨著各種優惠政策的到期，以及美經濟復甦放緩，美國房市從5月起，再次進入下跌走勢，各類數據頻頻下滑 分析家認為，年初的短暫回溫，不過是政策刺激帶來的「虛假繁榮」，美國復甦根基未穩，房市回暖尚需時日。

2007年房市泡沫破滅以來，美國房地產市場已連續3年處於衰退狀態 但2009年下半年以來，特別是2010年3、4月，受美國首次購房8000美元稅收優惠政策刺激，美房市一度出現回暖跡象，被業界視為「小陽春」。然而，好景不長，隨著政策4月30日到期，房地產市場活躍程度在此後幾個月出現驟降。

首先，美國住房銷量年初以來先減後增，但政策到期後，新舊房屋銷售量均出現大幅萎縮，根據最新數據，7月份美國新房銷量較上個月大跌12.4％，經季節調整，按年率計算為27.6萬戶，為1963年開始此項記錄以來的最低水準；占整個房市銷售量約85％的中古屋銷售量7月份較上月暴跌27.2％，跌幅為1968年以來最大；而與此同時，中古屋庫存空置指標則由6月份的8.9個月，升至12.5個月，大大高出通常6個月以內的正常庫存指標，創下1999年以來最高水平。

其次，房地產市場持續低迷 銷售疲軟抑制了新房開工量和建築開支的增長，6月份私人住宅建築開支，較前一個月下降1.5％後，進一步下跌0.8％；7月份反映未來新房建築走勢的新房建築許可證發放量，下跌3.1％至14個月來最低水準；而美國建築商信心指數8月份已經連續第3個月下滑至13，創17個月低點。
 

第三，房價方面，標準普爾公司發布的凱斯-席勒房價指數顯示，2010年第2季度美國主要城市住宅價格比前一季度上漲4.4％，但房價上升可能是因為退稅政策在最後1個月的作用，7月份美國中古屋銷售平均價較上月下跌0.2％，新房銷售平均價下跌6％，至於其未來趨勢，許多經濟學家認為「銷售下降與庫存上升，意味著美國房價可能會再度下降，進入新的探底階段。」

國際評級機構穆迪投資者服務公司首席經濟學家贊迪表示：「美國樓市非常慘淡，這將是本輪周期的新低，我們幾乎注定將經歷房價的新一輪下滑，我認為房地產市場目前的情形可以被稱為二次探底」。

需要注意的是，當前美國房地產市場政策環境比較寬鬆，房屋融資成本極低，截至8月底，30年期房屋抵押貸款利率已降至創紀錄的4.42％；美國政府6月底時還決定將最高8000美元的稅收減免優惠政策延長3個月，購房者只要在9月底前完成購買即可繼續享受優惠，同時政府還為借貸機構提供違約擔保。此外，許多地區的房價較危機前已經下跌了近1/3，購房者手中的貨幣購買力大大增強， 但即便如此，美國房市仍明顯降溫。

分析家認為，美國房市自身恢復能力虛弱，失業率高漲以及經濟復甦放緩，導致消費者信心嚴重下滑等，使美國房市復甦前景暗淡，真正回暖尚需時日。

金融危機以來，美房市主要靠政策刺激，自身恢復能力虛弱，為促進房地產市場復甦，歐巴馬政府主要採取了3大刺激措施，即(1)鼓勵銀行對無力支付房屋貸款的公民提供再融資項目，(2)通過購買機構抵押貸款支持證券來壓低貸款利率，以及(3)為首次購房者提供8000美元的稅收優惠。但這些政策並沒有從根本上改變住房市場供需基本面情況，而只是將一部分交易量提前到政策有效期內予以消化，人為的操作改變了住房市場的調整軌跡。

《紐約時報》專欄文章指出，在過去18個月，政府已經拿出了能想得出來的所有辦法來幫助房市復甦 然而，經濟狀況再次顯露疲態，潛在的買家消失無蹤；市場幾乎達成共識，那就是「政府已經沒有更多的干預能力」，白宮方面也表示，「應該不可能再次推出稅收優惠政策來刺激房市」，而美國房市病根未除，房地產市場在繁榮時期積聚的泡沫仍待擠出，調整過程不可避免，失去政策支持後的房地產市場前景堪憂。
 

除政策因素外，美國房地產市場遲遲難以回暖，還有其他深層次因素。首先，當前美國復甦步伐放緩，居民收入增長緩慢，特別是失業率居高不下，導致居民購買意願下降，住房消費需求難以回升，是限制美國房市復甦的主要原因。

美國聯邦儲備委員會2010年9月8日發佈的「全國經濟形勢調查報告」說，美國經濟在2010年夏末走弱，更多地區的成長放緩，與前一段時期相比，經濟呈現出「廣泛的減速跡象」。近期美國一系列經濟數據也傳遞出「復甦減速」信號，國第2季度國內生產總值(GDP)按年率計算成長1.6％，與前2個季度相比，大幅下降；8月份密歇根大學消費者信心指數終值為68.9，低於預期，特別是長期居高不下的非農業部門失業率8月份，更是從前一個月的9.5％升至9.6％，潛在購房者因擔心失業導致房貸違約風險，更加不敢貿然出手。

在經濟周期的底部，房地產市場對就業的敏感度要遠高於利率，哈佛大學發布的一份針對歷次房地產危機的研究報告顯示，房地產市場的可持續恢復對就業增長率的依存度，要遠高於利率水平，在居民手中財富大幅縮水和缺乏固定收入的前提下，再優惠的利率對購房者來說也毫無幫助。

其次，當前美國待售房屋積壓嚴重，供應過剩也對房價產生明顯降價壓力，截至7月底，美國待售中古屋存量達到398萬戶，以目前銷售速度，需12.5個月才能賣完；同期，待售新成屋存量為21萬戶，需9.1個月售完。此外，高「止贖率」帶來住房市場上數目可觀的「影子庫存」，包括被銀行接管但尚未掛牌出售的止贖住房，以及正處於止贖程序未來可能被銀行接管的住房等；據美國行業研究機構房地產跟蹤公司統計，2010年上半年美國新增住房止贖案例約165萬件，7月份新增住房止贖案例，較上月又增加近4％，預計2010年止贖案例將超過300萬件，刷新2009年創下的280萬件的歷史最高紀錄。止贖房屋大量入市，將對房價產生明顯降價壓力。在這樣情況下，由於預期房價將繼續下跌，更多消費者選擇握有現金等待，市場觀望氣氛濃厚。

從房地產市場對GDP的相互關係來看，房市數據無法回暖或者至少保持在復甦的軌道上，經濟的持續復甦將難以為繼。歷史上，美國經濟的8次衰退中，有7次源自房地產市場下滑，美國資本經濟學分析師保羅‧戴爾斯也指出，「本輪房市和房價的『二次探底』可能不足以引起另一次衰退，但卻一定會拖累整體復甦。」
 

受益於美國稅收優惠政策，2009年大部分時間裡，美國房價走勢平穩，雖無力為經濟復甦作出貢獻，但因當時美國復甦趨勢強勁，其拖累作用也相對有限，然而，在當前美國復甦遇冷的大環境下，房市低迷的負面影響更值得關注。

首先，房價進一步下跌意味著房屋資產再度縮水，這將使本已受累於高失業率和低工資增長的美國家庭更加抑制支出，而房市的持續低迷可能重挫人們對整體經濟復甦的信心，信心受挫也將直接導致消費低迷，甚至進一步拖累企業投資，令支撐美國經濟70％的消費支出前景更加黯淡。

其次，購房需求下降將直接影響建築領域及上下游產業的就業，甚至可能進一步推高失業率，加劇失業率高企和房市萎靡的惡性循環。此外，美國房價再次走低可能給美國銀行業帶來諸多不利影響。穆迪投資者服務公司示，由於持有的住房抵押貸款比例相對較高，住房價格下跌依然是美國銀行花旗集團等美國大型銀行面臨的最大風險。

而房市低迷對中小銀行的打擊也不容忽視，與2007年的高點相比，美國商業地產價格迄今已下跌41％ 分析人士認為，為商業地產融資主要是地方性中小銀行，因此商業地產市場進一步惡化，很可能加速中小銀行倒閉。

美國財長蓋特納曾經指出，美國房地產市場尚未穩定，如果沒有政府的扶持，未來的經濟衰退將可能會更加嚴重，因為金融體系將無法獲得足夠的資本支持；華爾街知名分析師惠特尼也指出：「未來美國經濟將危險重重，幾乎可以肯定住房市場將進入『雙底衰退』，銀行對欠款的貸款人將採取更嚴厲的違約對策，反過來將讓市場出現更多住房庫存，令房價下跌的壓力更加沈重。」