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列印【MyGoNews衷柏宣/專題報導】房地產行情發展到現在這個階段，接下來，該漲？該跌？始終是很多人關心的話題，「這幾年來，喊漲的人，看起來都對！喊跌的人，結果房價卻是是越喊越漲。」但是，房價到底有沒有支撐它繼續上漲的力道呢？其實，喊漲房價的都有他的理由，喊跌房價的也有他的觀點，從他們的論點來看「其實都有道理」。
認為房價會繼續上漲的這一派認為，市場的需求大於供給，在土地稀有的情況下，房屋供應量是不足的，蓋再多的房子也趕不上需求，因此，房價可以繼續上揚的。這個理由乍聽之下是對的，但卻有些文不對題，有偷換概念之嫌。因為，有房子的人通常不止擁有1戶，沒房子的人卻連1戶也沒有，換句話說：「就算房屋市場需求大於供給，那也是部分已經有房子的人不斷的進場買屋，讓房價炒高，那些真正需要房子的人，依舊是買不起房子的族群。」真正需要房子的人買不起，不需要房子的人一直買，終究是會消耗掉市場買氣的。
有人說，房地產對經濟成長的貢獻大，能夠帶動的行業很多，因此，要鼓勵房地產的發展，允許房價上漲，這個理由有一定的道理。但從另一個角度看，房地產本身相較於電子產業來說，並沒有多少技術層面可言，房地產的高利潤吸引了其它行業的資源向房地產業集中，實際上降低了經濟的長期成長能力，所以，房市發展帶動經濟成長，某些角度上的立論基礎，並沒有那麼紮實。
另外，從金融角度觀察房地產，現階段資金泛濫，隱性通貨膨脹逐漸升高，長期來看，房價總要上漲。加上台灣放寬遺贈稅吸引很大量的台資資金回流，確實造成房地產行情被這些投資性的資金推高，過去幾年，房價不斷上漲的事實也證明這種看法頗有道理，但這種看法也只關注到經濟層面。
房價高漲引發了市場的民怨，所以，中國政府、台灣政府都開始進行「打房」的手段，不過，從實際的成效來觀察，兩岸正的打房效果都看似有限，迷信市場的人常常說「市場的力量最大，政府的干預影響不了市場的長期走勢」，因為，在房地產市場的證據就是政府多次的打房，結果每次房價都是越調越漲。
這種觀點不能說完全不正確，但起碼是不全面，它需要一個前提~那就是「房地產遊戲規則不能改變」，如果遊戲規則可以改變，市場力量就不是決定性力量。舉個例子：自行車比賽可以是速度快的得到冠軍，也可以是速度慢的得到冠軍，為什麼呢？因為比賽規則可以設定，當我們設定比賽是快騎比賽，則速度快者冠軍，反之，則速度慢者冠軍。
所以，最大的力量是「設定規則的力量」，而政府就具有設定規則的力量。簡單來說，當政府將房地產市場設定為投資市場時，並允許市場力量自由行動時，市場的力量就是決定性的；當政府將房地產市場設定為必需受到約束管制的生活必需品市場時，市場就沒有什麼力量。
所以，房地產價格要漲？要跌？除了市場經濟因素之外，政府決定規則的力量，才是讓房價上揚或下跌的最重要決策力量，如果，政府用正政策引導，讓房市的潛在需求大幅萎縮，投資房地產的人將逐漸難以找到接手的買家，加上政府從資金和稅收上打擊住房投資需求，投資需求本身也會趨於下降。
所以，現階段的房價飆漲的原因是「政府沒有在管」，或者可以說「政府某些程度刻意的放鬆」，才導致房價飆升，一旦政府出手要管房地產，改變市場遊戲規則，那麼，新一波房市景氣循環，就會從高點開始向下滑動。
這裡最弔詭的則是，2010年台灣有「五都選舉」，為了選票，政府不敢刻意打壓房價，因為擁房者都是具有經濟基礎的選民，除了擁有選票、還擁有選舉贊助資金。2012年有總統大選，還是為了選票，不敢輕易的得罪市場有錢的那一方。所以，政府的「房市遊戲規則」或許會改，但是，以馬英九總統的內閣魄力來看，結論恐怕會是「不必期望改太多」。
