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列印【MyGoNews房產研究所】本研究報告分別從台北及上海所得還原基要價值後，經實證結果，均指出二者之不動產市場皆存在泡沫化現象。首先以台北市而言，自1987~1990年為房價上漲階段，而泡沫價格亦在市場上快速成長，泡沫價格於2000年第2季達到最大化，當時的房價一坪約36.31萬，而泡沫價格一坪約7.9萬，泡沫價格佔房價約22%；自2000年後，房價震盪起伏，而泡沫價格亦維持在一坪7萬元左右。
此外，從房價與所得推估的實證結果，發現上海市房價亦存在泡沫化現象。上海房價自2000年一坪2.69萬上漲至2008年一坪9.33萬，而泡沫價格亦自一坪1.33萬上漲至3.3萬，其間泡沫價格於2008年3月達最高峰。
由以上房價與所得推估的實證結果發現，無論台北或上海皆存在泡沫化現象。本文由所得建立之房價基值應用於狀態空間模型之結果，實證發現無論台北或上海，其房價與所得皆有顯著之正向關係，表示泡沫價格的波動程度非常顯著，房價有泡沫價格現象。
另一方面，從泡沫價格之統計量得知，台北市所得推估之泡沫的峰態係數為1.38，小於上海所得推估之泡沫的峰態係數2.02，由此顯示，台北不動產泡沫價格較穩定，隱含著台北所得變數較不敏感。
泡沫化經濟與總體經濟環境息息相關，許多國內外文獻也表示，泡沫經濟之發生與總體經濟因素如貨幣供給額、物價指數、股價、利率、外匯存底等具有相互影響之關係。
本研究透過迴歸分析發現，上述各種總體經濟變數對台北市及上海市所得推算之泡沫價格皆有不同程度的影響。首先就台北市而言，實證結果顯示，貨幣供給額、通貨膨脹率及股價指數影響其不動產泡沫價格最為顯著。而另一方面，上海之不動產泡沫價格受貨幣供給額及貸款利率之影響較為顯著。
由此可見，不同的經濟體系下，其不動產市場所產生的價格泡沫之影響因素亦不盡相同，然貨幣供給額為兩地不動產價格泡沫共同之影響因素。此外，從兩地所得推估之泡沫價格之迴歸結果亦可得知，台北所得推估之泡沫價格模型之效果較優於上海。換言之，所得較適合用來作為分析台灣不動產價格泡沫化現象的衡量指標。
