新聞摘要
- 美國紐約曼哈頓住宅空置率1％，小豪宅成搶手貨
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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】萊坊的合作夥伴，全紐約市最大的不動產仲介公司「道格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)」，最近發表2015年第二季紐約市住宅市場分析。報告中指出，紐約市曼哈頓住宅空置率僅1.07％，低空置率帶動了價格上揚。曼哈頓住宅的平均銷售時間亦由四年前的136天減少至92天，證明需求在過去四年大幅成長。
瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，美國紐約是世界商業、金融以及旅遊的中心，其中曼哈頓住宅毛租金資本化率達到4％至5％，轉手容易，吸引了美國國內及世界各國的不動產投資曼哈頓住宅。目前曼哈頓的中階住宅每戶均價約在美金187萬元(約新台幣近6,000萬元)。而對於小資族來說，總價低於美金100萬元(約新台幣3,260萬元)的小豪宅更是搶手物件。
以位於曼哈頓上東城區的64大樓(SIXTYFOUR)為例，該大樓位於傳統豪宅區，距離中央公園步行約8分鐘，不少銀行家及外國領事的住所均位於該區，64大樓總價約美金74.5萬元起(約新台幣2,384萬元)，為區內稀有的低總價物件。蘇銳強表示，有位台灣投資者有興趣投資位於曼哈頓總價在美金100萬元左右的公寓，並親自到紐約了解64大樓，原本打算下訂二戶，但在考慮一週後準備出價時，這二戶已經被其他的投資者搶先購買，這說明曼哈頓小豪宅的市場需求極大。
蘇銳強表示，受到美國升息在即的影響，不少投資人因害怕升息後不動產售價可能下跌的預期心理，而對投資美國不動產躊住不前。但過去資料顯示美國利率上升並不代表不動產價格會立刻下降，美國聯準會在2004年中時聯邦利率從1％逐漸調升，至2006年中達到5.25％，並維持至2007年的9月。但依照道格拉斯艾麗曼 (Douglas Elliman)的資料顯示，曼哈頓住戶單價不但沒有下跌，反由2004年的每平方英呎的767美元，升至2007年的每平方英呎的1,120美元，漲幅達到40％。而2004年至2007年之美國GDP呈現強勁成長，年漲幅在2.6％至3.8％之間。這也證明利息雖是影響美國房價的因素，但絕非唯一因素。反而經濟成長才是對美國房價最主要的影響因素之一。世界銀行預估美國今年的GDP成長率約2.7％，到了2017年仍有約2.4％的水準。在良好的GDP成長率，相信美國房價未來二年仍會保持上升趨勢。
除了升息問題，針對近幾天的台幣貶值，蘇銳強表示，海外不動產投資大都以長期為主，滙率風險是海外投資一定要考量的問題。亞洲貨幣競貶才剛開始，未來新台幣對美元滙率仍有下跌的可能；反觀美金升值是未來的趨勢，若現在以新台幣進場購買美國不動產，將來不但可以保值還有機會賺取滙差。
以曼哈頓64大樓(SIXTYFOUR)為例，一戶約美金74.5萬元，以32新台幣兌換1美金來換算，折合約新台幣2,384萬元；若未來美金升值至34新台幣兌換1美金，則該物件價格將會變成新台幣約2,533萬元，不含房價增值，上漲幅度可達6％。
蘇銳強認為，國人要投資海外不動產，最好委託信譽良好的跨國不動產經紀顧問公司，並對於投資標的的經濟環境以及未來發展都要有一定程度的了解。而且該經紀顧問公司最好能提供完善的一站式售後服務，包括出租、租賃管理、出售處份，能為投資人減少管理海外不動產之煩惱及疑慮。
瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，美國紐約是世界商業、金融以及旅遊的中心，其中曼哈頓住宅毛租金資本化率達到4％至5％，轉手容易，吸引了美國國內及世界各國的不動產投資曼哈頓住宅。目前曼哈頓的中階住宅每戶均價約在美金187萬元(約新台幣近6,000萬元)。而對於小資族來說，總價低於美金100萬元(約新台幣3,260萬元)的小豪宅更是搶手物件。
以位於曼哈頓上東城區的64大樓(SIXTYFOUR)為例，該大樓位於傳統豪宅區，距離中央公園步行約8分鐘，不少銀行家及外國領事的住所均位於該區，64大樓總價約美金74.5萬元起(約新台幣2,384萬元)，為區內稀有的低總價物件。蘇銳強表示，有位台灣投資者有興趣投資位於曼哈頓總價在美金100萬元左右的公寓，並親自到紐約了解64大樓，原本打算下訂二戶，但在考慮一週後準備出價時，這二戶已經被其他的投資者搶先購買，這說明曼哈頓小豪宅的市場需求極大。
蘇銳強表示，受到美國升息在即的影響，不少投資人因害怕升息後不動產售價可能下跌的預期心理，而對投資美國不動產躊住不前。但過去資料顯示美國利率上升並不代表不動產價格會立刻下降，美國聯準會在2004年中時聯邦利率從1％逐漸調升，至2006年中達到5.25％，並維持至2007年的9月。但依照道格拉斯艾麗曼 (Douglas Elliman)的資料顯示，曼哈頓住戶單價不但沒有下跌，反由2004年的每平方英呎的767美元，升至2007年的每平方英呎的1,120美元，漲幅達到40％。而2004年至2007年之美國GDP呈現強勁成長，年漲幅在2.6％至3.8％之間。這也證明利息雖是影響美國房價的因素，但絕非唯一因素。反而經濟成長才是對美國房價最主要的影響因素之一。世界銀行預估美國今年的GDP成長率約2.7％，到了2017年仍有約2.4％的水準。在良好的GDP成長率，相信美國房價未來二年仍會保持上升趨勢。
除了升息問題，針對近幾天的台幣貶值，蘇銳強表示，海外不動產投資大都以長期為主，滙率風險是海外投資一定要考量的問題。亞洲貨幣競貶才剛開始，未來新台幣對美元滙率仍有下跌的可能；反觀美金升值是未來的趨勢，若現在以新台幣進場購買美國不動產，將來不但可以保值還有機會賺取滙差。
以曼哈頓64大樓(SIXTYFOUR)為例，一戶約美金74.5萬元，以32新台幣兌換1美金來換算，折合約新台幣2,384萬元；若未來美金升值至34新台幣兌換1美金，則該物件價格將會變成新台幣約2,533萬元，不含房價增值，上漲幅度可達6％。
蘇銳強認為，國人要投資海外不動產，最好委託信譽良好的跨國不動產經紀顧問公司，並對於投資標的的經濟環境以及未來發展都要有一定程度的了解。而且該經紀顧問公司最好能提供完善的一站式售後服務，包括出租、租賃管理、出售處份，能為投資人減少管理海外不動產之煩惱及疑慮。
