【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2015年7月1日發表第二季商用不動產發展現況調查，戴德梁行總經理顏炳立表示，隨著壽險投資房地產資金外流及房地合一稅制改革等因素，2015年第2季房地產交易量大幅下滑，買賣成交量(不含土地)僅有新台幣86.23億元，較上季及2014年同期分別銳減63.3％及16.9％。買氣一路下挫，因市場尚未出現倒貨現象，賣方融資成本仍處於低檔，價格未見明顯鬆動，然買方對價格下調有更大的期待，致買賣雙方對價格無交集，只見交易量持續萎縮。面對現在的房地產狀況，顏炳立表示：「台灣房市凌遲結束，送入加護病房。」他並表示：「建商已經準備存糧過冬。」

 
戴德梁行指出，目前的買盤幾乎仰賴需求穩定的工業地產撐盤，以科技業及製造業購置工業廠房自用為主，此類第二季交易金額約有63.44億元，佔交易量的73.6％，其中最大交易金額為日月光以新台幣24.66億元購入位於高雄市楠梓區的廠房。其他類型如辦公大樓、廠辦大樓及零售店面商場各別交易量均低於新台幣10億以下的總量。而唯一一宗壽險投資個案為中國人壽以新台幣4.6億元，購置台北市南港軟體園區二期約1,000坪面積的辦公空間，由佳生科技售後租回使用。
 
房地合一稅於六月拍板確定，對於商用不動產投資市場而言，外商投資法人受衝擊頗大，以台灣分公司的持有方式，其不動產交易利得稅率將大幅增加為35％~45％不等，大幅壓縮資本利得空間，儼然對外資投資台灣房地產築起一道高牆。由於日出條款為2016年，想要適用舊制的外資買家，僅有未來半年的進場時機。然因應明年新制上路，外商私募基金刻在研擬交易架構的調整，例如境外交易或成立子公司，期能調整出符合投資效益的架構，若交易成本的稅費增加侵蝕投資獲利，外資對於投資台灣不動產，恐將轉移陣地。
 
而房地合一稅對於本地企業是以稅率17％併入營利事業所得稅結算申報，其影響較為有限。目前影響投資市場的主因仍在於投資人普遍認為市場價格已來到高點，買賣雙方的價格認知普遍存在差距，預期下半年投資交易量仍處於低水位。
 
老舊辦公大樓轉型為旅館
 
本季台北市各區A級辦公大樓租金表現持穩，惟因新大樓釋出租金較高，故全市平均租金微升為每月每坪2,490元。空置率因南京松江區聯邦育樂大樓釋出，全市上升0.9個百分點至9.8％。各區以敦北民生區去化約2,000坪為最多。
 
A級辦大樓第二季去化面積以150~200坪為主，租戶包含金融證券業、網路科技公司、專業顧問服務業。本季大面積的承租個案有玉山證券承租宏泰金融中心約1,200坪。近期銀行活化資產動作頻仍，總部遷到信義計畫區的華南銀行將樓高八層，面積各為1,692坪、1,248坪的開封、中山兩大樓進行招租可望轉型為旅館。位於交通位置優越的市中心舊辦公大樓，在觀光市場需求帶動下，持續轉型為旅館蔚為熱潮。龍巖集團位於長春路、敦化北路口12層的西華大樓，亦出租轉作精品飯店。
 
西湖段企業主打算獲利了結，遷移至汐止新廠辦區
 
內湖科技園區租戶需求來源主要以區內遷移為主，由於西湖段發展已飽和，新供給量有限，空置面積去化迅速。區域外有大面積需求之企業則以文德段或舊宗段為主。預計西湖段租金仍將持續溫和上漲；文德段或舊宗段因尚有一定存量仍待去化，租金呈現持平走勢。另西湖段有部分企業評估出售持有已久之廠辦，預計遷移至汐止等新興廠辦區域，欲藉此價格高點獲利了結，並為企業尋找更新穎且價格相對合宜之辦公空間。
 
房地合一稅逼退雙北土地投資，容移代金澆熄土地追價動能
 
隨著房地合一稅制塵埃落定，也將土地投資方向帶出雙北市以外。根據戴德梁行統計，2015年第二季土地交易金額為377億元，量能中規中矩，但戰區則遠離了高房價的雙北市，走向總價低於2,000萬的桃園、台中等地區。
 
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，在2015年第二季前十大土地交易中，僅有一宗位於台北市，即元利建設以自然人名義標得位於東方工商南側約367坪之軍方土地，其餘九大土地交易皆不在雙北市，其中桃園市及台中市等二都即佔了六宗。由土地投資區域的轉向，不難看出定調『自用住宅免稅額400萬』的房地合一稅，除了將導引產品規劃朝向中小坪數外，也將開發商推向1,000~2,000萬總價帶為主的桃園、新竹、台中等地區。
 
土地追價動能方面，楊長達分析，「台北市容積移轉審查許可自治條例」實施即將屆滿一年，開發商過去透過購買公共設施保留地進行容積移轉，以增加在台北市精華區搶地競爭優勢之策略，在兩年後即將落日，未來容積移轉必須透過向政府繳納容積移轉代金之方式取得，而容積移轉之差額利潤將大部分落入政府手中，因此近期開發商向民間購買公共設施保留地容積之意願已大幅降低，道路、公園等土地之交易行情更從2013年約公告現值1.8倍，跌至目前僅約公告現值之1.1倍。當容積移轉不再是土地競價利器時，土地更將失去追價動能。