【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查2013年3月17日公布，本季民調顯示，全台民眾對於長、短期(一年及三個月)房價看法，看跌比例持續擴大，其中，長期「看跌」房價比重52％，更創近13季來最高，並且，未來半年認為「是」購屋好時機比重，僅28％，較上季大減9％，顯見在九合一選後觀望氣氛更重，多數民眾並未受到房地合一轉輕稅消息激勵。另外，調查結果也顯示，奢侈稅實施後，北冷、中南溫熱市況，開始出現轉變，全台七大都會區短期房價看法，看跌比重都多於看漲，全台房市「轉冷」趨勢全面成型。
 
永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，政府調控房市，財政與稅賦手段雙管齊下，不僅針對特定區、高總價產品，進行限貸，更有查稅、升息、加稅等各項措施，目前更有房地合一立法推動，現今全台房市已「轉冷」，買氣低迷，量能頻創新低，房價修正態勢已確立。由於，近期全台網路物件，降價求售情形不斷擴大，預期Q2房價修正情形將更趨明顯。
 
對於目前買方何時該進場，葉凌棋指出，無論政府怎樣調控房市，稅負如何調整，對於自用型買方來說，權益 影響極小，且2015年全球低利率環境不變，房價大跌機會並不高，建議自用型買方可趁房價回檔，積極進場看購屋。預估2015年Q2隨價格修正後，量能將較Q1增加，預期2015年上半年全台房市將較去年同期『價跌量平』。
 
全台房市看法更趨保守，長短期房價看跌比重均突破5成，位於近13季高點，未來半年「是」進場時機比重只剩28％，創近三季新低
 
根據本季民調數據顯示，全台民眾看跌房市趨勢擴大，短期(未來三個月)房價看跌比重高達50％(圖一)、長期(未來一年)房價看跌比重更高達52％(圖二)，紛創近13季次高及最高，長、短期看跌比重都較上季大幅攀高，民眾對房市看法有越來越悲觀的狀況。另外，調查結果也指出，民眾認為未來半年「不是」購屋好時機比重，達49％，認為是購屋好時機比重，僅28％(圖三)，不僅較上季大減9％，更是近三季新低，民眾對於購屋態度也越來越保守。
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，本次調查橫跨2/12財政部釋出房地合一轉輕稅訊息的前後，這次調查結果得出「看跌」比重創新高、認為「是」進場時機大減的結果，相當具指標意味，顯見多數民眾並未受到房地合一轉輕稅消息激勵，房價持續修正已是目前市場主流共識。
 
全台七大都會區，市況全面轉冷
 
另外，本季調查更發現，奢侈稅實施後，北冷、中南溫熱市況，也開始出現轉變，全台七大都會區短期房價看法，看跌比重都多於看漲，全台房市從北到南「轉冷」趨勢全面成型(表一)。以雙北來說，本季民眾對於長、短期房價看跌比重均高達5~6成，看跌情形較上季持續擴大；而雙北以外的桃園、新竹、台中、台南、高雄等都會區，短期房價看跌比重，也首次全面出現看跌多於看漲的狀況，全台主要都會區「全面轉冷」，尤其桃園，本季短期房價看漲比重僅16％，七都中僅略高於台北的13 ％，比重更較上季大減25％，七都中下滑幅度最高，民眾態度轉變最大。
 
黃舒衛分析，政府持續調控房市，2014年以來各項限貸、查稅、升息、加稅等措施持續釋出，2015年不僅持續推動房地合一稅立法，更開始關注中南部及偏遠地區房價飆漲狀況，種種調控方式，確實使買氣保守，加上2014年地方九合一大選後，新首長對區內各項重大建設規劃重新審視，重大建設出現變數，引發市場疑慮，導致現 今民眾對雙北以外區域，房價看法開始由漲轉跌，出現大幅降溫狀況。
 
房市低迷，如何破僵局？「只要房價有明顯修正」，買方即願意進場
 
而對於目前買方不進場的僵局，該如何突破？根據本季調查，民眾認為未來半年不是購屋好時機主因，以「預期房價下跌」佔38％(圖四)，躍居最高，民眾預期房價應 進一步修正，所以進場意願低。
 
對此，黃舒衛表示，目前市場對於降價期待深，屋主不應以房地合一方向暫轉輕稅，就拉高售屋心態，需盡量貼近消費者需求，否則將面臨有行無市的狀況，尤其根據調查指出，目前會認為未來半年是購屋好時機者，原因以「議價空間拉大」佔30％最高、「市場供給量增，有更多好物件釋出」(23％)居次(圖五)，因此，如果屋主能調整心態，適度「降價」，對於拉升購屋者進場意願 ，才會有所助益。
 
另外，黃舒衛更指出，即便近期政府持續調升房屋持有稅(如：房屋稅)，根據調查指出，僅有15％的民眾會裹足不前或放棄購買，有高達60％的民眾表示，只要「房價有明顯修正，還是會進場」(圖六)，因此，相信屋主若可以合理降價，對於突破目前冰冷低迷的市況，會有很大的幫助。
 
目前房市仍未見復甦訊號，2015 Q1全台房市價量續修 
 
對於，近期全台房市是否有復甦訊號？永慶房產事業群總經理葉凌棋分析，受到政策調控房市影響，由內政部資料統計發現，2014年全台買賣移轉交易量僅約32.1萬件，創近12年來新低，量能比2003年SARS時還低(圖七)，交易量能明顯受到壓抑；而延續2014年的市況，2015年1~2月六大直轄市買賣移轉量目前也未見起色，六大直 轄市交易量能持續下滑，包含台北、新北、高雄，1~2月移轉量年衰退幅度更超過2成(圖八)，買氣有更為低迷的狀況。
 
而除了交易量能續縮外，葉凌棋指出，觀察2015Q1(統計至2月底)不含預售屋的成交均價表現，六大直轄市房價也呈現全面下修的狀況，尤其北市價格創近八季新低，新北市及高雄則是近五季最低。北市Q1房價較歷史最高點，跌幅已有6％，新北也有5％，全台主要都會區房 價都有鬆動，跌幅擴大跡象(圖九)。
 
政策調控房市及2016年選舉變數大，2015Q1屋主降價求售情形擴大
 
葉凌棋指出，由於目前買氣低迷，加上政策調控房市及2016年選舉變數大等因素影響，目前屋主願意降價比例較上季更高，統計Q1(至2月底止)網路住宅待售物件開價資訊，全台主要都會區，屋主降價比例，介於14％~31％不等，都較上季走高。
 
目前Q1全台有18.1％網路住宅待售物件出現降價，台北更有31％(將近三件有一件降價)、新北有25.7％(四件有一件降價)(圖十)，顯示連串的房市調控政策下，屋主瞭解到房價修正趨勢已成型，降價才能吸引買家點閱，提高待售物件能見度，進而加快銷售。
 
由於，近期全台網路物件，降價求售情形擴大，高總價產品因市場需求較低，降價求售比重更高，預期Q2房價修正情形會更趨於明顯，高總價產品修正幅度可能會更大。
 
低利率環境下，房價大跌機會不大，自用買方可在房價跌5％-15％後進場
 
對於2015年上半年(H1)的房市交易，葉凌棋指出，2015年全球經濟情勢，普遍都呈現緩步復甦的狀況，主要國家貨幣政策均以刺激經濟、防通縮為主軸，預期2015年低利率環境仍將持續，即便美國6月後開始升息，國內央行跟進，預估升息幅度也不大，國內房價受利率調升，而大幅下跌機會並不大，建議自用型買方可趁這波政府調控房市，積極進場看購屋。另外，對於交易量，預估2015年Q2隨價格修正後，量能將較Q1增加，預期2015年上半年全台房市將較2014年同期『價跌量平』。
 
最後，葉凌棋表示，目前政府調控房市不鬆手，財政及稅賦手段雙管齊下，加上房地合一課稅立法已箭在弦上，提醒屋主要留意當前市場趨勢。整體而言，目前主要都會區房價均已出現修正，供給量過大、投資買盤重的區域(重劃區、郊區)及產品(高總價豪宅)，預期價格下修幅度將會更高，建議屋主可配合自身財務規劃，適度汰弱留強，以維持手邊現金水位，避免政策因素，導致房價走跌，造成資產減損。
 
永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查2013年3月17日公布，採「電子郵件」方式，將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為2015/02/06~2015/02/26。回收有效問卷數為1056份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.1％。本季調查介於財政部2/12釋出房地合一輕稅期間，這次調查結果對於最新市場趨勢判讀，將具有相當指標性。