【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年六都上半年房市表現受到學運、政治、社會及梅雨季等利空議題打亂，整體房市呈「價漲、量縮」。惟在市場供給量方面，根據永慶房仲網委售量統計，2014年上半年供給量創3年來新高，全國網路物件供給量不僅較去年上半年成長3成3，更較前年同期大幅成長5成。
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，2014下半年房市在持續管制下，再加上房地合一實價課稅議題將持續發酵，屋主價格軟化機會大，自住民眾看屋可把握選前市場氣氛，價格較具彈性，認真進場多看屋、多比價，多屋族、置產屋主也應趕在2015年立法底定前，盡早做好汰弱留強的工作，以保全經營成果。
 
上半年六都房市呈「價小漲  量縮超過一成」 北市走勢已趨緩
台北、新北、台中較去年量縮一成六以上最多  僅台南持平
 
從2014上半年房市表現來看，黃舒衛分析，從2014年上半年全台六都平均成交均價較去年同期走勢來看(表一)，2014年六都中古住宅均價都較2013年同期呈現上揚，除台北市房價漲幅僅3.9％最低外，其他五大都會區房價仍持續上揚，且漲幅都在一成以上，其中又以台南漲幅近兩成最高，跟2011年奢侈稅實施以來平均房價年漲幅相比，台北、桃園、高雄房價漲幅有趨緩的跡象，顯示近年來政策壓抑下，房價最高的台北市已出現漲幅壓縮的趨勢，但基期相對低的區域仍有補漲的現象。
 
從交易量來觀察(表二、圖一)，黃舒衛分析，2014年上半年六都建物買賣移轉件數，合計衰退11.7％。從各主要都會區來觀察，除台南持平外，其他五都均較2013年同期呈現衰退。其中，又以台北、新北、台中較2013年同期交易量縮減幅度最大，比重在一成六以上，而桃園量縮7.7％，高雄量縮4.5％。而跟2011年奢侈稅實施前相比，全台各都會區交易量，除台南、高雄外，其他四都均呈現衰退，雙北衰退幅度更達三成以上。
 
黃舒衛分析，2014年上半年全球經濟仍穩定復甦，在台灣出口持續成長帶動下，上半年經濟穩定成長，照理房市表現應該跟去年相差不大，抑或能承接2013年下半年的穩定量，但孰料2014上半年房市銷售旺季被市場學運、政治、社會及梅雨季等利空議題打亂，旺季不旺，房市交易呈現萎縮，表現不如預期。
 
展望2014下半年房市環境，六月底央行又祭出限貸四絕招，雖然主要是要讓市場降溫，但恐會誤傷到自住需求的進場信心，以及造成換屋族的不便，勢必再使市場陷入膠著，現又拋出房地合一實價課稅的議題，看來下半年選前房市將形成投機客加速退場，自住客信心、能力決定價量走勢的新態勢。
 
2014上半年全國供給大增  下半年房市可望再掀一波獲利了結潮
多屋族屋主價格不必過度堅持  少賺一點  跑快一點 
 
從永慶房仲網委售物件量來觀察(圖二)，黃舒衛分析，2014年上半年全國網路物件供給較2013年同期成長3成3，更較2012年同期大幅成長5成，且自2013年上半年以來，由於奢侈稅滿兩年，部分物件脫離閉鎖期，市場供給量產生逐步墊高趨勢，到2014年上半年各地區網路物件供給量指數都創下新高，連缺乏新屋供給、供不應求的台北市都較去年出現近兩成的委售量，特別是台中、桃園較供給量較2012年同期大增高達八成以上，顯示2014年上半年已湧現獲利了結潮。
 
黃舒衛表示，選前房市政策多，財政部除主推房地合一政策外，又積極查稅，而央行又擴大管制範圍、限縮貸款成數，增加買方自備款門檻，將導致市場價量走緩。對多屋族的屋主來說，若還要面對未來升息、物件去化越來越難的風險，就應該要及早獲利了結，可以想見，2014下半年房市可望再掀起一波獲利了結潮，再加上預售屋實價登錄新制、實價課稅政策明年箭在弦上，多屋族屋主若想落袋為安，價格就不必過度堅持，應趁著政策成形前，見好就收即可，先賣先贏，少賺一點，可以跑快一點。
 
對於自住民眾來說，政策完全不受影響購屋。黃舒衛分析，政府持續推出房市調控政策，預期2014下半年市場供給量肯定持續放大，自住客群將有更多看屋選擇，建議可以提早進場做功課，趁著選前這波政策打房題材，屋主心態較具彈性，可大膽進場議價，一定能選到物美價廉物件。而且2015年若是實價課稅政策成形，沉重的交易稅賦加上囤房稅很有可能會墊高房價，所以自住民眾應趁選前布局，爭取更優惠的價格及更多的物件選擇。
 
最後，黃舒衛提醒，選前政府仍積極調控，財政部仍持續查稅，房市置產應有新而正確的觀念。目前房價仍處在價格高檔盤整之時，多屋族屋主可衡酌釋出手邊餘屋，配合市場趨勢及自身財務規劃，適度汰弱留強，多換少、小換大，二線轉進一線精華商圈，盡早獲利了結，以維持手邊現金水位，避免政策、市場變動造成資產減損，甚至無預期的虧損。對自住民眾來說，政策影響不大，可趁選前市場供給量大之際，多進場看屋，大膽議價，挑選心目中物美價廉好物件。