新聞摘要
- 2013年經濟前景仍不甚樂觀，但不動產作為刺激國家經濟成長的火車頭，不少地區政府皆對開發商釋出善意
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【MyGoNews林承志/台北報導】戴德梁行公佈2012年12月亞洲主要城市不動產物業市場動態報告，儘管2013年經濟前景仍不甚樂觀，但不動產作為刺激國家經濟成長的火車頭，不少地區政府皆對開發商釋出善意，而各大都市重大投資案件也持續在醞釀中。
曼谷
泰國呵叻府的大山（考艾）國家公園地區的樓市近年銷情不俗，過去兩年的樓宇銷量超過 600 億泰銖，吸引到不少發展商進駐推出獨立屋及公寓等新樓盤。其中一家開發商盛詩里房地產就已推出 10 個公寓項目，共提供 1,500 個單位，總值至少 150 億泰銖；另外還有約 1,800 個獨立屋或別墅單位推出，總值最少為 200 億泰銖。住宅用地方面，過去兩年當地共售出 3,600 幅地皮，平均單價約每 1,600 平方米售 400 至 500 萬泰銖，總銷售額為 250 億泰銖。
據一項地產研究報告指出，曼谷湄南河（昭披耶河）沿岸的查隆功路、Charoennakorn 及拉瑪三世路地段，以至薩通席隆及 Narathiwas Ratchanakarin 路外圍，由於購物、飲食、消閒、教育、醫院等生活配套齊備，現成為曼谷最熱門的住宅區域，不少高級酒店、時尚高層公寓及企業大樓均建於當地，令都會氣息更濃厚。
胡志明市
越南政府冀透過減稅、資助利息還款及成立新的房屋基金等措施，以振興低迷的地產市道。越南建設部上月中向財政部建議，給購買 70 平方米或以下、每平方米單價不超過 1,500 萬越南盾小型單位的買家減免一半增值稅，另外又建議給參與投資買賣的企業延長繳稅期限。建設部期望財政部研究建議後，可於本年年初或最遲一年內落實推行。
越南樓市銷情呆滯，但河內仍有新盤趕於 2012 年內宣布開售或正式推出，這些項目希望憑著實惠的售價、地理優勢、由知名開發商負責項目及工程進度良好等優點來吸引買家。其中位於河內西湖旁的 Starlake 項目，由韓資 THT 發展公司開發，項目投資額為 25 億美元。THT 發展公司表示開發 Starlake 項目，顯示韓商仍然看好越南的投資前景。
香港
香港房屋協會於青衣綠街的置安心資助出售房屋項目「綠悠雅苑」於 12 月 28 日至 1 月 18 日接受申請認購，共收到逾四萬宗申請。項目有三座 38 層高住宅物業，提供 988 個中小型單位，實用面積介乎 420 至 700 平方呎，逾 75%為兩房單位，預計 2015 年年初落成。單位售價為 240 萬至 510 萬港元，較市價約低三成。預料此項目推出，將為買家帶來更多選擇。市場分析則認為，綠悠雅苑項目提供單位數量不多，料不會對本港整體樓價構成重大影響。
今年香港動工住宅單位數量急升，但竣工私宅數量增長卻持續緩慢。屋宇署剛於去年 12 月底發表的 2012 年 11 月份資料月報顯示，11 月份只有 33 個私人住宅單位落成，按月驟減 95%，而 2012 年 1 月至 11 月的落成量同樣維持在偏低水平，首 11 個月僅得 6,878 伙單位落成。數字與政府原先預測全年共提供的 11,890 伙有一段距離，估計難以達到 2012 年的預期目標之外，有機會與 2011 年同樣低於 10,000 伙水平。市場分析認為，鑑於項目由興建至落成需時數年，今年落成量偏低，反映了早年土地供應不多的情況。
印度
日本近年大力投資於發展印度「德里孟買工業走廊」計劃，承諾投資 45 億美元，最近多家日本企業如三菱重工、日立、三井造船工程、東芝、雙日等表示有意發展由日本投資的 19 個項目，包括艾哈邁達巴德至托萊拉的鐵路、Dahej的供水計劃、德里至 Manesar 及 Bawal 的地下鐵路，Manesar 及寧拉拿工業園區供電計劃，以及德里至拉基斯坦省的污水處理項目等。整個德里孟買工業走廊計劃還包括在兩市之間建立七個新工業城鎮，預料耗資共 1,850 億印度盧比，共要五年才完成。
雅加達
印尼峇里島向為旅遊勝地，近期隨著更多基建如伍拉賴國際機場擴建及 Benoa-Nusa Dua 收費道路等改善後，投資者對當地旅遊業前景更具信心，紛紛在島上興建酒店廣納遊客。當地業界則投訴政府缺乏監管導致峇里島酒店數目不斷上升，加劇業內競爭。旅遊業興旺亦導致峇里島地價上升，部分旅遊熱點的地價在去年上半年間平均上升了 28%。
由美國城市土地學會與普華永道（羅兵咸永道）於去年 12 月聯合發布的《2013 年亞太區房地產市場新興趨勢》報告，選出雅加達為亞洲最具投資前景的房地產市場。雅加達的排名自前年公布的第 11 位躍升至首位，報告指該市榮膺最佳投資和開發前景市場排名第一位，在這兩項範疇分別獲得 6.01 和 6.10 分，高於上海、新加坡、悉尼及吉隆坡。報告受訪者評選雅加達為本年五大最具投資前景的市場之一，但報告同時指，雅加達的經濟雖在不斷發展，但卻缺少其周邊發達城市所擁有的開創精神、規模和基礎設施，對於受訪者看好雅加達投資前景亦頗感意外。
吉隆坡
馬來西亞主要發展商實達集團於 12 月初宣布以接近 2.95 億令吉，標得位於吉隆坡安邦路使館區的英國最高專員署一幅面積 12,456 平方米的地段及其上的建築物，折合約每平方米 23,681 令吉。物業靠近吉隆坡國油雙峰塔及吉隆坡城中城項目（KLCC），甚具發展潛力。實達將於當地打造綜合商業及住宅項目，總投資額為 10.4 億令吉。
馬來西亞的 UOA 發展公司於去年 12 月 11 日公布，旗下一幢 18 層高的寫字樓物業以超過 1.73 億令吉售予 UEM 集團。該物業坐落在孟沙南區格靈芝路，被稱為第一樓（Tower 1）。是項交易透過 UOA 獨資子公司 Nasib Unggul 私人有限公司與 Paramount 產業私人有限公司進行，兩家公司已與 UEM 集團 First Impact 私人有限公司簽署協議。物業的建築面積約 231,000 平方呎，每平方呎售價為 750 令吉。
首爾
位於首爾中部地區的龍山國際商務地區項目，原擬於 2016 年建成首爾市又一大型國際商務區，但項目現時陷入財困，領導其開發的財團亦出現分歧。據業界人士透露，領導龍山國際商務地區項目的財團 Dream Hub PFV 於去年年底只餘下 65 億韓圓的資金，或因未能繳付 2013 年 1 月到期的資產支撑證券的利息而要解散，令龍山項目無法繼續發展。該項目原於 2007 年開始發展，但因近年韓國房地產市況暗淡，令項目難以吸引投資者參與。
韓國首爾部分核心商業及旅遊區最近湧現大量廉價商務酒店項目，當中部分是由寫字樓改變用途而成的酒店，而不論個人投資者或主要酒店營運公司均積極投入這股新投資趨勢。韓國新世界集團與合伙的首爾威斯汀朝鮮酒店最近就宣布，將於首爾市中心的首爾車站附近興建一家商務酒店；首爾新羅酒店亦將於江南區興建商務酒店；樂天酒店及洲際酒店集團則較早投入市場，分別在麻浦區及明洞地區開設了商務酒店。韓國最大旅行社 Hanatour 亦加入戰團，最近於鍾路區開設了 The Center Mark，而日本連鎖旅館巨頭東橫 INN 及 Dormy Inn 亦進軍韓國，在釜山擴展業務。
上海
由世博軸改造而成的世博源一期項目於 12 月 28 日正式開業，整體項目將於今年年內全面開業，它標誌著上海一個全新商業新地標的誕生。世博軸是世博園區最大的單體項目，也是上海世博會「一軸四館」五大永久建築之一。作為上海市政府「十二五」規劃中世博園區後續開發戰略的重要項目，全面營業後的世博源將集零售、餐飲、娛樂、休閒、文化、展示等功能於一體，總建築面積達 33 萬平方米。
北京
在 2011 年開始執行的限購政策中，非京籍家庭如購房，需要在京連續五年以上繳納社會保險或個人所得稅，但有不法公司以代辦補繳社保獲取購房資格為名，誆騙購房者。為杜絕這種行徑，北京市住房和城鄉建設委員會和北京市人力社保局聯合表示，自 2012 年 12 月 18 日起，一次過補交社會保險將不被視為符合購房資格，同時闡明購房資格中社保繳納的兩項條件：申請人應自提出申請的上一個月往前推算 60 個月連續在京繳納社會保險，且提出申請之月須為正常參與社會保險計劃的狀態。
北京市土地整理儲備中心於 2012 年 12 月 25 日集中出讓三宗通州區台湖鎮地塊，最終萬科和首開聯合體購得其中兩宗，世紀鴻開發有限公司購得另一宗。三宗地塊配建公共租賃住房面積比例由 35%起至 67%不等，共有超過 21萬平方米的保障房配建面積。由於配建保障房面積大，第二和第三宗土地的可售商品房建築面積已經遠小於公租房面積，這將會令項目的純商品住房樓面價提高不少。
新加坡
新加坡政府有意於今年上半年於市中心優質地段推出數幅住宅用地，最近新加坡城市重建局回應媒體有關政府供地計劃的查詢時表示，在新加坡的中區社區釋出土地以興建房屋，可讓更多勞動人口靠近中區生活，節省交通時間；同時，釋出地鐵站附近的地皮，亦是在交通便利地區增加房屋供應的辦法，讓更多居民受惠於便捷的交通網絡。星洲政府的供地計劃裡包括加冕路一幅毗連維多利亞園及利百加園的有地房屋地皮，該幅地預料在本年 3 月推出，可興建 140 個有地私宅單位。
據新加坡媒體於去年 12 月中引述城市重建局的數據報導，去年 11 月星洲共售出 1,087 個私人住宅單位，較之前一月的銷量 1,948 個單位減少 44.2%，這亦是自 2011 年 12 月以來私宅單月銷量最低的紀錄，按年比較則下跌 36.1%。銷量下跌主要由於供應減少，去年 11 月只有 773 個新私宅單位推出，少於之前一月的 1,633 個單位，也少於一年前的 1,967 個單位。該批 1,087 個售出的私人住宅單位中，不包括執行共管公寓（EC）這種公私型混合式房屋。
東京
美國投資公司 Fortress Investment Group LLC（FIG）於 12 月 18 日宣布旗下第二隻日本基金 Fortress JapanOpportunity Fund II 已集資 16.5 億美元，截至目前為止，該基金已完成十項投資交易，共涉金額約 300 億日圓。FIG首個在日本成立的基金 Japan Opportunity Fund 於 2010 年 6 月曾集資約 8 億美元，截至 2012 年 9 月 30 日為止該基金共參與了 23 項投資交易。FIG 前後兩個日本基金均集中於房地產相關債務及日本其他資產的投資活動。
屬意大利裕信銀行集團旗下的德國聯合抵押銀行，其房地產投資公司 iii-Investments 最近完成首宗亞洲市場交易，購入四幢位於東京市中心及橫濱的豪宅物業（連租約），總面積接近 9,000 平方米。iii-Investments 計劃為一項德國退休金計劃建立日本房地產投資組合，預料將包括價值逾億日圓的各類型物業。
曼谷
泰國呵叻府的大山（考艾）國家公園地區的樓市近年銷情不俗，過去兩年的樓宇銷量超過 600 億泰銖，吸引到不少發展商進駐推出獨立屋及公寓等新樓盤。其中一家開發商盛詩里房地產就已推出 10 個公寓項目，共提供 1,500 個單位，總值至少 150 億泰銖；另外還有約 1,800 個獨立屋或別墅單位推出，總值最少為 200 億泰銖。住宅用地方面，過去兩年當地共售出 3,600 幅地皮，平均單價約每 1,600 平方米售 400 至 500 萬泰銖，總銷售額為 250 億泰銖。
據一項地產研究報告指出，曼谷湄南河（昭披耶河）沿岸的查隆功路、Charoennakorn 及拉瑪三世路地段，以至薩通席隆及 Narathiwas Ratchanakarin 路外圍，由於購物、飲食、消閒、教育、醫院等生活配套齊備，現成為曼谷最熱門的住宅區域，不少高級酒店、時尚高層公寓及企業大樓均建於當地，令都會氣息更濃厚。
胡志明市
越南政府冀透過減稅、資助利息還款及成立新的房屋基金等措施，以振興低迷的地產市道。越南建設部上月中向財政部建議，給購買 70 平方米或以下、每平方米單價不超過 1,500 萬越南盾小型單位的買家減免一半增值稅，另外又建議給參與投資買賣的企業延長繳稅期限。建設部期望財政部研究建議後，可於本年年初或最遲一年內落實推行。
越南樓市銷情呆滯，但河內仍有新盤趕於 2012 年內宣布開售或正式推出，這些項目希望憑著實惠的售價、地理優勢、由知名開發商負責項目及工程進度良好等優點來吸引買家。其中位於河內西湖旁的 Starlake 項目，由韓資 THT 發展公司開發，項目投資額為 25 億美元。THT 發展公司表示開發 Starlake 項目，顯示韓商仍然看好越南的投資前景。
香港
香港房屋協會於青衣綠街的置安心資助出售房屋項目「綠悠雅苑」於 12 月 28 日至 1 月 18 日接受申請認購，共收到逾四萬宗申請。項目有三座 38 層高住宅物業，提供 988 個中小型單位，實用面積介乎 420 至 700 平方呎，逾 75%為兩房單位，預計 2015 年年初落成。單位售價為 240 萬至 510 萬港元，較市價約低三成。預料此項目推出，將為買家帶來更多選擇。市場分析則認為，綠悠雅苑項目提供單位數量不多，料不會對本港整體樓價構成重大影響。
今年香港動工住宅單位數量急升，但竣工私宅數量增長卻持續緩慢。屋宇署剛於去年 12 月底發表的 2012 年 11 月份資料月報顯示，11 月份只有 33 個私人住宅單位落成，按月驟減 95%，而 2012 年 1 月至 11 月的落成量同樣維持在偏低水平，首 11 個月僅得 6,878 伙單位落成。數字與政府原先預測全年共提供的 11,890 伙有一段距離，估計難以達到 2012 年的預期目標之外，有機會與 2011 年同樣低於 10,000 伙水平。市場分析認為，鑑於項目由興建至落成需時數年，今年落成量偏低，反映了早年土地供應不多的情況。
印度
日本近年大力投資於發展印度「德里孟買工業走廊」計劃，承諾投資 45 億美元，最近多家日本企業如三菱重工、日立、三井造船工程、東芝、雙日等表示有意發展由日本投資的 19 個項目，包括艾哈邁達巴德至托萊拉的鐵路、Dahej的供水計劃、德里至 Manesar 及 Bawal 的地下鐵路，Manesar 及寧拉拿工業園區供電計劃，以及德里至拉基斯坦省的污水處理項目等。整個德里孟買工業走廊計劃還包括在兩市之間建立七個新工業城鎮，預料耗資共 1,850 億印度盧比，共要五年才完成。
雅加達
印尼峇里島向為旅遊勝地，近期隨著更多基建如伍拉賴國際機場擴建及 Benoa-Nusa Dua 收費道路等改善後，投資者對當地旅遊業前景更具信心，紛紛在島上興建酒店廣納遊客。當地業界則投訴政府缺乏監管導致峇里島酒店數目不斷上升，加劇業內競爭。旅遊業興旺亦導致峇里島地價上升，部分旅遊熱點的地價在去年上半年間平均上升了 28%。
由美國城市土地學會與普華永道（羅兵咸永道）於去年 12 月聯合發布的《2013 年亞太區房地產市場新興趨勢》報告，選出雅加達為亞洲最具投資前景的房地產市場。雅加達的排名自前年公布的第 11 位躍升至首位，報告指該市榮膺最佳投資和開發前景市場排名第一位，在這兩項範疇分別獲得 6.01 和 6.10 分，高於上海、新加坡、悉尼及吉隆坡。報告受訪者評選雅加達為本年五大最具投資前景的市場之一，但報告同時指，雅加達的經濟雖在不斷發展，但卻缺少其周邊發達城市所擁有的開創精神、規模和基礎設施，對於受訪者看好雅加達投資前景亦頗感意外。
吉隆坡
馬來西亞主要發展商實達集團於 12 月初宣布以接近 2.95 億令吉，標得位於吉隆坡安邦路使館區的英國最高專員署一幅面積 12,456 平方米的地段及其上的建築物，折合約每平方米 23,681 令吉。物業靠近吉隆坡國油雙峰塔及吉隆坡城中城項目（KLCC），甚具發展潛力。實達將於當地打造綜合商業及住宅項目，總投資額為 10.4 億令吉。
馬來西亞的 UOA 發展公司於去年 12 月 11 日公布，旗下一幢 18 層高的寫字樓物業以超過 1.73 億令吉售予 UEM 集團。該物業坐落在孟沙南區格靈芝路，被稱為第一樓（Tower 1）。是項交易透過 UOA 獨資子公司 Nasib Unggul 私人有限公司與 Paramount 產業私人有限公司進行，兩家公司已與 UEM 集團 First Impact 私人有限公司簽署協議。物業的建築面積約 231,000 平方呎，每平方呎售價為 750 令吉。
首爾
位於首爾中部地區的龍山國際商務地區項目，原擬於 2016 年建成首爾市又一大型國際商務區，但項目現時陷入財困，領導其開發的財團亦出現分歧。據業界人士透露，領導龍山國際商務地區項目的財團 Dream Hub PFV 於去年年底只餘下 65 億韓圓的資金，或因未能繳付 2013 年 1 月到期的資產支撑證券的利息而要解散，令龍山項目無法繼續發展。該項目原於 2007 年開始發展，但因近年韓國房地產市況暗淡，令項目難以吸引投資者參與。
韓國首爾部分核心商業及旅遊區最近湧現大量廉價商務酒店項目，當中部分是由寫字樓改變用途而成的酒店，而不論個人投資者或主要酒店營運公司均積極投入這股新投資趨勢。韓國新世界集團與合伙的首爾威斯汀朝鮮酒店最近就宣布，將於首爾市中心的首爾車站附近興建一家商務酒店；首爾新羅酒店亦將於江南區興建商務酒店；樂天酒店及洲際酒店集團則較早投入市場，分別在麻浦區及明洞地區開設了商務酒店。韓國最大旅行社 Hanatour 亦加入戰團，最近於鍾路區開設了 The Center Mark，而日本連鎖旅館巨頭東橫 INN 及 Dormy Inn 亦進軍韓國，在釜山擴展業務。
上海
由世博軸改造而成的世博源一期項目於 12 月 28 日正式開業，整體項目將於今年年內全面開業，它標誌著上海一個全新商業新地標的誕生。世博軸是世博園區最大的單體項目，也是上海世博會「一軸四館」五大永久建築之一。作為上海市政府「十二五」規劃中世博園區後續開發戰略的重要項目，全面營業後的世博源將集零售、餐飲、娛樂、休閒、文化、展示等功能於一體，總建築面積達 33 萬平方米。
北京
在 2011 年開始執行的限購政策中，非京籍家庭如購房，需要在京連續五年以上繳納社會保險或個人所得稅，但有不法公司以代辦補繳社保獲取購房資格為名，誆騙購房者。為杜絕這種行徑，北京市住房和城鄉建設委員會和北京市人力社保局聯合表示，自 2012 年 12 月 18 日起，一次過補交社會保險將不被視為符合購房資格，同時闡明購房資格中社保繳納的兩項條件：申請人應自提出申請的上一個月往前推算 60 個月連續在京繳納社會保險，且提出申請之月須為正常參與社會保險計劃的狀態。
北京市土地整理儲備中心於 2012 年 12 月 25 日集中出讓三宗通州區台湖鎮地塊，最終萬科和首開聯合體購得其中兩宗，世紀鴻開發有限公司購得另一宗。三宗地塊配建公共租賃住房面積比例由 35%起至 67%不等，共有超過 21萬平方米的保障房配建面積。由於配建保障房面積大，第二和第三宗土地的可售商品房建築面積已經遠小於公租房面積，這將會令項目的純商品住房樓面價提高不少。
新加坡
新加坡政府有意於今年上半年於市中心優質地段推出數幅住宅用地，最近新加坡城市重建局回應媒體有關政府供地計劃的查詢時表示，在新加坡的中區社區釋出土地以興建房屋，可讓更多勞動人口靠近中區生活，節省交通時間；同時，釋出地鐵站附近的地皮，亦是在交通便利地區增加房屋供應的辦法，讓更多居民受惠於便捷的交通網絡。星洲政府的供地計劃裡包括加冕路一幅毗連維多利亞園及利百加園的有地房屋地皮，該幅地預料在本年 3 月推出，可興建 140 個有地私宅單位。
據新加坡媒體於去年 12 月中引述城市重建局的數據報導，去年 11 月星洲共售出 1,087 個私人住宅單位，較之前一月的銷量 1,948 個單位減少 44.2%，這亦是自 2011 年 12 月以來私宅單月銷量最低的紀錄，按年比較則下跌 36.1%。銷量下跌主要由於供應減少，去年 11 月只有 773 個新私宅單位推出，少於之前一月的 1,633 個單位，也少於一年前的 1,967 個單位。該批 1,087 個售出的私人住宅單位中，不包括執行共管公寓（EC）這種公私型混合式房屋。
東京
美國投資公司 Fortress Investment Group LLC（FIG）於 12 月 18 日宣布旗下第二隻日本基金 Fortress JapanOpportunity Fund II 已集資 16.5 億美元，截至目前為止，該基金已完成十項投資交易，共涉金額約 300 億日圓。FIG首個在日本成立的基金 Japan Opportunity Fund 於 2010 年 6 月曾集資約 8 億美元，截至 2012 年 9 月 30 日為止該基金共參與了 23 項投資交易。FIG 前後兩個日本基金均集中於房地產相關債務及日本其他資產的投資活動。
屬意大利裕信銀行集團旗下的德國聯合抵押銀行，其房地產投資公司 iii-Investments 最近完成首宗亞洲市場交易，購入四幢位於東京市中心及橫濱的豪宅物業（連租約），總面積接近 9,000 平方米。iii-Investments 計劃為一項德國退休金計劃建立日本房地產投資組合，預料將包括價值逾億日圓的各類型物業。
