新聞摘要
- 亞太區的租務開支增長可達到8%，為各地區中最高，而歐洲及美國的增長將會較溫和
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【MyGoNews林承志/台北報導】戴德梁行推出第16份全球寫字樓租務開支報告，指出北亞區（包括大中華區、日本及南韓）2012年租務開支上升了6.3%，為各地區中最高的升幅，亦遠超於1%的環球租務開支平均增幅。與此同時，部分市場如美國國內所有市場皆受到經濟及政治不明朗因素所影響，致令寫字樓租務需求減少，租務開支下降。
報告統計了全球49個國家或地區合共126個商業區每個工作間以美元計算的年度租務開支，包括租金及其他由租戶支付的費用，例如維修費用及物業稅等。考慮到各地使用寫字樓空間都有不同的標準，報告採用每個工作間的租務開支而非每平方米的開支，以便各地都有統一的計算基礎。
報告中，香港的排名從首位跌至第二位，次於倫敦（西區），主要由於香港中環區寫字樓租金在2012年錄得較大跌幅。鑑於該區的租金已高於其他地區，加上環球經濟前景不明朗，不少中環的租戶為減低租務開支，紛紛選擇租用較小的樓面或遷出中環區，令中環的租金受壓。
2012年香港每個工作間的年度租金按年下跌12%至22,190美元（約172,087港元，人民幣138,225元）。雖然中環的租金受壓，但企業遷離中環甲級商廈的同時，也支撐了非核心區寫字樓的租金走勢。事實上，香港非核心區寫字樓的租金在去年幾乎無甚變化。報告指出，基於香港的經濟前景穩定，加上中環寫字樓供應仍屬稀缺，香港的租務開支在2012年年底至2014年的兩年間可望重現較大的增長，達至每年7.9%的水平。
報告中，由於倫敦（西區）的租務開支在過去一年沒有變化，故在今年超越香港，成為環球租務開支最昂貴市場。日內瓦、東京、蘇黎世及巴黎與去年一樣分別進佔第三至第六位，繼而是奧斯陸、莫斯科及倫敦（市中心）。今年多倫多進佔環球十大位置，主要由於加拿大整體市場的企業信心回升，帶動租務需求增加；而去年排名第七的紐約，今年則跌出十大至第11位，反映美國勞動市場不景氣，影響企業信心，而且美國整體的寫字樓空間利用標準亦有減少。綜合而言，北美洲（包括美國及加拿大）的租務開支在2012年按年下跌6.4%，跌幅為各地區中最大。
從各地區的租務開支增長來看，中美及南美（0.6%）、歐洲（0.9%），以及中東及非洲（1.4%）的增長均低於環球通脹率的3.2%，唯北亞區及南亞區（包括印度、東南亞、澳洲及新西蘭市場）則分別錄得6.3%及3.7%增幅，主要原因是非金融行業公司去年積極進駐這兩個地區以拓展業務。北亞區及南亞區的租務開支增長主要來自北京及雅加達，兩市場去年分別錄得17.7%及20.7%的按年增長。
戴德梁行研究部寫字樓租務主管Karine Woodford表示，預期未來兩年，吉隆坡及新加坡市場的租務開支將分別下跌1.3%及0.7%，為有意開拓亞洲業務的企業租戶提供良好的入駐機會，不過，要注意的是目前新加坡寫字樓的空置率正處於2008以來的最低水平，故長遠而言當地的租務開支仍然會穩定增長。
中國大陸方面，大部分市場在上半年均見強勁的租務需求，但在第3季度則由於外需減弱，企業放緩擴充步伐，以致租務需求轉弱。本年報告中，中國大陸租務開支最昂貴的五個市場依次為北京、上海、廣州、瀋陽、深圳。瀋陽的排名自去年的第111位升至本年的78位，升幅較為明顯，主要由於瀋陽寫字樓供應不多，加上近年大量企業進駐，市場前景受看好所致。
北京以每年每個工作間10,410美元（約80,731港元，人民幣64,845元）的開支，繼續成為中國大陸寫字樓租務開支最高的市場。基於長期的供應短缺，寫字樓業主仍有空間提升寫字樓租金，但去年這個升幅已不及往年凌厲。不過，本行預期北京在未來兩年的租務開支仍會有10.7%的增長，次於雅加達的11.9%，兩市場的升幅將領先於環球其他市場，這亦反映出未來兩年北亞區及南亞區的寫字樓租務開支升幅將會高於其他地區。與北京排名相差不遠的上海，在本年報告中的環球排名為第30位，每年每個工作間的開支為10,130美元（約78,560港元，人民幣63,101元）。
深圳、天津及廣州的寫字樓市場由於在未來有較多寫字樓項目供應，為未來租務開支的上升帶來壓力，然而鼓勵內需的政策，以及服務業擴展等因素，有望在明年起帶動中國大陸的寫字樓租務需求。
本年報告的新加入市場包括南京、西安、武漢及重慶，其中重慶是繼印尼泗水及印度海得拉巴之後，屬全球寫字樓租務開支最低的市場。戴德梁行亞太區預測部主管白麗琪表示，重慶跟成都均受惠於華中及華西的發展機遇，自2011年第4季度起，兩市場的租務需求正穩定地增加。
報告同時提出三個環球經濟發展的假設，分別為普通（各國領袖僅能避免全球經濟陷入嚴重衰退）、嚴峻（多國退出歐元區）及向好（環球整體企業營商信心回升）。在「普通」情況下，未來兩年環球租務開支可望錄得2.3%的增長，而北亞區將會增長最多，高於2013年及2014年的環球平均通脹率。
在「嚴峻」情況下，歐洲市場的租務開支將會持續下降，租戶將可節省更多營運成本。亞太區亦會受到衝擊，租務開支增長將自「普通」情況的5%降至只增加1%，但這也能為租戶提供短暫的機會，在租金重拾升勢前與業主重訂租約，爭取較有利的租金。若出現「向好」的情況，亞太區的租務開支增長可達到8%，為各地區中最高，而歐洲及美國的增長將會較溫和。
報告統計了全球49個國家或地區合共126個商業區每個工作間以美元計算的年度租務開支，包括租金及其他由租戶支付的費用，例如維修費用及物業稅等。考慮到各地使用寫字樓空間都有不同的標準，報告採用每個工作間的租務開支而非每平方米的開支，以便各地都有統一的計算基礎。
報告中，香港的排名從首位跌至第二位，次於倫敦（西區），主要由於香港中環區寫字樓租金在2012年錄得較大跌幅。鑑於該區的租金已高於其他地區，加上環球經濟前景不明朗，不少中環的租戶為減低租務開支，紛紛選擇租用較小的樓面或遷出中環區，令中環的租金受壓。
2012年香港每個工作間的年度租金按年下跌12%至22,190美元（約172,087港元，人民幣138,225元）。雖然中環的租金受壓，但企業遷離中環甲級商廈的同時，也支撐了非核心區寫字樓的租金走勢。事實上，香港非核心區寫字樓的租金在去年幾乎無甚變化。報告指出，基於香港的經濟前景穩定，加上中環寫字樓供應仍屬稀缺，香港的租務開支在2012年年底至2014年的兩年間可望重現較大的增長，達至每年7.9%的水平。
報告中，由於倫敦（西區）的租務開支在過去一年沒有變化，故在今年超越香港，成為環球租務開支最昂貴市場。日內瓦、東京、蘇黎世及巴黎與去年一樣分別進佔第三至第六位，繼而是奧斯陸、莫斯科及倫敦（市中心）。今年多倫多進佔環球十大位置，主要由於加拿大整體市場的企業信心回升，帶動租務需求增加；而去年排名第七的紐約，今年則跌出十大至第11位，反映美國勞動市場不景氣，影響企業信心，而且美國整體的寫字樓空間利用標準亦有減少。綜合而言，北美洲（包括美國及加拿大）的租務開支在2012年按年下跌6.4%，跌幅為各地區中最大。
從各地區的租務開支增長來看，中美及南美（0.6%）、歐洲（0.9%），以及中東及非洲（1.4%）的增長均低於環球通脹率的3.2%，唯北亞區及南亞區（包括印度、東南亞、澳洲及新西蘭市場）則分別錄得6.3%及3.7%增幅，主要原因是非金融行業公司去年積極進駐這兩個地區以拓展業務。北亞區及南亞區的租務開支增長主要來自北京及雅加達，兩市場去年分別錄得17.7%及20.7%的按年增長。
戴德梁行研究部寫字樓租務主管Karine Woodford表示，預期未來兩年，吉隆坡及新加坡市場的租務開支將分別下跌1.3%及0.7%，為有意開拓亞洲業務的企業租戶提供良好的入駐機會，不過，要注意的是目前新加坡寫字樓的空置率正處於2008以來的最低水平，故長遠而言當地的租務開支仍然會穩定增長。
中國大陸方面，大部分市場在上半年均見強勁的租務需求，但在第3季度則由於外需減弱，企業放緩擴充步伐，以致租務需求轉弱。本年報告中，中國大陸租務開支最昂貴的五個市場依次為北京、上海、廣州、瀋陽、深圳。瀋陽的排名自去年的第111位升至本年的78位，升幅較為明顯，主要由於瀋陽寫字樓供應不多，加上近年大量企業進駐，市場前景受看好所致。
北京以每年每個工作間10,410美元（約80,731港元，人民幣64,845元）的開支，繼續成為中國大陸寫字樓租務開支最高的市場。基於長期的供應短缺，寫字樓業主仍有空間提升寫字樓租金，但去年這個升幅已不及往年凌厲。不過，本行預期北京在未來兩年的租務開支仍會有10.7%的增長，次於雅加達的11.9%，兩市場的升幅將領先於環球其他市場，這亦反映出未來兩年北亞區及南亞區的寫字樓租務開支升幅將會高於其他地區。與北京排名相差不遠的上海，在本年報告中的環球排名為第30位，每年每個工作間的開支為10,130美元（約78,560港元，人民幣63,101元）。
深圳、天津及廣州的寫字樓市場由於在未來有較多寫字樓項目供應，為未來租務開支的上升帶來壓力，然而鼓勵內需的政策，以及服務業擴展等因素，有望在明年起帶動中國大陸的寫字樓租務需求。
本年報告的新加入市場包括南京、西安、武漢及重慶，其中重慶是繼印尼泗水及印度海得拉巴之後，屬全球寫字樓租務開支最低的市場。戴德梁行亞太區預測部主管白麗琪表示，重慶跟成都均受惠於華中及華西的發展機遇，自2011年第4季度起，兩市場的租務需求正穩定地增加。
報告同時提出三個環球經濟發展的假設，分別為普通（各國領袖僅能避免全球經濟陷入嚴重衰退）、嚴峻（多國退出歐元區）及向好（環球整體企業營商信心回升）。在「普通」情況下，未來兩年環球租務開支可望錄得2.3%的增長，而北亞區將會增長最多，高於2013年及2014年的環球平均通脹率。
在「嚴峻」情況下，歐洲市場的租務開支將會持續下降，租戶將可節省更多營運成本。亞太區亦會受到衝擊，租務開支增長將自「普通」情況的5%降至只增加1%，但這也能為租戶提供短暫的機會，在租金重拾升勢前與業主重訂租約，爭取較有利的租金。若出現「向好」的情況，亞太區的租務開支增長可達到8%，為各地區中最高，而歐洲及美國的增長將會較溫和。
