新聞摘要
- 中央政治局會議預示著住房保障和市場配置的「雙軌制」將並駕齊驅
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【MyGoNew廖賢龍/台北報導】中原地產集團整理2012年大陸房市呈現雙軌兼修，大勢趨穩，新房市場的高增長時代終結，二手房市場平穩回升，寫字樓市場供應高峰將至。
中原地產集團指出6大項的發展變化：
（1）政策走勢 — 博弈仍存 市場與保障並舉
2003年至2012年間，大陸房地產市場經歷了十年四輪調控，中央與地方兩級政府持續博弈，地方的執行力度對調控效果產生了較大影響。在中央領導層過渡的關鍵時期，為保持政策的穩定性和連貫性，房地產市場更需要保持平穩有序。預計2013年房地產市場調控的維穩宗旨不變，而地方政府亦將在中央調控政策的框架範圍內尋求新的博弈空間。2012年年末，中央政治局會議又提出「加強房地產市場調控和住房保障工作」，預示著住房保障和市場配置的「雙軌制」將並駕齊驅，房地產市場將呈現市場和保障的均衡發展。
（2） 新房市場 — 持續放緩 高增長時代終結
2012年全年，大陸住宅銷售面積雖仍能維持正增長，但增幅將低於過去兩年。在流動性收緊、限購、限貸等一系列限制性政策的影響下，2010年起，大陸市場進入全面調控時代。新建住宅銷售量增幅大幅放緩，且逐年降低。2010至2012三年間，全國新建住宅銷售量平均增幅跌至6%，顯著低於房改以來平均20%的年增幅水準。並且，這是自1998年以來，第一次連續三年出現新房銷售量增幅下滑的趨勢，標誌著轉折的拐點已經出現，歷時十五年的中國房地產行業的高增長時代或已終結，一個均衡增長的時代正在開啟。
（3） 土地市場 — 先抑後揚 供需觸底回升
在樓市調控的持續壓力下，2012年前三季度土地市場整體持續低迷，供需同比繼續下滑，商辦用地成交活躍的現象亦不復存在。開發商庫存高企、融資受限，以及對後市的不確定，是造成這種情況的主要原因。隨著主要城市住宅銷售回升，以及融資環境的好轉，從9月份開始，土地市場再度活躍，2012年全年土地市場整體呈現先抑後揚、觸底回升的態勢。
（4）標竿企 — 加速周轉 以銷定地均衡發展
在房地產調控持續，房價從高速上漲轉為平穩上升的大背景下，2012年房地產開發商的開發戰略出現了明顯的變化。一方面，開發商普遍通過加快銷售周轉來提升整體的盈利水準，以價換量成為常用的定價策略；另一方面，將提升企業土地儲備周轉率也作為提高盈利水準的重要手段之一。隨著通過囤地獲取高土地溢價的時代一去不返，在土地儲備上，開發商更改了之前不斷擴充的格局，而是根據銷售的進度來決定拿地規模，以期實現均衡發展。
（5）二手房市場 — 自住主導 市場平穩回升
在調控政策的引導之下，2012年國內主要城市二手住宅市場表現平穩，「旺季不旺、淡季不淡」是2012年樓市的主要特徵。2012年下半年成交量呈現小幅波動，而價格則維持小幅升勢，市場在當前的政策環境下達到階段性平衡。預計2013年，二手樓市將會延續當前的狀態，而政策亦將會努力配合維持目前的平衡，在成交結構方面，自住需求依然會是樓市成交的主力。
（6） 寫字樓市場 — 租賃趨穩 供應高峰將至
2012年的寫字樓市場整體表現平穩。一方面，寫字樓租金漲幅與2011年相比明顯收窄；另一方面，寫字樓銷售與去年同期基本持平，寫字樓價格漲跌互相。在中國經濟平穩增長的大背景下，未來租賃市場將回歸常態，出現大幅波動的可能甚微。在世界主要國家實施寬鬆貨幣政策的影響下，中國適當放鬆流動性也是大勢所趨，而這些超發的貨幣在住宅市場限購的擠壓下或將繼續流向商業地產市場。
中原地產集團指出6大項的發展變化：
（1）政策走勢 — 博弈仍存 市場與保障並舉
2003年至2012年間，大陸房地產市場經歷了十年四輪調控，中央與地方兩級政府持續博弈，地方的執行力度對調控效果產生了較大影響。在中央領導層過渡的關鍵時期，為保持政策的穩定性和連貫性，房地產市場更需要保持平穩有序。預計2013年房地產市場調控的維穩宗旨不變，而地方政府亦將在中央調控政策的框架範圍內尋求新的博弈空間。2012年年末，中央政治局會議又提出「加強房地產市場調控和住房保障工作」，預示著住房保障和市場配置的「雙軌制」將並駕齊驅，房地產市場將呈現市場和保障的均衡發展。
（2） 新房市場 — 持續放緩 高增長時代終結
2012年全年，大陸住宅銷售面積雖仍能維持正增長，但增幅將低於過去兩年。在流動性收緊、限購、限貸等一系列限制性政策的影響下，2010年起，大陸市場進入全面調控時代。新建住宅銷售量增幅大幅放緩，且逐年降低。2010至2012三年間，全國新建住宅銷售量平均增幅跌至6%，顯著低於房改以來平均20%的年增幅水準。並且，這是自1998年以來，第一次連續三年出現新房銷售量增幅下滑的趨勢，標誌著轉折的拐點已經出現，歷時十五年的中國房地產行業的高增長時代或已終結，一個均衡增長的時代正在開啟。
（3） 土地市場 — 先抑後揚 供需觸底回升
在樓市調控的持續壓力下，2012年前三季度土地市場整體持續低迷，供需同比繼續下滑，商辦用地成交活躍的現象亦不復存在。開發商庫存高企、融資受限，以及對後市的不確定，是造成這種情況的主要原因。隨著主要城市住宅銷售回升，以及融資環境的好轉，從9月份開始，土地市場再度活躍，2012年全年土地市場整體呈現先抑後揚、觸底回升的態勢。
（4）標竿企 — 加速周轉 以銷定地均衡發展
在房地產調控持續，房價從高速上漲轉為平穩上升的大背景下，2012年房地產開發商的開發戰略出現了明顯的變化。一方面，開發商普遍通過加快銷售周轉來提升整體的盈利水準，以價換量成為常用的定價策略；另一方面，將提升企業土地儲備周轉率也作為提高盈利水準的重要手段之一。隨著通過囤地獲取高土地溢價的時代一去不返，在土地儲備上，開發商更改了之前不斷擴充的格局，而是根據銷售的進度來決定拿地規模，以期實現均衡發展。
（5）二手房市場 — 自住主導 市場平穩回升
在調控政策的引導之下，2012年國內主要城市二手住宅市場表現平穩，「旺季不旺、淡季不淡」是2012年樓市的主要特徵。2012年下半年成交量呈現小幅波動，而價格則維持小幅升勢，市場在當前的政策環境下達到階段性平衡。預計2013年，二手樓市將會延續當前的狀態，而政策亦將會努力配合維持目前的平衡，在成交結構方面，自住需求依然會是樓市成交的主力。
（6） 寫字樓市場 — 租賃趨穩 供應高峰將至
2012年的寫字樓市場整體表現平穩。一方面，寫字樓租金漲幅與2011年相比明顯收窄；另一方面，寫字樓銷售與去年同期基本持平，寫字樓價格漲跌互相。在中國經濟平穩增長的大背景下，未來租賃市場將回歸常態，出現大幅波動的可能甚微。在世界主要國家實施寬鬆貨幣政策的影響下，中國適當放鬆流動性也是大勢所趨，而這些超發的貨幣在住宅市場限購的擠壓下或將繼續流向商業地產市場。
