【MyGoNews林承志/台北報導】釣魚台列嶼主要由釣魚台島(魚釣島)、北小島、南小島、黃尾嶼(黃金嶼)、赤尾嶼(赤金嶼)等5座島嶼及其他岩礁所組成，總面積大約6.344平方公里，主島位於台灣基隆港東偏北約186公里（100海浬）處，大約是高速公路基隆起點到台中王田交流道的距離。

因群島的形狀恰如魚形，釣魚台為魚頭，赤尾嶼為魚尾，黃尾嶼為脊鰭，地質上則屬於大屯及觀音火山脈向東北延伸入海底的突出部分，行政劃分則隸屬於宜蘭縣頭城鎮大溪里，內政部在2003年完成地籍測量與土地登記，直至2012年為止釣魚台列嶼的公告現值為11.97億元。

台灣房屋智庫經由各個面向探討釣魚台列嶼的價格，發現除了在行政面上，釣魚台列嶼的公告現值自2009年至今由291元每坪漲到628元每坪，總額來到11.97億元之外，尚有許多經濟面的價值。首先釣魚台周邊海域的魚獲量豐富，依照國家資源及國土利用的觀點來看，我國每年在釣魚台周邊作業所得將近15億元，以漁業資源永續存在的觀點，則釣魚台群島的價值就超過新台幣150億元(10％還原利率計算)，如以釣魚台群島約6.3平方公里(1,905,750坪)計算，經濟面的土地單價新台幣約 7,871元/坪。

除了漁獲資源，釣魚台海域埋藏著1000億桶原油和2000億立方公尺的天然氣，可供中國使用80年，日本使用100年，以市價計算，平均台灣2,300萬人口，一人可分得800萬至1,600萬台幣。以每人可分得1,000萬台幣來計算，則釣魚台群島總值新台幣230兆元，資源面的土地單價為新台幣約 1.2068億/坪。

台灣房屋表示，若由市場面來討論，釣魚台列嶼位置偏遠，設施普遍缺乏，開發金額相當大。民生所需若能依賴風力發電設備、蒸餾與淨化設備、以及補給來維繫，創造出基本的生活品質，但後續的維護費用也勢必高昂。鑑於此，合考量釣魚台列嶼的方便性、季風之方向及強度、開發難易度、未來居住生活或補給難易度、可及性以及各島面積、居住方便性等條件，評估釣魚台群島主島之價格， 同時考慮釣魚台列嶼與澎湖無人島的價格關聯性，其間之差異如以調整係數計算，則距離(50％)、面積(30％)、開發程度(30％)，總調整率為4.5％，調整後價格為4,941元/坪，整數化為5,000元/坪。而主島面積4.32平方公里（1,306,800坪），總金額約為65.34億元。

其餘不足以興建居住房舍、相關之水電、碼頭、機場等設施之離島，由於面積較小且分散各方海域，評估其價格為釣魚台主島之二分之一，每坪單價新台幣2,500元，金額約為新台幣14.97億元， 故市場面總金額為新台幣約 80.31億元。

綜合分析以上各面向之價格粗算，排除無法以金錢衡量的主權價值，並依土地法第十五條規定：附著於土地之礦，不因土地所有權之取得而成為私有。故海中石油及天然氣開採之利益，也不能為私人所得，故資源價值也無法實現。但由於影響不動產價格的因素眾多，這些因素在實際交易的情況下必然會左右市場運作，於是若將市場面價格給予55％之權重，加上行政面之公告土地現值，並考量公告現值往往較正常市價為低，致其價格參考性也較低，給予權重10％。另35％之權重則給予經濟資源面之價格，經加權計算後，釣魚台列嶼以6.3平方公里（1,905,750坪）計， 綜合計算之價格總金額約為新台幣97.2255億元，換算土地每坪單價為5,102元。