【MyGoNews 林承志/台北報導】想要健全房市，房市相關資訊是否公開化、透明化相當重要，民眾與房仲、建商業者資訊對等，才能落實交易公平，實現居住正義。消基會表示，現行居住正義五法雖然過關，但法案內容上仍有需要補強之處。

一、儘速制訂相關子法，落實居住正義五法

由於台灣長期以來處於不合理的房市交易環境，導致房價不合理飆漲，要導正房市交易價格、健全房市交易環境，並不是居住正義五法通過就能一蹴可幾。因此消基會呼籲，母法通過後，中央主管機關制定相關子法時應更為嚴謹小心，避免留給投機者可以鑽法律漏洞的機會。

二、「契約終止」語意不明，應明確規範結案之定義

為建置「實價登錄」制度，除了修正《平均地權條例》第四十七條，《地政士法》與《不動產經紀業管理條例》也各別新增了第二十六條之一及第二十四條之一，規定權利人、地政士、仲介及代銷需於30日內申報成交案件實際資訊，確立「實價登錄」之法源。

然而《不動產經紀業管理條例》新增的第二十四條之一第二項，「經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」該條文中「契約屆滿或終止」的語意不明，可能造成業者有機可乘，規避法律責任。

代銷業者不像房仲業者或個人交易，僅是針對單一成交案件進行實際交易價格申報，而是接受起造人或建築業的委託後，銷售整個建案之不動產。新增條文規定「契約屆滿或終止」30日內進行申報即可，然而所謂「契約屆滿或終止」的定義為何？法律又未限定代銷契約委託期間之上限，雖然代銷業者向媒體表示通常是6個月，但約定以不動產銷售完畢視為契約終止條件，代銷業者如故意保留1至2戶遲遲未銷售，即可拉長至建案完工亦無不可。又如有期間屆滿後雙方再合意延期，主管機關豈不是只能乾瞪眼、苦苦等待，又奈他何？

預售屋的成交資訊登錄貴在適時，對消費者才有參考價值，如果業者利用此一漏洞，將使房價登錄的成效大打折扣。為期合理補救，消基會建議內政部在訂定子法時，宜要求代銷業者於簽訂委託代銷契約之日起一定時間內，即應向當地主管機關報備其簽約之起始日期，俾便追蹤掌握，否則，預售屋之交易資訊登錄之規定，將形同具文。

三、預售屋建商不負登錄義務，自行銷售豈不成漏網之魚？

代銷經紀業受起造人或建築業委託代銷之案件，應由代銷經紀業負責申報，固無疑問，但如預售屋建商（起造人或建築業者）自行銷售，三法案均未規範應由建商負責申報，難道要等到辦竣所有權移轉登記，才由權利人或承辦地政士辦理申報嗎？

本次修法，並無規範「賣方」申報登錄之義務，此後，倘代銷業者隱身於建商之幕後，形式上只承作建商的企劃案，不負責代為銷售，甚至銷售人員全部改由建商自行聘雇，即可免除申報之義務。如此規避法律之適用，豈不是大開漏洞、讓預售屋市場資訊無從建立？

四、交易價格查詢區段化，失之毫釐、差之千里！

為改善消費者在交易房屋時，處於資訊不平等、被業者「吃夠夠」的情況，將房屋交易相關資訊確實公開、透明，讓消費者能隨時查詢是首要條件。而實價登錄執行後，以何種內容、方式提供消費者查詢交易價格資訊、是否能確實提供消費者具有參考價值之資訊，就顯得相當重要。

目前內政部地政司網站有提供房地交易價格簡訊查詢系統，交易資訊即是以「區段化」、「去識別化」的方式提供消費者參考，區段化級距以100號為一區段。從查詢結果可以發現，在同一區段內，除了土地、房屋面積及移轉層次（轉賣過幾手）不同，其他條件完全相同的交易案件，每坪房價可能相差近19萬元，若以30坪房屋計算，一差就差了570萬元，對一般消費者來說可不是一筆小數目，買方與賣方應參考哪件交易案件的價格資訊？以「區段化、去識別化」等模糊手法運作，消費者將無從與擬購買標的之間，作合理之比較與判斷，如此資訊，顯然毫無參考價值。

而根據此次通過的「地政三法」增修條文，申報登錄之資訊，「除涉及個人資料外，得提供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。」另又規定「提供之內容、方式、收費費額及其他應遵循事項之辦法，由中央主管機關定之。」消基會呼籲，中央主管機關在訂定相關辦法時，應明確定義「區段化」之意義，提供消費者查詢的交易資訊內容，也應盡量詳實，避免上述查詢資訊無參考價值的情況，讓消費者在購屋時，能藉由查詢之資訊作合理比較與判斷。

五、配套措施應儘速修改制定，健全房市交易環境

居住正義五法通過之後，要達到真正的「居住正義」仍有很長一段路有要走，除了制定相關子法，配套措施也應互相整合，以免產生歧見，消基會也特別提出以下建議：

1.    房價三法中規定以「區段化、去識別化方式提供」與《住宅法》所揭「分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格及其他相關資訊，並定期公布住宅與動產統計數據及指數等資訊」固然在層次上有所差異，但其基礎為成交價格資訊則無二致，故建議地政（交易科、地價科）與營建（國宅組）等單位應互相整合統一資訊平台，以免各自為政，將來執行時各彈各的調。

2.    房價資訊以「區段化、去識別化」提供，將使實價登錄只做半套，消基會建議地政司應於相關子法中詳細界定「區段化、去識別化」之客觀標準，例如，以門牌的1~10、11~20……之單號或雙號為區間較具可辨識性，而不應以較大的街路段為範圍，讓人霧裡看花，俾使消費者或利用者取得有益的資訊。

3.    《住宅法》第39條規定，各級政府為引導住宅市場健全發展，應定期蒐集、分析相關資訊，並定期公布住宅與動產統計數據及指數等資訊，得要求產業公會配合提供「統計資訊」（包括住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格及其他相關資訊），第43條又規定，從事住宅興建之公司（建商），應於取得建造執照申報開工時，將第39條所定應配合提供之相關統計資訊，提供予住宅所在地之建築相關產業公會。

然而，一則中央及地方政府都要定期公布資訊，似嫌多頭馬車；其二，建商的建案申報開工時應提供其所屬公會統計，及產業公會提供統計資訊，均未設罰則，不具強制性，恐難以落實；其三，沒有授權主管機關訂定鼓勵民間提供住宅資訊的獎勵辦法，希望儘速修法補正。

4.    此外，登錄資訊揭示，僅在維持價格透明化秩序，讓消費者得以掌握正確資訊而已，在不動產稅負偏低的誘因下，追逐暴利的炒作惡習恐不會因此止息。因此，極應針對不合理的稅制，一併檢討修正。

根據立法院的附帶決議，行政機關必須在房價登錄制度立法施行後1年內，提出稅制的配套修正。因此，消基會建議主管機關，應儘速遵照立法院決議，研修稅制配套法案，將現行的契稅修正為不動產取得稅，土地增值稅及房屋交易所得等應檢討併入所得稅，並改以實價課稅，以合理稅率，及自用住宅用地及持有期間等優惠或扣除額。同時，不動產交易既已改採實價課稅，為避免重複課稅，自應將不動產交易排除於特種貨物及勞務稅（奢侈稅）之適用，俾利居住與租稅之正義得以併同實現。

消基會認為，要達到居住正義，每個執行細節都是相互關聯，實價登錄機制若仍有操作空間，即使申報的交易價格屬實，也不是交易第一手資料，消費者依舊處於資訊不平等的狀況。即使實價登錄建制完備，但區段化、去識別化的資料卻過於模糊，甚至無法提供參考價值，對消費者而言，這些資料也只是無意義的數據，消費者依然無法確實掌握房屋交易資訊。改革不能只做半套，否則不合理房價永遠無法獲得改善。

消基會呼籲，主管機關在五法三讀通過之後，應積極制訂相關辦法、施行細則，盡速建制、修正相關配套措施，及早落實居住正義五法，還給民眾一個公平又合理的房屋市場交易環境。