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【MyGoNews 林承志/台北報導】歐債風暴延燒，國際股市震盪劇烈，不僅使得市場投資信心低落，也連帶影響房市交易量能，不過，雖市場利空不斷，但近期卻可發現，高總價豪宅、商辦及店面產品，有極為穩定的長線買盤進駐，根據永慶房產集團統計，雖近期房市交易量縮，但高總價產品中屬於長期持有的「資產配置」動機，佔成交比重卻大幅攀升，從2011年7月至今，已連4月衝破6成，其中，8月股災時，更創逼近7成的歷史新高，顯示長線買盤並未受到市場利空影響而消退。另外，由於歐債影響，現階段市場對於股票等金融投資風險意識逐漸高漲，預估在低利率、房產穩定性與長期報酬考量下，具稀有性與增值潛力的高總價豪宅、店面及商辦產品可望成為高資產富裕人士資金避險的標的。
永慶首席房產顧問葉國華表示，自2008年的金融海嘯危機消退後，富裕人士對於市場的信心雖逐漸恢復，不過，有鑑以往投資金融產品慘虧的經驗，現階段富裕人士投資金融產品態度已轉趨審慎，並且，2011年中歐債風暴蔓延開，全球股匯市劇烈震盪，目前市場對於金融產品投資風險意識更是不斷飆漲，近期可發現，不少富裕人士急著找尋更穩健的資金出海口，而高總價豪宅、商辦及店面產品，因具有稀有性及與國際接軌後的增值潛力，近來雖市場利空訊息不斷，但可發現一群穩定的長線「資產配置」買盤仍持續進場布局，並未受到市場氣氛太大的影響，使得「資產配置」動機佔高總價產品買方動機比重，更是連續4個月衝破6成。
葉國華表示，隨兩岸經貿不斷開放，台灣市場與國際接軌，未來高總價的豪宅、商辦及店面產品長線是相當看好的，由近期市場仍持續傳出豪宅、商辦及店面高價標脫的案例，均可以顯示包含建商及大型壽險業都仍看好未來台灣房市長期發展。另外，雖近期有歐債風暴，造成股市大幅下跌，連帶影響房市買氣，但葉國華指出，這其實也提供看好後市發展的高資產客戶進場的絕佳機會，預期若未來國際經濟局勢穩定，高總價產品向上走揚的機會仍大，建議有意願購屋的本土型買方可持續多比較，留心佈局時點。
另外，根據歷年凱捷/美林的亞太地區財富報告數據顯示，2008年金融海嘯爆發後，股市崩跌與大型金融機相繼倒閉，導致全球富裕人資產受到嚴重損害，而過往台灣富裕人士的資產中因不動產比重偏低，因此金融海嘯時期，損傷更為嚴重。有了這樣投資慘虧經驗，近年來可以發現台灣富裕人士資產中，不動產配置的比重正不斷攀升，資金轉進不動產的趨勢愈來愈明確，經凱捷/美林調查，2010年台灣富裕人士資產中，已有高達25%的比重配置在不動產，創近五年來新高，顯示在投資穩定性和報酬兩者的需求衡量下，不動產已成為富裕人士資產佈局中不可或缺的一環，而高總價豪宅、商辦及店面產品因具有稀有性與極佳的增值潛力，預估在目前低利率環境及受歐債風暴持續影響下，依然將扮演高資產富裕人士資金避險的標的。
而對於前金融情勢不明的時刻，葉國華表示，資產的重配置為保有資產的重要關鍵，因目前股匯市大幅震盪，金融投資獲利相當不易，把過多的資產放在雖有高報酬，但也有高風險的金融投資上，風險實在過大，因此，針對目前市況，葉國華提出以下建議供投資人參考：
1.擁有高現金部位、不動產持有比重偏低者，可趁目前市場利空訊息瀰漫時機，針對長線具增值潛力的豪宅、商辦及店面產品進場佈局，有機會挑選到優質且穩健的好標的。
2.擁有高不動產部位但採低融資或高融資者，面對股價及房價有下修調整的風險，可先行出脫部份標的換取現金，避免若房市發展不如預期，所造成的巨大損失。
永慶首席房產顧問葉國華表示，自2008年的金融海嘯危機消退後，富裕人士對於市場的信心雖逐漸恢復，不過，有鑑以往投資金融產品慘虧的經驗，現階段富裕人士投資金融產品態度已轉趨審慎，並且，2011年中歐債風暴蔓延開，全球股匯市劇烈震盪，目前市場對於金融產品投資風險意識更是不斷飆漲，近期可發現，不少富裕人士急著找尋更穩健的資金出海口，而高總價豪宅、商辦及店面產品，因具有稀有性及與國際接軌後的增值潛力，近來雖市場利空訊息不斷，但可發現一群穩定的長線「資產配置」買盤仍持續進場布局，並未受到市場氣氛太大的影響，使得「資產配置」動機佔高總價產品買方動機比重，更是連續4個月衝破6成。
葉國華表示，隨兩岸經貿不斷開放，台灣市場與國際接軌，未來高總價的豪宅、商辦及店面產品長線是相當看好的，由近期市場仍持續傳出豪宅、商辦及店面高價標脫的案例，均可以顯示包含建商及大型壽險業都仍看好未來台灣房市長期發展。另外，雖近期有歐債風暴，造成股市大幅下跌，連帶影響房市買氣，但葉國華指出，這其實也提供看好後市發展的高資產客戶進場的絕佳機會，預期若未來國際經濟局勢穩定，高總價產品向上走揚的機會仍大，建議有意願購屋的本土型買方可持續多比較，留心佈局時點。
另外，根據歷年凱捷/美林的亞太地區財富報告數據顯示，2008年金融海嘯爆發後，股市崩跌與大型金融機相繼倒閉，導致全球富裕人資產受到嚴重損害，而過往台灣富裕人士的資產中因不動產比重偏低，因此金融海嘯時期，損傷更為嚴重。有了這樣投資慘虧經驗，近年來可以發現台灣富裕人士資產中，不動產配置的比重正不斷攀升，資金轉進不動產的趨勢愈來愈明確，經凱捷/美林調查，2010年台灣富裕人士資產中，已有高達25%的比重配置在不動產，創近五年來新高，顯示在投資穩定性和報酬兩者的需求衡量下，不動產已成為富裕人士資產佈局中不可或缺的一環，而高總價豪宅、商辦及店面產品因具有稀有性與極佳的增值潛力，預估在目前低利率環境及受歐債風暴持續影響下，依然將扮演高資產富裕人士資金避險的標的。
而對於前金融情勢不明的時刻，葉國華表示，資產的重配置為保有資產的重要關鍵，因目前股匯市大幅震盪，金融投資獲利相當不易，把過多的資產放在雖有高報酬，但也有高風險的金融投資上，風險實在過大，因此，針對目前市況，葉國華提出以下建議供投資人參考：
1.擁有高現金部位、不動產持有比重偏低者，可趁目前市場利空訊息瀰漫時機，針對長線具增值潛力的豪宅、商辦及店面產品進場佈局，有機會挑選到優質且穩健的好標的。
2.擁有高不動產部位但採低融資或高融資者，面對股價及房價有下修調整的風險，可先行出脫部份標的換取現金，避免若房市發展不如預期，所造成的巨大損失。
2006-2010年台灣富裕人士金融資產分佈(依市場劃分)
項目 | 2006年 | 2007年 | 2008年 | 2009年 | 2010年 |
另類投資 | 10% | 10% | 4% | 4% | 4% |
現金/存款 | 19% | 19% | 41% | 26% | 17% |
固定收益 | 19% | 22% | 22% | 26% | 22% |
股票 | 28% | 32% | 17% | 20% | 32% |
不動產 | 24% | 17% | 15% | 23% | 25% |
加總 | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
註：富裕人士指持有金融資產逾100萬美元之人士，其中不包括主要居所、收藏品、消費性產品與耐用消費品
註：另類投資包括結構性商品、避險基金、衍生工具、外匯、大宗商品、私募股權及創投
註：不動產包括商用不動產、REIT、住宅類不動產(不包括主要住宅)、為開發物業、農地及其他不動產
註：由於取整數之故，表中百分比不一定為100%
資料來源：歷年凱捷/美林亞太地區財富報告 資料彙整：永慶房產集團
