消費者買賣房屋應注意簽署公寓大廈規約草約須知

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】購買不動產時，消費者往往忽略公寓大廈規約，造成裝潢或遷入後，才發現受到一些規範，例如能否裝設鐵鋁窗或廣告物有所規範，因此，公寓大廈規約也越來越被民眾重視，內政部因此提出「消費者買賣房屋簽署公寓大廈規約草約須知」，提醒消費者簽署規約草約時應注意事項。

這項須知共分為6大注意事項17點：

一、一般注意事項：
(一)消費者簽署之規約草約，應檢視是否與起造人申請建造執照(設計變更)時，檢附之規約草約內容完全相同。
(二)消費者對規約草約配合房屋買賣契約書享有一定期間的契約審閱期。
(三)消費者應詳實了解規約草約內容後簽署，規約草約經消費者簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

二、共用部分之注意事項：
(一)消費者應審視規約草約是否有明列共用設施之設置（如健身房、游泳池、交誼廳等），消費者應拒絕同意任何違章建築及違規使用之約定。
(二)消費者必須了解，依法設置之開放空間，並非為公寓大廈之專屬使用空間，未來應開放提供予公眾使用。
(三)消費者應審視公共基金、管理費、修繕費用之收繳基準、繳納方式等之相關約定。
(四)消費者應審視建築物之共用部分及其基地使用收益分配方式之約定。

三、約定專用部分之注意事項：
(一)公寓大廈之起造人於申請建造執照(設計變更)時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，消費者應審視其內容是否與銷售廣告、房屋買賣契約書及規約草約所載相同。
(二)規約草約應詳細載明約定專用部分之位址及範圍、約定專用之對象及用途，約定專用部分是否有使用償金之約定。
(三)約定專用部分應直接載明於規約草約中，不得以間接記載方式為之。

四、管理組織之注意事項：
(一)區分所有權人會議開議及決議之額數，依公寓大廈管理條例規定為區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。但規約草約如另外定有出席及決議之人數與比例者，應依規約草約之規定，而非以公寓大廈管理條例所定之人數與比例為之。
(二)消費者應審視管理委員會之組織方式，管理委員之選任資格及選任辦法，管理委員會之職務內容與權限等約定。

五、管理組織成立前之注意事項：
起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人，依公寓大廈管理條例、規約草約及房屋買賣契約書之約定執行管理維護工作，消費者必須審視該期間之管理費收支歸屬、管理方式、配合事項等相關約定。

六、其他約定之注意事項：
(一)是否可以設置廣告物、鐵鋁窗之規定。
(二)是否可以飼養寵物之規定。
(三)規約草約應明列由起造人依公寓大廈管理條例施行細則提列公共基金之總金額及其計算方式。
(四)公寓大廈如有為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，應依停車場法或相關法令規定對外開放供公眾停車使用，且規約草約應附有營業管理規定。

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