市場快訊

北市商辦交易成長2成鎖定3大熱區

報導：MyGoNews林承志｜日期：2011-08-19

台北市商辦交易量也較去年同期間成長2成，三大熱區「信義商圈、敦南商圈、南京復北商圈」成交量佔比分別為18%、16%、12%，置產、自用需求旺盛，買氣扶搖直上。

【MyGoNews 林承志/台北報導】近年來台灣投資環境大獲改善，兩岸政策利多持續釋出與政府全球招商運作，搭配國內的低利率、低通膨環境，市場資金湧入，外資、陸資及本土業者加碼投資台灣商用不動產。就在這一波資金行情、標售熱潮的推波助瀾下，開啟今年商辦最旺盛的時局，當紅產品B辦大樓、交易價量穩定成長；根據永慶房屋商仲事業部統計，今年台北市B辦成交均價每坪56萬，較去年上漲13%，其中又以敦南商圈B辦價值最高，均價每坪76.9萬、年漲幅21%，價格及漲幅皆為各商圈之冠。此外，觀察今年1~7月台北市商辦交易量也較去年同期間成長2成，三大熱區「信義商圈、敦南商圈、南京復北商圈」成交量佔比分別為18%、16%、12%，置產、自用需求旺盛，買氣扶搖直上。

兩岸ECFA後續協商持續展開、陸客自由行商機擴大，刺激商辦內需市場爆發，不僅空置率直直落、租金也獲得穩定成長，加上吸收部分住宅投資、置產需求，今年商辦標售與B辦買賣都是呈現成長趨勢。根據永慶房屋商仲事業部統計，今年1~7月台北市商辦成交量較去年同期間成長約2成，前三大交易熱區為：「信義商圈、敦南商圈、南京復北商圈」，成交量佔比分別為18%、16%、12%，光這3區就佔台北市全區的46%。永慶商仲事業部協理黃增福表示，市中心B辦大樓在總價不高、且租金投報率維持在3~4%水準的吸引力之下，最受商辦買家青睞，無論是長期置產或自用都是相當划算，統計今年商辦買家就有5~6成為置產需求，自用需求也維持在3成以上，B辦產品詢問度尤其高，可望帶動下半年交易量再成長。

觀察今年辦公大樓交易量最多的信義商圈，在各國金融機構爭相進駐信義計劃區、打響台北曼哈頓招牌之後，外圍以基隆路一、二段及信義路四段為範圍的B辦大樓銷售最熱絡；統計今年1~7月，信義商圈的B辦成交行情已上漲至每坪60.2萬，年漲幅約10%。黃增福指出，信義商圈B辦空置率逐漸遞減、租金跟隨調漲，投資前景更勝價格已翻漲一波的A辦，其中部分較老舊的B辦大樓若有機會整合重建或進行外牆拉皮，增值空間將更驚人。此外，捷運信義線及松山線於未來2~3年內將陸續開通，銜接市中心與內科、南軟兩大園區的產業軸帶之位置，交通樞紐與商圈機能將更臻於完善，信義商圈商辦發展潛力值得期待。

表一、2011年台北市各商圈B辦大樓成交行情及成交量變化

商圈名稱	2011年成交均價 (萬元/坪)	2010年成交均價 (萬元/坪)	年均價增減幅	2011年成交量佔比
敦南商圈	76.9	63.3	21%	16%
敦北民生商圈	70.5	61.0	16%	8%
信義商圈	60.2	54.7	10%	18%
南京復北商圈	54.4	48.8	11%	12%
站前商圈	53.7	48.7	10%	5%
南京松江商圈	52.2	48.3	8%	10%
其它次要商圈	51.0	48.1	6%	20%
內科商圈	39.5	38.6	3%	11%
台北市總計	56.0	49.7	13%	100%

註.2011年資料統計至7月底止

資料來源：永慶房屋商仲事業部；

商辦需求增加、標售熱潮帶動B辦價格起漲，觀察今年1~7月台北市B辦成交行情，每坪均價56.0萬、年漲幅13%；其中敦南商圈不僅均價最高、價格漲幅也最多，每坪均價76.9萬、年漲幅21%，成交量佔比16%，僅次於信義商圈。黃增福表示，敦南商圈坐落於台北市首善之區大安區，區內豪宅、商辦大樓鄰立，整體辦公環境極佳，租戶水準及居住品質相當高，今年第2季辦公大樓平均空置率7.29%為各商圈最低，支撐價格及租金上漲力道。預計明年12月通車的捷運信義線，可串連信義計畫區A級複合商圈及南京東路辦公商圈，將使敦南商圈的商機效應再擴大。

今年B辦成交量第三多的南京復北商圈，佔北市成交量12%，成交均價每坪56.0萬、年漲幅11%，位於中山區、松山區交接，為外商及中小企業匯集之地，同時，也是陸資來台投資所登記辦公場所最多的商圈之一。根據經濟部投審會統計，截至6月底止，陸資來台投資件數總計155件，其中已登記辦公場所的94件有57件集中在台北市，而中山區及信義區各有11件、松山區有10件，為陸資來台投資駐點最多的前三區。

黃增福分析，南京復北商圈區內主要以金融、貿易、零售及運輸業為主，為北市辦公商圈之核心，周邊由敦北、南京松江、敦南、信義等商圈包圍，形成一具極發展潛力的區塊，故能吸引陸資及外商進駐，加上B辦大樓單價相對較低、辦公空置率去化快，故深受自用、置產買家的青睞，交易量維持一定水準。該商圈交通除現有捷運木柵線串聯外，另一條松山線也預計在2013年12月完工通車，可望帶動周邊房價、租金再起漲。

展望下半年商辦市場，黃增福表示，第七次江陳會重點議題「兩岸投資保障協議」即將舉行，陸客自由行商機發酵，加上年底前有多棟REAT的大型商辦標售案將陸續釋出，可望引爆另一波大商機。藉由陸資、陸客引進，受惠產業及效益將逐漸擴大，加上政府積極拼招商，已吸引許多外資、陸資企業及台商回台投資，商用不動產前景樂觀，市區熱門商圈的店面、商辦產品最被看好。因此，黃增福建議長期觀察商用不動產市場脈動的企業法人與資產大戶，選擇產品可瞄準具潛力的一線商圈外圍店面及熱門辦公商圈的B辦大樓優先評估，掌握進場佈局時機，等待收益型不動產的長期增值價值兼賺穩定租金報酬。

表二、陸資來台投資所登記辦公區域分布