北京房市面臨降價放量使3000億元資金解套

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】根據鏈家地產市場研究部統計，2011年7月份新建商品房成交(不含保障房)8232套，比6月份上漲16.5%，成交量創半年來新高。儘管如此，庫存依然有逼近新高之勢。截至31日，北京市新房庫存量已連續68天處於10萬以上高位。其中大部分庫存積壓向中小房企傾斜，未來市場降價預期將被逐漸推進。

以2011年中國房地產上市公司綜合實力榜為準，100名以後的定義為中小房企。據鏈家地產市場研究部統計，截至目前，北京新建商品房庫存10690套，大型房企所占庫存比重約為35%，中小房企占65%，承載庫存量為6.9萬套，市值大概超過3000億元。 鏈家地產首席分析師張月認為，目前，大部分庫存壓力向中小房企傾斜，隨著新專案入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續增大。同時，3000億庫存市值積壓套牢流動資金，未來「降價放量」以增加資金回流成為必然。

此外，2011年新入市的95個項目中，中小房企占39個，供應量只有大型房企的30%，但總庫存積壓是大房企的一倍左右。調控政策下，中小房企受影響更加明顯，市場份額不斷減少。同時，庫存積壓和大房企的銷售衝擊下，推盤力度將相應減弱，預計下半年項目入市量減少，「降價釋壓」成為主要現象，3季度之後，中小房企項目或將率先出現實質性降價。

鏈家地產市場研究部統計，2011年入市專案成交情況，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%。截至7月31日，成交率低於30%的專案41個，其中，中小房企囊括24個，近期同一區域中小房企簽約率明顯相對較低。

張月認為，低成交項目向中小房企集中，且同一區域簽約率更低，表明中小房企在大房企入市項目的擠壓下受力明顯。對比之下，中小房企銷售面臨三大壓力。首先，中小房企庫存消化時間較大房企長25個月。據鏈家地產市場研究部統計，截至目前，中小房企積壓庫存量約為6.9萬套，今年前七個月新房月平均成交約7500套，中小房企占1/3比重，即以每月可成交約2500套計算，在不增加新的入市專案情況下，中小房企需要28個月才能完成現有庫存的銷售，而大房企消化庫存只需8個月時間。中小房企資金鏈受到壓制，不僅降價預期明顯，後續供應也會出現不足。

其次，價格優勢不明顯，未來降價空間較大。據鏈家地產市場研究部統計，在2011年入市項目成交量排在前三的房山、朝陽、大興區域裡，中小房企普通商品房的成交均價為19035元/平方米，比大房企高9%。價格優勢不明顯，銷售壓力下，未來降價空間較大。再次，品牌競爭力差，服務及配套建設能力相對較弱。隨著大型房企項目的增多，與其他行業一樣，購房者的品牌消費意識增強，同時，供需在郊區聚焦，購房者對開發商的服務和配套建設能力要求更高，大型房企憑藉其成熟的管理團隊和較為雄厚的資金基礎，在競爭力上比中小房企更勝一籌。 

張月認為，相比大房企低庫存、高成交、高效盤活資金的優勢，中小房企受調控影響更加明顯，在庫存、銷售、資金方面承受巨大壓力，生存空間受到擠壓，雖然近期信貸向中小房企有所傾斜，依然無法從根本上緩解中小房企資金壓力，未來降價或成唯一出路。由於大部分庫存量集中于中小房企，一旦“降價放量”將對整體市場產生衝擊，預計新建商品房成交價格將出現實質性下降。