【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年上半年，租賃市場並不平靜。京十五條這一重磅政策的出台，不僅對交易市場產生巨大的影響，對租賃市場也同樣催生出一些新的現象。今年傳統的節後租賃高峰較以往更加洶湧，租金水準出現明顯躍升，整體的租賃需求明顯增長。與去年同期相比，第2季度租賃旺季落幕後，租賃市場更加平穩，租金有所回落，市場需求平緩釋放。可以說，上半年租賃市場旺季、淡季分明，需求結構發生明顯變化。

據鏈家地產市場研究部統計，2011年上半年租賃成交量同比上漲8%左右，整個租賃市場成交約在65萬套左右。相比去年，今年上半年租賃旺季成交量的波動幅度更大。根據北京市第六次全國人口普查公報顯示，北京近10年間平均每年新增常住人口60.5萬，其中外來人口新增44.7萬。初步估算，2011年全年新增租賃需求將在15-20萬套左右，2010年全市租賃成交約為100萬套，預計下半年租賃成交量將在50-55萬套之間。

鏈家地產首席分析師張月認為，上半年租賃市場成交量同比上漲，主要由於節後租賃高峰期成交比以往更為集中。今年2、3月租賃市場成交量分別環比上漲22.3%和44.7%，整個高峰期同比去年上漲25%。京十五條的出臺時間，恰逢傳統租賃旺季即將到來前。嚴厲的限購政策使部分被抑制的購房需求繼續駐足租賃市場，造成租賃市場中需求流動大大減少，一些原本選擇購買住房的人群只能選擇長期租賃房屋，直至政策的放寬。並且今年春節在2月初，因此節後立刻掀起了租賃高峰。

根據鏈家地產市場研究部統計，今年1-6月外地人租房占比持續攀升，占全市租賃總量的63%。其中1月為55%，3月為59%，6月漲至67%，為歷年來的外地人租房最高水準。張月認為，一方面，近幾年外來常住人口不斷增加。根據最新一次的人口普查，2000年至2010年外來常住人口共增加447.7萬，占常住人口增加總量的74%，隨著每年外來人口不斷增多，2011年至少有50萬新增外來常住人口。並且這部分人群90%以上的居住需求基本都要通過租賃來解決。另一方面，持續的限購政策也促使部分需求繼續停留在租賃市場。其中一類是年齡在23歲以下剛畢業的學生，其父母無法為其在北京買方，只好轉入租賃市場，導致上半年23歲以下的外地人占比較去年同期增加7個百分點。另一類為外地夫妻結婚的「改善性租賃需求」，由原來的合租、低端租賃需求轉變為獨立居住和中高端市場。

在租賃市場短期內需求激增的情況下，租金問題成為社會關注的焦點。根據鏈家地產市場研究部統計，上半年全市平均租金為3280元，環比去年下半年上漲4%。其中2月旺季租金漲幅為2009年來歷次租賃高峰期的最高幅度，2月平均租金環比上漲5.6%。但隨著3月下旬租賃需求的明顯回落，租金止漲，5、6月租金水準持續穩定在3100元左右。張月認為，節後租金上漲因素較多，既有業主還貸壓力的上升，也有CPI上漲給業主帶來的生活成本的提高。但相比2009年和2010年，今年業主追漲、追高的心態更值得人們關注。由於限購政策出臺後對業主心理預期產生條件反射式的影響，再加上換房季業主漲價的慣性心理，今年業主追漲的現象疊加顯現，尤為嚴重。

張月認為，由於大量新增租賃需求的存在，租金難以回落到節前的水準，但從2季度租金穩定的走勢看，下半年租金不會出現較大的波動。在7月即將迎來的小高峰中租金預計小漲到3200元左右，而後將停留在3100元-3200元之間。

2011年上半年一居、二居主要租賃戶型的租金差價逐漸拉開，二居合租後的高性價比降低。根據鏈家地產市場研究部統計：2011年上半年，一居、二居、三居平均租金分別為2482、3103和4372元。其中二居室租金上漲最快，年內累計漲幅達到8.6%。張月認為，目前合租是租賃市場主要的租賃方式，由於分攤後的租金較低，因此市場需求大。而業主也更容易借此來提高租金。導致2居整體租金的上漲幅度大，降低了其原來具備的高性價比特性。2010年二居租金比一居僅高出460元，但今年上半年差價已經接近700元。

隨著租賃需求的增多，城八區租賃需求外溢，租金水準有不同程度的上漲。根據鏈家地產市場研究部統計，在昌平、大興、亦莊、順義和通州5個租賃需求相對集中區縣中，亦莊區域平均租金漲幅達到32.4%，大興區租金上漲22.8%。順義和通州租金相對平穩，落入全市租金窪地。張月認為，隨著大興、亦莊住宅新區逐漸成熟，傳統的租賃區域的優勢逐漸被取代。也因此大興租金經過一年反超通州。根據鏈家線上點擊量統計的5大郊區市場關注度來看，大興和亦莊的點擊量占比比通州高出10個百分點和3個百分點。亦莊因居住環境舒適和開發區在職職工需求多的原因租金已經上漲千元，大興則由於大興線的開通帶來大量租賃需求。但從價格及交通等綜合因素看，通州是更為適合中低端租賃需求的區域。

張月認為，2季度以來成交量和租金的平穩決定了下半年租賃市場不會產生大的波動。同時下半年政策基本面也不會有較大的調整，不會對租賃市場產生推波助瀾的影響。下半年租賃市場交易會比較穩定，7月的租賃旺季在9月前正常結束。但整體需求的增加，月均成交將在8.5-9萬套左右，淡季月均成交量也會較去年有8%-10%的提升。租金方面，仍將隨淡旺季的交替出現一定的波動，但不會出現明顯的落差，平均租金將在3100-3200元之間。

                                                                        北京租賃熱門區
                                資料來源：鏈家不動產