房市「行情價」要用「比較法則」衡量

台北地方法院民事執行處2010年3月15日進行大安區和平東路二段成功國宅25年屋齡建物，由於該建物近敦南遠企、地段相當精華，建物權狀33.7坪、底價1458萬元或43.5萬/坪，結果吸引20多封標單搶標，最後由劉姓民眾以總價1789.9萬元或53.11萬/坪得標，溢價率為22.76％；房仲業者觀察，「近1年來成功國宅的房價漲幅僅25.64％，較預期降溫。」

據了解，該筆個案為和平東路二段311巷43弄19號13樓，該筆物件距離捷運科技大樓站200公尺、距離敦南遠企也僅200公尺。房仲業教育消費大眾說道，這件標案的結果，相較日前捷運市府站旁、信義計畫區對面，屋齡27年的勤工國宅成交每坪70萬，短短9個月每坪大漲26萬，漲幅59％，成功國宅近1年來的漲幅僅25.64％，房市似有些微降溫情形。

房仲業者進一步統計北市精華地區8大著名國宅、軍宅成交行情，結果顯示，8八大軍、國宅由金融海嘯時每坪均價44.5萬元上漲至56.6萬元，平均漲幅27.4％。其中位於北市敦化南路一段巷內的「信義新城」，由每坪53萬上漲至73萬元，漲幅37.74％，高居8大軍、國宅之首，直追週遭大樓均價每坪75~80萬。

房仲業者說，過去國宅、軍宅都略低於週邊行情約1~2成，如今北市精華地段不斷飆漲，以往較不受青睞的國宅也逐漸趕上區域行情，可見好地段仍是購屋者追逐的重要指標；不過，成功國宅的漲幅僅25.76％，房市顯然較過去理性一些。
 

房價真的那麼熱嗎？行情真的那好賣嗎？如果成功國宅能夠有每坪53.11萬元的價值，那麼更接近台北市中心的市民大道，靠近敦化南路35年屋況還不錯的公寓該值多少錢？這個地點不會比成功國宅差吧！2010年1月成交價格是每坪45萬元，45萬元的這個地點跟53.11萬元成功國宅的那個地點相比，你會買哪裡？這在市民大道這，走路到台北市東區，可以穿雙脫鞋8分鐘內走到，住在成功國宅想到東區逛街，你要準備多久？穿雙脫鞋恐怕得走60分鐘氣喘吁吁的才能到。

再看一個例子，復興南路一段，位於SOGO百貨與微風廣場之間的1棟30年屋齡的大樓住宅，這個位置、地段還有雙捷運的價值，絕對比成功國宅要強的多了吧！2009年12月其中1戶的成交價格，是每坪63萬元，只比成功國宅這個標案價格多出19％。如果不是復興南路這個地方賣得太便宜？就是成功國宅那位劉姓的「搶標人」用高於市價甚多的價格去搶買到貴的房子。

再回頭仔細的看看這封標單，法院原訂的底價是每坪43.5萬元，這個定價就是參酌當地區域行情定出來的，如果第一拍沒有拍出去，第二拍的時候就會打8折，第三拍再打8折，結果，法院認定的合理價位是每坪43.5萬元，卻有人用53.11萬元去買，這樣的成交價位，絕對不能視作「行情價」，只能算是「特例個案」。(本文撰寫於2010年3月15日)