【MyGoNews廖賢龍/台北報導】戴德梁行發表旗艦報告《Money Into Property》2011，指出環球房地產市場可投資物業的市值，自2009年下跌3.0%的跌幅後，於2010年回升3.4%。復甦的主要原因，是亞太區市場可投資物業的市值按年上升了14%，而歐洲市場只在當地貨幣計算下的可投資物業市值才出現增長，美國則沒有錄得實質增長。展望今年，亞太區因有大量物業項目準備推出，加上資本價值上升，預期亞太區去年的強勁勢頭在本年得以持續，可投資物業的市值有望增加15%，令亞太區超越美國，成為全球第二大商用物業市場，歐洲將仍然居首。

亞太區內以中國及澳洲的可投資物業市值增長最高，以美元計算分別為24%及25%。中國市場的市值現已超越一萬億美元，成為繼美國及日本後，第三個可投資物業市值超越一萬億美元的國家。

2010年環球市場普遍以去槓桿化為主調，唯獨亞太區的貸款與估值比率錄得升幅，主要由於中國的私債在去年增加了26%。戴德梁行全球研究部主管Hans Vrensen表示：「中國去年的公債增加了超過60%，帶動亞太區的公債增加。雖然區內多個國家都致力降低銀行發放房地產相關借貸的比率，但發展商仍可透過發債的方式來集資，繞過政策的阻撓，這種情況在中國大陸及香港尤其普遍。預料其他發展中市場亦會仿傚這種方式，令亞太區房地產投資市場保持活躍。」

戴德梁行於2011年3月10日發表的《The Great Wall of Money》報告就提到，2011至2013這三年間投入至全球商用物業的投資預計將達到9,860億美元。本年《Money Into Property》報告則提到，去年環球房地產的投資額按年增長了76%至3,420億美元，是2007年5,970億美元以來的新高。亞太區去年投資額增長逾倍（116%）至1,580億美元，首次超過了歐洲，成為全球房地產投資額最高地區，主要由於中國及日本在2010年上半年房地產投資增長所致。

 

 

雖然亞太區內不少國家都推出了令房地產市場降溫的措施，但投資者對商用物業仍然感興趣。中國去年的商用物業投資額(不包括土地買賣)就達到900億美元，佔亞太區投資額的57%，與2009年佔的比率56%相若。

戴德梁行大中華區研究部主管紀言迅指出：「亞太區房地產市場活躍，預料今年區內的投資額仍可保持去年的水平，而區內部分國家推行的穩定市場政策，以及日本大地震的影響，將會成為區內投資增長的最大阻力。」

單論中國大陸市場2010年的表現，全年共有1,515宗超過100萬美元的大額投資，包括樓宇及土地交易，共涉及款額為1,570億美元。成交宗數按年上升了58%，款額則按年上升了94%。全年的交易主要集中在二線城市，其宗數已超越一線城市，佔了整體成交額亦達到60%。這個情況在本年首季仍然持續。成交物業方面包括多個類型，其中以混合用途物業及住宅最受投資者歡迎，佔了成交總額約80%。

戴德梁行大中華區投資部主管李志榮評論道：「去年大陸房地產投資市場仍以樓宇為主導，但隨著更多樓市政策出台，投資者對混合用途物業及零售物業的興趣也愈來愈大。按目前中國的經濟發展，加上市場不斷成熟，預期中國商用物業的投資額將會增加。」

2010年中國大陸房地產投資額中，有94%來自國內投資者，他們較快掌握市場資訊，投資力度亦有增加。與此同時，外國投資者在中國市場同樣活躍，2009年的投資金額為50億美元，至2010年已增至90億美元，佔總金額的比率則與2009年一樣維持在6%。去年外國投資者購買土地多於購買樓宇，但無論是對國內或國外的投資者來說，國內企業的擴充，以及跨國企業紛紛來華開設公司，都會刺激中國大陸成熟市場的租務需求和租金升幅，預料中國商用物業對投資者的吸引力將會繼續增加。紀言迅總結道：「撇除未來政策的影響，亞太區房地產市場將會受惠於強勁經濟增長、沒有債務問題困擾及投資者興趣濃厚等因素，保持強勁勢頭。」