台北縣房市形成「價漲量縮」狀況

國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心，在2010年1月28日發表2009年第4季「國泰房地產指數」，其中一項指標數據是，台北縣2009年第4季成交規模創下14年來新高；但是，台北縣地政局公布2009年第4季房市全縣交易量，共計3萬434件，卻相較第3季3萬3912件，下跌10.3％。同一個時間區間的結果，好像有點矛盾，誰對？誰錯？

這中間的差異是，台灣房地產研究中心講的是「交易規模」創新高，這部分指的是「交易金額」，而台北縣地政局統計的是「全縣交易量」，這部分說的是「交易件數」，所以，當「交易金額」創新高、「交易件數」卻下跌，結論就是，2009年台北縣房價上漲得幅度「很大」，形成「價漲量縮」的狀況。

根據房仲業統計資料，2009年全台6大主要都會區中交易量均呈現上漲的走勢，漲幅前3名分別是台北縣14.03％，台中市11.63％，台北市11.19％，桃園縣漲幅2.85％，居六大都會區之末。這個數據也剛好解釋了上面所調查統計的差異與矛盾。

以台北縣2009房市出現「價漲量縮」的狀況來看，套用到股票市場技術線型的理論：(1)多頭行情出現價量背離，亦即價漲量縮，代表漲勢即將終止(行情可能反轉或短線回檔或進入盤整)，應該找尋賣出機會。(2)空頭行情出現價量背離，亦即價跌量增，代表跌勢即將終止(行情可能反轉或短線反彈或進入盤整)，應該找尋買進機會。

在這樣的操作定律下，先來確定房地產現在是多頭？還是空頭？答案當然是「多頭市場」，那多頭市場出現價量背離也就是價漲量縮的情況，接下來的表現該如何，你心中應該略有想法了吧！
 

現在，台北縣板橋的新板特區平均預售房價比照台北市的木柵地區，而台北縣新莊的預售行情，經過頭前重劃區個案炒作之後，2010年也已經有建商要推出每坪50萬元的個案，而過去平均單價10幾萬的林口、三峽，現在都來到「2字頭」價位，儘管這些價格相較於台北市出現動輒百萬元的價格來看，算是相對便宜，但是，論起漲幅說，台北縣房價還真的是漲很多。

面對高房價，以及漲幅很大的區域，2010年房價該怎麼辦呢？恐怕是每個人都關心的事，國立政大教授張金鶚表示，2010年全年各地區房市是在「蕭條到繁榮」的極大範圍中震盪，高風險不可免，貨幣供給狀況非常重要，購屋人仍要保守以對。張金鶚分析，2010年上半年台灣房市仍可能持續「短期結構主導的不確定性震盪趨勢」，貨幣供給狀況、股市與總體經濟狀況及兩岸經濟合作架構協議(ECFA)議題，仍是主導預期心理與新推個案市場價量走向的重要因素。

至於下半年受到五都選舉、利率提升及資金緊縮的可能衍生效應所影響，房市面對自相對高點反轉的風險，值得審慎因應。因為選舉話題，資金需求會轉移到選舉事務，政治因素會讓投資產生不確定性。

用股票的技術線型理論看房地產，不見得準確，但也是一個參考依據，注意房市多頭市場的「價漲量縮」與股票多頭市場的「價漲量縮」，是不是會有相同的命運。(本文撰寫於2010年2月2日)