房地稅務

合理房價怎麼算? 別讓賣方牽著走

報導：MyGoNews林承志｜日期：2011-04-18

自住客若能掌握「土地成本」或「購入成本」就可以判斷出合理房價，進而爭取最大議價空間。

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅過關，房地產市場爆發砍價風潮，各大房仲打出殺價專區，吸引自住客上門購屋。學者也表示，房地產近幾年爆漲的主因為一些不肖業者、投資客忽略土地或購入成本，賺取超額利潤，導致房價在是場景氣熱絡時，產生非理性飆升，自住客若能掌握「土地成本」或「購入成本」就可以判斷出合理房價，進而爭取最大議價空間。

戴德梁行總經理顏炳立表示，儘管近年各地皆土地標售履創新高，但觀察期容積地價，其實就與建案銷售成交單價相去不遠，此簡易計算法，放諸全台皆準。簡單來說，若超過其容積地價，此時，消費者就可以推算出業者有意於此建案賺取更多利潤。根據戴德梁行計算台北市南萬華商業區容積單價為65~70萬元、新北市新莊副都心商業區則為40~50萬元。

學界認為，建商推案的合理價位即是土地成本+營建、管銷成本+利潤，以目前台

五都商業區容積地價

灣建商營造、管銷成本，即使是豪宅也不過每坪20萬元，但北市建商推案動輒150~200萬元，其中就有賺取超額利潤的不當動機，建議消費者暫停進場購置預售屋，等待業者興建為成屋後，背負較大的週轉壓力時，議價空間較大。

至於，中古屋部份，智邦不動產版主、黑心系列作者SWAY則建議消費者可從「賣方買價預測」著手，特別是5年內新成屋的效果最好。

SWAY表示，網路成形大約就這10年，消費者大可在入口網站上輸入想要購買的房屋案名，就有可能找出這個社區過去預售的價格、討論，這是網路、論壇最大的優勢，存了不少過去的資料。當然，房價可能會漲，也可能真的是漲，所以，當消費者查出來過去的成交價後，接著，就可以判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手，進而計算出議價空間。