【MyGoNews 林承志/台北報導】戴德梁行發布ECFA簽訂對台灣房地產市場研究報告，報告中指出ECFA雖有利於海峽兩岸商業活動的增加，預計未來3~5年內北市商辦租金行情將加速上漲，不過，長期來看，對於台灣房地產的樂觀期待有很大程度上依賴於台灣對於其政治地位和經濟發展的權衡，以及融入大陸經濟圈的意願。而政策和法規方面的不確定性，以及文化差異，將可能給大陸赴台的房地產投資者帶來一定的風險。

戴德梁行大中華區研究部主管紀言迅表示，2010年6月，大陸和台灣正式簽訂《海峽兩岸經濟合作框架協定》(ECFA)，這是海峽兩岸之間一個具有歷史意義的貿易協定，旨在降低雙邊貿易關稅。這標誌著兩岸經濟關係由此站上新的起點，跨入了互利雙贏，合作發展的“ECFA新時代”。ECFA本質上是一個關稅削減協定，但它對台灣房地產市場仍會產生一定的影響。

儘管，ECFA涵蓋3大方面:(1)削減關稅;(2)保護台灣企業在大陸的利益;(3)保護台灣的智慧財產權。但戴德梁行表示，只有第1部分對台灣房地產市場有較大的影響和意義。根據ECFA中的條款，大陸同意在2011~2013年之間，對目前539種台灣進口商品所徵收的關稅分階段實行關稅減免，並在最終實現零關稅。

例如，從2011年初開始，這539種商品中的72項的進口關稅從低於 5%的水準降至零關稅。其餘的437種商品目前的關稅水準在5.5~15%，這部分關稅將在2013年初開始全部免除。而台灣也會按上述時間表減免目前對來自大陸的267種商品所徵收的關稅。  

戴德梁行認為，ECFA對GDP增長並不會起到立竿見影的效果，而是對經濟增長有潛在的推動作用，因為它可以擴大台灣的出口。在ECFA之前，台灣沒有加入任何一項地區性自由貿易協定，導致台灣企業喪失了很多機會，因而使得島內經濟從全球經濟危機中的復蘇慢於周邊地區。

台灣官方認為，該協定預計會使台灣的GDP增加1.7個百分點，同時在未來7年內，會給台灣帶來89億美元的外商直接投資。不過，ECFA對整個台灣經濟的拉動和實質的影響還需要幾年的時間才能夠真正顯現出來。  

紀言迅指出，ECFA最直接的影響就是刺激了房地產炒作行為。這是因為許多台灣民眾預估該貿易協定將帶動大陸買家和資本流入島內，對於房價具有潛在利好作用。在2010年ECFA談判期間，台北的房價就出現了飆升。不過，撇開主觀感覺良好的因素，房價的上漲還受到其它多種因素比如低利率的推動。但台灣政府也已逐漸針對房地產市場制定相關法律限制投機炒作行為。

儘管人們普遍認為，削減關稅將有助於更多的台灣產品進入廣闊的大陸市場，由此而帶來的商貿活動將會產生更多的商業地產需求，2010全年寫字樓租金的增長總體上是平穩的。同時，台灣經濟在全球危機之後也已經步入恢復階段。戴德梁行預計，受需求急劇上升而推動房價和租金快速上漲的可能性較小。  

目前還很難說商業活動的增加多大程度上是由ECFA驅動的，多大程度上是來自總體經濟的改善。不過在今後3~5年內，隨著ECFA的逐步落實以及貿易量的增加，經濟聯繫的增強以及跨境投資活動的增加會不斷吸引更多的大陸企業進入台灣，首當其衝的就是銀行業。   2010年末，已有多家大陸企業，如中鋼、交通銀行、中化等，都在台北的CBD信義區設立了代表處。隨著越來越多的大陸產品進入台灣，今後3~5年內，大陸企業的商業地產租賃活動會不斷增加。總之，戴德梁行預計，隨著ECFA的持續作用和影響，台灣商辦市場的發展在今後3~5年內將有快速增長。因此，高端住宅市場也會從進入台灣的大陸企業的需求中受益，預計3~5年內，高端住宅的租金會和商辦市場一同攀升。

不過，就房地產投資市場來說，目前商業地產的主要投資者還是大型本地企業，例如保險公司。儘管一部分大陸基金已經通過向大陸募集資金的台灣企業、香港企業或者海外企業等管道變相進入了台灣市場，但是戴德梁行目前為止還沒有任何具有大陸背景的投資者的詳細記錄。

由於ECFA目前只是局限於關稅減免的範疇，並沒有涉及融資和所有權等問題，因此以上說的這種情況還會繼續存在，陸資入島仍然還有不少問題尚待解決。 

至於，長期影響方面，戴德梁行展望今後5~10年，隨著大陸逐步成為台灣最大的交易夥伴，台灣的經濟將有進一步融入大陸的趨勢，因為大陸的經濟將持續增長，而其影響力也將不斷擴大。大陸企業和品牌在台灣佔有一席之地將會成為常態。ECFA未涉及的法規限制和行政管理問題將可能逐步放寬，以便為更多的大陸投資放行。

這種擴張和融合的結果會對商業地產和住宅市場起到實質性的推動作用，這和香港過去10年所發生的情況有相似之處。頂級商辦和高端住宅將會出現旺盛的需求，尤其是核心地段。 

不過，由於兩岸歷史上的相互隔離，還需要克服很多政治、法規和行政方面的障礙。台灣有很多人擔心，貿易的自由化將會損害島內一些權益的控制權。這種擔憂為進一步放寬貿易和服務限制的談判帶來了無休止的政治爭論和行政措施方面的拖延，而台灣歷年的頻繁選舉也會影響到政策的持續性。

即便從更微觀的層面看，未來大陸資金的房地產投資和所有權的相關管理規定和法規也需要加以明確。在進一步擴大ECFA的範圍或簽訂其他對於擴大經濟合作至關重要的雙邊協定之前，上述問題都有待解決。 

戴德梁行認為ECFA是兩岸之間增強經貿聯繫的一個起點。很多談判還在進行中，而且貿易協定中的很多內容還有待落實。因此，它給台灣經濟和房地產市場究竟能帶來哪些好處還要經過3~5年 的觀察。長期來看，大陸投資者對台灣房地產市場是否有信心還要取決於台灣方面是否願意向大陸開放投資而無自主權旁落之憂。 

此外，這還取決於大陸企業對於台灣市場風險的主流態度。政治格局的多變、市場情況生疏、對融資方面的擔心以及兩岸之間的文化差異，都可能會給他們在台灣臵業或進行專案開發帶來障礙。

戴德梁行對於台灣是否有足夠能力成為大陸企業赴海外融資的跳板持保留態度，因為台灣的金融市場暫且不具備像香港和新加坡等市場那樣的自由度和透明度。但整體而言，基於ECFA的啟動所帶來的積極影響，戴德梁行對不斷改善的海峽兩岸之間貿易關係的長期前景持謹慎的樂觀態度。

	短期(12個月)	中期(3~5年)	長期(5~10年)
頂級商辦	租金穩定	租金上漲，空置率降低	需求繼續擴張
豪宅	投機暫時推動價格上漲	租金和價格上漲	租金和價格平穩上漲
驅動因素/風險	經濟狀況好轉	ECFA會帶來更多來自大陸的經貿活動、住戶與需求	經濟融合態勢持續，但政策不確定性依然存在

資料來源：戴德梁行大中華研究部