「癡迷」買房增值 「堅信」房價仍漲

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】「現在什麼都在漲！只有薪水不漲，錢越來越薄了，在這樣的氛圍中，除了買房子，我們都想不到還有別的更好投資方式。」2011年春節，張大姐一家人圍坐在餐桌，熱烈地討論著不斷上漲的房價，他們一致認為「只要有錢就一定要再買間房子。」

學者張金鶚表示：「通貨膨脹壓力大，代表民眾購屋力也相對遭侵蝕，若錯估情勢，買房的抗通膨、保值能力也會下降。」在通膨時代下，到底應該是買房抗通膨？還是把錢留著過日子呢？2011年房地產操作的5大要件，值得參考。

首先，買房這件事，取決於你的口袋有多深，如果在台北市選擇總價3000萬的房子(這個總價應該可以買到30坪的預售屋，或40坪屋況不錯的中古屋)，對你來說是足以「輕而易舉」購買，並不會因為買房之後，面臨龐大的銀行貸款利息而影響到你的生活品質，那麼，台北市的不動產絕對可以「買起來等20年後的增值」。如果，在新北市選擇2000萬元總價的房子，也不會讓你因為買房而降低現在的生活品質，那也要仔細選擇有增值潛力的區域挑選好的產品。

千萬不要看到這幾房地產持續上漲，就被灌輸一個「買房一定賺」的觀念。「買房一定賺」的大前提，是要看你持有房屋的「年限」有多長來決定，在1991至2000年的這段期間，不僅買房子賠錢，資產還被通膨吃掉近30％。林長富在1991年台北市復興南路一段買了1戶權狀54坪、總價1250萬元的房子，到2000年底他要賣的時候，房仲開給他的價格僅剩下1000萬元的價值。
 

林長富當年買這戶房子還花了400萬元的裝潢，當時他的財務有些問題，所以儘管相當不甘心，但是還是必須忍痛要賣，那個年代的房地產不景氣，林長富這戶房子前後換了3家房仲公司，花了快要1年時間才賣掉，成交總價在1100萬元左右。不過，這戶房子在2000年到2010年間，已經轉手3次，2010年中的成交價是3950萬元，從1991年到2010年，這將近20年的時間，才可以驗證出「買房一定賺」的道理。
 
所以，投資房地產想要賺大錢，一定要把時間拉長，這當然就關係到你的口袋有多深了。面對來勢洶洶的通貨膨脹，不用建商「特別提醒」，很多民眾心裡也都有購屋保值的念頭，問題是這波房市復甦已經6年多，房價也來到相對高點，很多人都怕現在進場會買在最高點、套在最高點！

但是，市面上的投資商品中，最能夠抗通膨的除了黃金、貴金屬之外，就屬不動產了，如果手中沒有一點抗通膨的籌碼，到時又會成為新貧階級，所以，抗通膨的操作是：有小錢、買黃金！有大錢、買房子。

不過，花大錢投資不動產，要以「自住兼投資長期持有」的態度介入。從前面的例子可以看得出來，「長期持有是打敗通膨的最主要關鍵」，想買房子短線炒作獲利，難度及風險確實都很高。所以，一定要有(1)自住或是(2)出租且(3)長期持有的心態，以時間換取長期的增值空間。

以現在的價格看房地產「或許房價是貴了一點。」但是只要地段佳，10年、20年後，可能就有人會後悔，當時為什麼不多買1戶呢！就像現在看台北20、30年前的房價，都會覺得「怎麼這麼便宜」，可是當時買房子的人一定都覺得「怎麼這麼貴」一樣！
 

依照過去的歷史經驗，「每一個時期買房子，都是那個時期的高價，所以，用當期的眼光來看當期房價，房價從來沒有便宜過，但是，用現在房價的眼光往回看10年、20年、30年，你一定後悔當年怎麼沒有傾家蕩產的多買幾戶房子留到現在。」這個模式不單單是台灣如此，全球房地產發展模式都一樣。

所以，面對現在的通膨壓力，該不該買房抗通膨？這個答案應該很明顯了吧！2011年的買房5大要件則是：
(1) 衡量自己「口袋要夠深」，不會因為買房而大幅影響現在與未來生活品質。
(2) 歷史經驗「別想短線獲利，要長期持有」，20年後會滿意現在投資決策。
(3) 前輩訓示「人多的地方不要去」，房地產則是「推案量大的地區不要去」。
(4) 買房策略「選一、二、三線城市的一級產品」，是高房價的安全操作準則。
(5) 嚴格遵守「地段不好不要、產品不好不要、管理不好不要」的3不原則。