信義計畫區是外資及陸資企業落腳台灣的首選。

【MyGoNews 林承志/台北報導】由於經濟情勢持續翻揚，加上ECFA正式上路後加添經貿動能，而政府積極招商成效顯著，使得近來國內廠商掀起擴編潮，同時也吸引外商來台投資，因此在一連串的投資熱下，為台灣帶來龐大的就業機會，讓辦公市場需求瞬間增量。根據永慶商仲事業部調查，2010年第3季台北市主要辦公商圈的平均空置率為9.65%，較前季減少0.19個百分點，足見辦公室進駐率明顯升高。

不過永慶商仲事業部協理黃增福分析，雖然企業持續擴大辦公空間的需求，但綜觀台北市的市區辦公商圈，由於內有新大樓釋出、外有內湖科學園區及南港經貿園區的大量供給，反而讓市中心的辦公空置去化速度未如預期，在業主競租比價下，儘管空置率下降，租金成長卻受限，以第3季來看，平均租金為1,968元/坪/月，較前季略減1.57%。

觀察各區域辦公商圈的市況，其中台北車站榮登第3季辦公空置率最低的商圈，空置率7.24%較前季減少1.17個百分點。該商圈辦公之所以能快速去化，此乃由於慶豐銀行大樓在8月整棟出售，刷新西區辦公大樓的最高行情，得標者台灣人壽表示將進一步整合附近大樓進行都更改建，再次點燃西區沈寂已久的商辦市場。而黃增福則認為，台北車站位於北市五鐵共構的中心位置、交通便捷，吸引本土中小企業進駐增點，只是以往周遭較缺乏新的辦公大樓，因此，未來一旦有新大樓問市，必能吸引更多外資、陸資企業搶進。

而信義計劃區及信義商圈的辦公大樓空置率也持續減少中，信義商圈本季空置率13.2%，較前季減少2.17個百分點，是本季北市辦公存量去化最多的商圈。黃增福指出，以基隆路一段為軸心的信義商圈，其周邊辦公大樓多較老舊，長期空置率較高，但鄰近信義計劃區、租金也相對較低為其優勢，故隨著信義計劃區的辦公大樓加快去化後，空置狀況已大有改善。外資銀行圈的花旗、匯豐、巴黎、澳盛等陸續進駐信義計劃區設點後，星展銀行及陸銀也正積極找在信義區據點，而101大樓在陸企加持下，包括交通銀行、中國中化、中國中鋼、漢王科技、聯想電腦等，其餘尚有數家未公布名稱的陸企正與台北101簽約，顯見信義計劃區在亞洲A級商辦市場已逐漸站有舉足輕重的地位。
 

黃增福表示，商辦投資熱，台北市大型商務旅館及廠辦大樓的投資案陸續開工，而今年完工新啟用的兩棟大樓「台北金融中心大樓、新光A12」，都已開始招租，使得台北市A級辦公市場供給大增。此外，信義計劃區在惠普總部遷移南港後，信義經貿大樓及新光A12的兩棟A辦大樓都將釋出大量的供給面積，未來新承租方能否大大量進駐，則攸關第4季信義計劃區商圈的辦公空置率。

至於租金方面，台北市指標商辦成交價屢創新高，帶動各辦公商圈的大樓行情看漲，雖有部分大樓已跟隨調漲租金，但在空置狀況未明顯改善之時，今年第3季台北市主要辦公商圈漲跌互見，整體租金價格相較前季約略下滑1.57%，平均租金為1,968元/坪/月。其中A級辦公大樓平均租金為2,421元/坪/月，AB級、B級辦公大樓的平均租金分別為1,680元/坪/月、1,392元/坪/月，跌幅皆在3%以內。不過，黃增福指出，儘管目前市場租金未見起色，但在外資、陸資及台商表達將持續加碼在台投資後，未來商辦投資及租金價格仍備受看好。

進一步觀察，本季僅台北次級商圈的南京東路四、五段及中山北路的辦公租金因長期較低而反彈回升外，其餘各大辦公商圈的租金普遍下滑，但跌幅皆未超過4%，租金減少仍屬合理的市場反應。外資指名度最高的信義計畫區A級商辦，在「統一國際大樓」接連以每坪130萬、133萬創高價售出後，附近辦公大樓價格跟著水漲船高，業主調漲租金心態蠢蠢欲動，A級大樓平均租金3,151元/坪/月仍名列北市最貴商圈。

黃增福分析，本季租金下滑的另一主要原因是投資大眾對央行循序升息及房市控管後的預期心理作用，部分承租戶認為下半年房價盤整的時間將會拉長，使得租金成長力道趨緩，而且業主一旦調升租金，也會立即面臨承租方遷出的空租風險。因此，雖然辦公租金已長期低迷了一段時間，但市場上對辦公租金調漲仍不敢有太大動作。
 

迎接後ECFA時代來臨，直接受惠台灣外需成長，帶來投資金流效益，更加速內需成長，台灣將成為東西方貿易投資平台。黃增福進一步說明，在全球資本連動的交互影響下，下半年開始國內股市、房市受兩股推力激發，導致熱錢湧入、亞幣升值，帶動資產股與房地產全面走揚。其一是歐美復甦緩慢，國際升息速度放緩，美國放任美元走貶；其二為亞洲新興國家內需市場龐大，在民間消費、基礎建設及企業投資的成長動能支撐下，吸引資金持續流入。

展望未來，黃增福表示，產業創新條例施行與ECFA正式生效，政府也已成立「行政院排除投資障礙促進就業小組」及「行政院全球招商專案小組」，邁向投資台灣的黃金十年，內外需求雙引擎同步啟動，可望在出口穩定擴張外，大幅提振投資，強化經濟成長動能，創造就業機會，並進一步帶動商用不動產市場的長遠發展。因此，建議房地產投資人，趁目前利率尚屬低檔、房價短期修正時機，慎選優質地段的投資產品，加快進場佈局腳步。

近2年台北市辦公大樓的月租金及空置率季變化           (租金單位：月/坪/元)