輕鬆了解「新北市」都市更新

【MyGoNews編輯部/綜合報導】都市更新事業主要是由民間主動發起，可由地主委託都市更新事業機構(建設公司)或是地主自組更新團體(更新會)，其中更新團體之組成需超過7人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。

都市更新的推動者稱為實施者，一般來說實施者的角色類似建商，負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜。實務上實施者大多以建設公司、土地開發公司擔任為主，少數由地主自行籌組都市更新會，擔任重建社區之任務。

在都市更新相關法令中，實施者除應辦理相關公聽會及各階段計畫書送審等事宜外，亦對於土地及建築物產權移轉、補償金或權利金發放、相關稅捐抵減及申請建築執照等重建事宜，有明確規範應盡之義務責任，因此更新案成功與否，實施者所扮演的角色極為重要。

都市更新的好處有哪些呢？簡單來說可以包括稅賦減免及容積獎勵。在稅賦減免方面，包含土地增值稅、地價稅、契稅都有減免的優惠，此外更新可以提升自身房地產價值，並間接帶動鄰近地區房地價格上漲，因此都市更新的好處是非常多的。都市更新另一項優惠措施就是容積獎勵，辦理都市更新給予之容積獎勵最高可達法定容積之1.5倍，如屬政府指定之策略性再發展地區，更可提高至法定容積2倍，且所捐贈公益設施不僅可免計容積，更可爭取獎勵。
 

臺北縣的容積結構包含(1)基準容積(2)土地使用分區管制要點規定的容積獎勵以及(3)都市更新等3大部分。也就是說臺北縣在1997年全面實施容積率管制時，已思考大眾運輸導向(TOD)的概念落實於都市計畫中，並以捷運車站及火車站周邊距離做為容積獎勵的規範。舉例而言新店捷運站300公尺範圍內，一般住宅區法定容積為300％，土地使用分區管制要點規定可再增加300％容積，如參與更新加上150％容積，允建容積上限達2.5倍(1坪土地最高可蓋7.5坪)。

為了讓都市更新後的環境品質更好，縣府特別配合中央都市更新容積獎勵辦法，量身訂做加入更多元改善都市環境有益的獎勵項目以符合臺北縣的需求，包括退縮建築、基地綠化、縮小建蔽率、縮減開挖率、空地集中留設與提供公共停車位等等，為的是增進更良善的公共空間與設計，讓都市透過更新程序變得更美也更人性化，以提升都市環境品質。

由於臺北縣路幅狹窄地段不少，對都市更新時退縮建築，留出較大的空間給行人和綠地，除了安全外也疏解道路的擁塞感，改善都市環境品質。在新規定中，像是住宅區在計畫道路四周街廓且其基地面積在3千平方公尺以上的基地，四周都退縮4公尺以上者，就可以實際退縮面積乘以2倍來計算獎勵容積。
 

都市更新的單元面積越大，愈容易做整體設計考量。透過企業、地主或屋主的合作，把更新範圍擴大，容積獎勵越能達到上限(即50％)，大面積更新不僅能使基地的規劃設計更具彈性與變化，對都市整體環境及景觀的改善也更具有效益，希望容積獎勵的結果能創造出更有創造力的生活空間。

此外針對地標型的建物往往是國際化都市不可或缺的特色，所以無論外觀創新，像是帆船飯店這種有特色的建物；或者採用新技術與新工法，例如水立方對建築技術提升具有貢獻的案子，都希望透過該項獎勵，鼓勵業者推出具地標性、前瞻與未來感的建築，與國際接軌，也增列了「創意建築」獎勵的規定。

都市更新不僅可以提升更新單元內的環境品質，藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道與休閒設施的整體規劃，有效改善公共環境品質，提升都市機能，創造居民共享的公共利益，讓生活環境更美麗與安全。但是，都市更新不一定只採用重建的處理方式，若是無結構安全問題，採取整建或維護方式修改建物空間，符合機能性的需要，也不失為經濟有效的方式。

例如舊有傳統街屋重新整修、閒置空間再利用或是老舊建物「拉皮整容」，不僅使空間重新賦予新生命、美化都市景觀，更可提升建築物使用價值，最高可以有3/4金額的補助，意者可依「臺北縣都市更新整建維護補助要點」提出申請，歡迎社區民眾踴躍申請，改善並美化自己的家園。