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- 選好區域很重要 釐清問題更重要
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想了解更多的細節，或是投資置產的各種眉目，請聯繫海外房地產專家MyGo國際地產(平安房屋仲介股份有限公司)
【MyGoNews國際地產組/綜合報導】在泰國買房，除了知道區域發展方向，更有很多不可不知的細節有待釐清，以確保您「投」的安心，「收」的舒心，「住」的放心。今天就由淺入深，一步一步為您拆解層層疑慮。
問題一、外國人是否享有永久產權
最常見的問題之一，莫過於外籍人士能否獲得永久產權？而答案是可以的。「永久產權」顧名思義，財產持有者具有永久權利，土地及地上房屋的產權證書是得以繼承給後代的。唯一要注意的是樓盤總戶數在比例上只能佔有49％。雖說這對於一般散戶型買家而言不是大問題，但還是需要事先留意。根據泰國房地產法令，外國人可購買公寓單位(Condominium)，並可獲得收益。至於土地的部分，據當前泰國《土地法》第63條，外籍人士購入土地面積不得大於1萊(1600平方米)，且限於住宅用途。
問題二、外國人的購入價格和泰國人的購入價格是否一致
對於外國人來說，選擇項目需要審慎評估，因為本國人與外國人接觸到的終端售價可能會有所不同。據了解，因為傭金等因素，一些建案對外國人銷售的成本勢必會比泰國人要高。而這也關乎到日後的投報率和轉手價等。換言之，因為泰國人在購入成本上佔有先天優勢，這意味著外籍人士日後不太有機會轉賣給本地人。若是以短期內賺價差的角度為投資出發點，恐怕不是最好的選項。
問題三、對於投資報酬率抱持過分期待
投資報酬率向來是海外買家們投身海外不動產的主要誘因之一，而投報率說穿了其實就是以租金為主要報酬。因為想在短期內轉賣第一難執行，第二難獲利。而大家常在廣告上看到的「低總價」、「高回報」等文字很可只是行銷語言，理性務實的分析才是一名成熟買家應該做的。下面可以給出三個情境。
情境一，自己找到租客並有效管理。雖說成功率對於一般海外投資人而言機率偏低，且即便能成，假設每年的管理費18000泰銖，持有稅1000泰銖，其他管理費1000泰銖，則每年持有成本即是20000泰銖。若年租金收入為20萬泰銖，扣除20000泰銖就是18萬泰銖。以總成本400萬泰銖的物件為例，18萬除以400萬等於4.5％，而這已是理想情況下的投報率了。
情境二，委託物業公司管理。成本仍以上述條件為例，但加上代租代管的費用約45000泰銖的話，年淨收益就是13萬5除以400萬，約為3.38％。因此身為一名新進的海外投資者，務必要事先將隱性成本計算進去，而非單看廣告文案上的數字。
問題四、預售屋獲利是否優於新成屋
有部分潛在買家認為，若能支付相對較低的頭期款，並能在付清尾款之前轉手賣出會是一種高效的套利模式。確實，這樣的投資策略在理論上是可行的，然而能夠成功賺到錢的人終究還是少數。問題就在於當中的隱藏成本與風險往往不是一般人能夠全盤掌控的。例如：物件變為爛尾樓的風險、又或是付款期限來臨前無法順利找到新買家的風險等，而這都還沒把代銷公司的運營穩定度算在內。以上問題都是投資人需要審慎面對的。所以，與其花時間分析買新成屋或是預售屋哪個賺錢，更應當關心的還是自身的資金狀況是否足以隨著計畫前行。
問題五、泰國買房包租包管好幾年是否為真
「買房包租」無疑是很大的賣點，畢竟房產在相對陌生的國度能夠獲得如此保證，會讓很多人就此卸下心防，並開始盤算著日後年報酬率的趴數。但殊不知有不肖業者會將包租的錢先灌到房屋的總價裡面，然後再按月退款，讓買家誤以為自己獲得穩定的租金收益。然而真實情況卻是房屋沒租出去，又或是租給素質不佳的租客。待約定期限，所謂的包租包管服務也將消失的無影無蹤。雖說這樣的情形不是主流，但不可不慎。
問題六、FET沒搞清 致違法過不了戶
外國人在泰國置產需要銀行開立外國人境外匯款證明(Foreign Exchange Transaction, FET)。如沒有FET的話，權狀開立是無法完成的。這其中包含了三要素。一、必須是購買人的帳戶匯款；二、所有的錢都要從泰國以外匯入；三、不得匯泰銖。這雖然是基本問題，然而流程若沒成功，過戶就無法完成。
以上就是購買海外不動產可能遇到的種種疑問，至於想了解更多的細節，或是投資置產的各種眉目，還請聯繫在海外房地產專注服務近十年，處理租賃銷售合同數百間的海外房地產專家，MyGo國際地產(平安房屋仲介股份有限公司)。
張婷婷 總監
手機：＋886(0)910-209-005
Line : mygo777
MyGo國際地產（平安房屋仲介股份有限公司）
*國外不動產投資,具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易
