新聞摘要
- 2022永慶前瞻指出，近4年價漲明顯！除雙北外較2019年漲逾4成，房價由漲轉跌！台北與台中以南三都均出現跌勢
FB
line
twitter
列印
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，2023年4大變數影響下，房市表現不容樂觀，預期2023房市呈「價跌量縮」格局
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】永慶房產集團業務總經理葉凌棋2022年12月22日表示：前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻，讓房市交易熱絡，自住、置產等需求強勁，加上通膨蠢動，讓不動產實質資產價值成為抗通膨保值首選，推升購屋需求穩定成長。葉凌棋表示，平均地權條例實施後，雙北市的跌幅大概3-5%，以外的城市5-10%。建議消費者要委賣，以2021下半年實價登錄為依據開價。
葉凌棋指出，觀察七大都會區近二年第四季房價變化，均呈現上漲趨勢，可以發現除了雙北市漲幅不到5％外，桃園以南五大都會區年漲幅均超過5％，其中，新竹、高雄年度漲幅逾一成，顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。若再進一步與疫情前、未實施貨幣寬鬆前的2019年同期相比(圖八)，葉凌棋補充，七大都會區近四年房價漲勢驚人，除了雙北漲幅約二成外，桃園以南五大都會區漲幅均超過四成，新竹漲勢最為凌厲，達64.6％。
不過，葉凌棋強調，值得注意的是，七大都會區房價已有鬆動跡象，2022年第四季房價與第三季相比，除了新竹仍有1％以上漲幅外，新北、桃園房價微漲0.3％與0.8％，其餘四都房價微跌，顯示房價由漲轉跌，房市已出現反轉向下訊號。
未見明顯衰退！前10月預售屋總銷突破1兆，年增3.5％，交易件數年減7.2％
預售買氣逐季降溫！較2021年Q4量減逾五成，台北、台中、高雄衰退逾六成最多
根據預售屋實價登錄資料統計，統計近2年1-10月預售屋交易，2022年總銷金突破1兆元大關，交易量為6.7萬件，與2021年同期相比，件數年減7.2％，但總銷金額仍成長3.5％，顯示預售交易市況與2021年相當，未見明顯衰退。葉凌棋說明，預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，即使近期整體房市有轉弱跡象，交易件數減少，但因房價仍高，總銷金額仍較2021年成長，顯示預售交易市況仍維持高水準。
此外，統計近四季預售屋每月平均交易件數與總銷金額，葉凌棋說明，2022年第三季全台交易件數大減55.8％，總銷金額衰退52.1％，預售屋買氣逐季降溫，其中，台北、台中、高雄交易件數衰退逾六成最多。
七大都會區平均房價-近四年漲幅
2023-2025年將現新屋爆量潮！全台逾15萬戶新增供給 大量賣壓恐湧現
預售屋下車潮激增！全台預售轉售量年增41.0％
葉凌棋說明，觀察2022年1-10月全台建照量較2021年同期成長7％，且推估全年建照量恐達17.5萬戶，創近28年來新高；新屋開工則年增16％，過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至2022年，開工量大增，而使照也年增8％，維持高檔，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況恐更為明顯。另外，再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察，葉凌棋說明，全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。
在未來市場供給量大增，加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下，全台預售屋轉售量也出現暴增現象(圖十)。葉凌棋說明，觀察2022年12月全台預售轉售量較2021年同期大增41.0％，整體預售轉售量暴增6500件左右，顯示「平均地權條例」修法，確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，而陸續選擇退場，大量預售屋建物拋到市場上求售，讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化，桃園暴增77.4％，台南成長逾五成，台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。
市場預售屋轉售量變化
影響2023年房市四大變數！經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選
葉凌棋表示：全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇，市場普遍看淡2023年經濟景氣，影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中，2023年是否有新房市政策推出也將左右2023年房市交易。
同時，2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況，葉凌棋指出，根據推估，2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔，而2023-2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶，大量的成屋進入市場，勢必對市場造成衝擊，恐累積大量賣壓。此外，葉凌棋說明，2023年下半年還有總統大選選戰開打，不確定性高，因此，經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。
2022房市預估
多頭將盡！2023房市呈「價跌量縮」格局
估2023年全年交易量約28.0-29.5萬棟左右，年減8％至11％之間
葉凌棋說明，全球貨幣緊縮加上經濟前景不明朗，民眾對房價預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，加上2023年市場供給量大，房價有走跌的空間。2023年在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統大選4大變數影響下，房市表現不容樂觀，預期2023房市呈「價跌量縮」格局，全年交易量估28.0-29.3萬棟之間，較2022年減少8％至11％。
