【MyGoNews蕭又安/綜合報導】限制登記是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記。有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。
 
正業地政士聯合事務所表示，實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記，抵押權第一順位到其他順位，可以無限制次數辦理登記，但是依據土地登記規則第140條規定，「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後，法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」
 
也就是法院查封時的併案，要向承辦法院執行處或是書記官，查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經“兵臨城下”。另外，解鈴要繫鈴人，想要撤封辦理過戶登記，就必須要全部清償或是和解，才能撤銷查封後辦理其他登記， 所以，遇到該類案件務必小心應對。
 
賣方因為欠繳行政罰鍰，不動產遭到法務部行政執行署查封登記，原本欠款約80萬元，買方也知悉，於是簽立買賣契約書在案。詎料，要去清償行政執行署查封時才發現賣方的所得稅、交通罰款……全數併案，必須清償約200萬元才能徹封，辦理過戶事宜。
 
問題來了，如果全數清償撤封，再加上賣方的原有抵押權貸款，已經超過買賣總價甚多，非買方所能承受，賣方亦無力清償，因此案件無法順利進行。
 
所以，當遇到法院查封案件時，如果沒有把握完成撤銷查封，並辦理過戶登記，或許，依強制執行法，去法院投標會是比較安全的方法。因為，進入法拍程序，所有債務人應該繳納的稅金，對於債權人應該清償的債務，概與得標人無關，統一由法院依照債權的優先性，做成強制執行金額分配表，直接分配給稅捐單位或是債權人，即使分配不足，也不會影響買方取得權利移轉證書，及過戶的程序。
 
當然，法拍有點交與不點交的問題，如果沒有經驗，還是要小心，諮詢專業人士，以免落入另外一個困境。