新聞摘要
- 瑞普萊坊總經理劉美華：疫後商用市場5大趨勢，三級警戒衝擊，商用不動產、土地交易轉進冷靜期，新稅制、疫後復甦，帶動產業轉型
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】第二季在房地合一稅4月9日完成修法三讀、確立7月1日生效，再加上5月中全台進入第三級防疫警戒之後，商用不動產面臨買盤結構性及突發性的變數，交易活動明顯減速。瑞普萊坊總經理劉美華2021年7月8日表示，疫情緩解之後，台灣商用不動產市場會出現交易模式、專業轉型、商圈移轉、電商供應鏈、新型態產品等5大趨勢轉變，對疫後的商用市場仍維持樂觀展望。
根據瑞普萊坊市場研究部統計，第二季商用不動交易雖然仍保有241億的規模，但較第一季衰退44％。上市櫃公司甚至從5月29日到6月9日出現超過一周的交易空窗期，實非2020年起一路長紅的買氣可比。更重要的是，241億裡面有超過41億是關係人交易，等於第二季商用市場的實質成交量直接跌破200億。雖然土地仍是防疫、抗通膨的最佳硬資產，2021年以來各大壽險、建商持續積極布局全台，即便三級防疫管制，土地、地上權標售、公辦都更、聯合開發等各類投資活動，激情不減，溢價率、成交價屢創新高。但2021年全台第二季交易額從2020年同期的895億降到718億，萎縮2成，而且靠的是4月台中超過200億的標售撐盤，到了6月只剩78億，是從2018年9月之後、33個月以來的單月新低。
劉美華表示，稅改、疫情已經改變投資人的短、中、長期布局商用不動產策略。短期來看，因為房地合一稅2.0大幅提高法人短期交易的稅率，再加上高稅率的閉鎖期延長，趕著適用舊稅制低利率的案件激增，雙重效應加強轉手需求，再加上不動產交易時間較長，有遲延效果，因此從第二季交易量從數據面來看，差強人意，但卻無法如實反映已經冷卻的市況。
劉美華分析，雖然數據面與實際面脫鉤，但疫情只是偶發性、短暫性的黑天鵝，對於市場的衝擊，前前後後頂多一季。值得關注的是，疫情之後，交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」，形成疫後商用不動產的五大趨勢。
第一，「以租代買」或「先租後買」崛起。房地合一稅2.0讓這幾年商用市場大爆發的買方受制於房地合一稅2.0的高稅率限制而打亂處分節奏，未來兩三年供給量緊縮，而且短投退場，將壓抑交易量。但產業需求面的旺盛，尤其製造業仍一片榮景，因此一改過去「售後回租」的安排，而改以租代買或是先租後買，可以同時解決需求的燃眉之急，同時也讓屋主能省稅、賺租金，已成為市場新趨勢。
第二，建築投資業轉型，跨足商用及地上權市場。房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態，「不二價」或是「先建後售」，以及央行限貸，讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃，進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。舉例來說，上半年商用土地交易金額約546億元，遠勝過工業及住宅地的360億。另外，高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後，建商也會以代工的角色，善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。舉例來說，2021年上半年36億的地上權市場，開發商就投了33億，佔92％，較2020年同期的7％，大幅躍進，更與過去壽險業寡佔的局勢大不同。
第三，供需失衡、防疫意識抬頭，辦公需求東移。根據瑞普萊坊市場研究部統計2021年第二季台北市A辦空置率為2.97％，正式跌破3％，即使新增供給的元大人壽也因供集團使用，全屬自用，因此無法緩解租金漲、空置跌的供不應求結果，間接帶動辦公需求往東移動的趨勢。劉美華解釋，上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元，但發生在松山、內湖、南港、汐止就佔了85％。根據萊坊(Knight Frank)最新的調查，51％的亞太區未來三年內有搬遷總部的計畫，相較全球平均只有38％，顯見受到成本、招募、防疫的需求強，未來辦公板塊將出現分散及挪移。
第四，強化電商供應鏈布局。光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪，2021年預計還會增加一到兩成的急單需求，再加上大型第三方物流增加、升級倉儲面積，乃至電商物流建立倉儲，從上游到下游、從平台到終端，都產生極大的投資需求。目前電商產業僅占台灣整體零售銷售額的 13％，遠低於韓國 36％、中國 27％，因此物流、倉儲的疫後需求中長期會出現倍數增長。
第五，新型態產品將成為投資亮點。劉美華表示，疫情裂解原來的生產、服務關係，也更凸現空間服務的專業化，因此包括：資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等，透過物聯網連結，並完成分散風險，將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資，值得做為產業轉型的借鏡。
劉美華認為，對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說，短期固然會受到邊境封閉、活動管制的影響，出現經營生計的挑戰，但在全球逐漸解封、復甦之後，預估最晚在明年中以前就能回到常態，體驗經濟的巨幅波動會逐漸收斂到疫前的常態。而商用不動產市場短期固然有疫情的不確性干擾，毛租金收益率或有修正，但中長期價格依然受通膨因素，以及後疫情時代的強力反彈、市場新產品、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢不變。
劉美華表示，稅改、疫情已經改變投資人的短、中、長期布局商用不動產策略。短期來看，因為房地合一稅2.0大幅提高法人短期交易的稅率，再加上高稅率的閉鎖期延長，趕著適用舊稅制低利率的案件激增，雙重效應加強轉手需求，再加上不動產交易時間較長，有遲延效果，因此從第二季交易量從數據面來看，差強人意，但卻無法如實反映已經冷卻的市況。
劉美華分析，雖然數據面與實際面脫鉤，但疫情只是偶發性、短暫性的黑天鵝，對於市場的衝擊，前前後後頂多一季。值得關注的是，疫情之後，交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」，形成疫後商用不動產的五大趨勢。
第二，建築投資業轉型，跨足商用及地上權市場。房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態，「不二價」或是「先建後售」，以及央行限貸，讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃，進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。舉例來說，上半年商用土地交易金額約546億元，遠勝過工業及住宅地的360億。另外，高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後，建商也會以代工的角色，善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。舉例來說，2021年上半年36億的地上權市場，開發商就投了33億，佔92％，較2020年同期的7％，大幅躍進，更與過去壽險業寡佔的局勢大不同。
第三，供需失衡、防疫意識抬頭，辦公需求東移。根據瑞普萊坊市場研究部統計2021年第二季台北市A辦空置率為2.97％，正式跌破3％，即使新增供給的元大人壽也因供集團使用，全屬自用，因此無法緩解租金漲、空置跌的供不應求結果，間接帶動辦公需求往東移動的趨勢。劉美華解釋，上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元，但發生在松山、內湖、南港、汐止就佔了85％。根據萊坊(Knight Frank)最新的調查，51％的亞太區未來三年內有搬遷總部的計畫，相較全球平均只有38％，顯見受到成本、招募、防疫的需求強，未來辦公板塊將出現分散及挪移。
第四，強化電商供應鏈布局。光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪，2021年預計還會增加一到兩成的急單需求，再加上大型第三方物流增加、升級倉儲面積，乃至電商物流建立倉儲，從上游到下游、從平台到終端，都產生極大的投資需求。目前電商產業僅占台灣整體零售銷售額的 13％，遠低於韓國 36％、中國 27％，因此物流、倉儲的疫後需求中長期會出現倍數增長。
第五，新型態產品將成為投資亮點。劉美華表示，疫情裂解原來的生產、服務關係，也更凸現空間服務的專業化，因此包括：資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等，透過物聯網連結，並完成分散風險，將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資，值得做為產業轉型的借鏡。
劉美華認為，對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說，短期固然會受到邊境封閉、活動管制的影響，出現經營生計的挑戰，但在全球逐漸解封、復甦之後，預估最晚在明年中以前就能回到常態，體驗經濟的巨幅波動會逐漸收斂到疫前的常態。而商用不動產市場短期固然有疫情的不確性干擾，毛租金收益率或有修正，但中長期價格依然受通膨因素，以及後疫情時代的強力反彈、市場新產品、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢不變。
