【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近十年來商用不動產市場的走勢，隨著產業消長的變化，不同類型的商用不動產市場早已不同步、不同調。尤其2020年因新冠肺炎疫情的影響，更加速了台灣在全球產業的佈局大洗牌。全台商用不動產交易，廠房、工業地、商辦等預估突破1000億、挑戰1500億，土地交易則有機會突破3000億。尤其是工業地產，更是從十年前的沒人要，到目前的一地難求。以投資評估專業起家的宏大國際資產近期分析，主要有4大主流趨勢進行中，分別是：電商物流、台商回流、外資加碼、農工搬遷。
 
宏大國際資產陳益盛總經理表示，台灣的工廠新登記家數從2005年至2019年之間每年約新設3千至5千餘家。但依據經濟部工業局統計，在2020年截至10月止，竟已達9369家，2020年新設工廠家數可謂是往年的翻倍成長。2020年工廠新登記家數以新北市、台中市、彰化縣、高雄市等最多已超過千家為前四多，其中台中甚至已達2142家，而桃園市、台南市也分別達到951及872家。陳益盛預估台灣的工廠新登記家數2020年預估將突破1萬家，創歷史新高。
 
陳益盛指出，近年來幫數十家企業代尋廠房及工業地，感受到工業地產市場的熱絡，這樣的新設工廠登記數量，代表的不只是工業地的投資，而是實質的購地設廠。之所以會有如此大幅的成長，陳益盛認為「電商物流、台商回流、外資加碼、農工搬遷」等四大潮流進行是主因。
 
電商物流: 近年隨著網購、電商的發達，除了購物平台之外，各大型零售業者也紛紛加入大面積物流中心的購買及設立，陳益盛表示這類的需求土地面積是以「萬坪」為基準，區域型分部或部分零售業者才會選擇數千坪的基地。依據經濟部的統計，電子商務產值在2011年約1100億元，成長率約7.7％，而每年幾乎持續成長，到了2020年僅上半年銷售額即達1587億元，年增率達17.5％。而電商送貨需要有效率的物流系統，因此都會區外圍的大型工業地即成為零售業、物流業者必須取得的一大重點。
 
外資加碼: 據經濟部投審會近期的公布，僑外資來台投資自2007年以來首度連續二年突破100億美元，2020年上半年投資金額億高於2019年約10.56％。陳益盛表示，除了知名的美國網路鉅帛谷歌於雲嘉投資6萬坪面積設廠做資料中心之外，台積電於台南大舉設廠也帶動外資有荷蘭、日本等多家企業來台投資半導體業及其上下游產業，另外風力發電、生技醫療、金融業等投資金額比重都頗高，預估2020年仍有機會突破百億大關。
 
台商回流: 依據經濟部統計，截至2020年10月22日止，台商回台投資行動方案當中，通過審核的總投資金額約達7,886億元。但台商真的回來購地設廠嗎？儘管多數台商資金尚未全數回來，但回台投資設廠的方向是明確的。陳益盛以近期服務幾家台商回台投資的經驗，多數回台設廠計畫進行中，也在北、中、南各地幫企業積極尋找合適的區域及標的，但終究沒有新開發的工業區可以整體規劃，因此尋覓的過程實屬不易。成交的幾個工業標的也往往是只達60-70分，找不到80分以上的物件。
 
農地工用:據農委會於2018年盤查統計，全台約有13萬公頃，農地違規做工業使用，概估約13萬5000餘家，經濟部工業局則統計約3.5萬家。陳益盛表示這個族群是最急迫、最缺物件、卻也預算最吃緊的中小企業，當中未能符合低汙染性質就地合法的估計不在少數，數萬家搬遷社廠的需求眾多。2019年7月立法修正通過的「工廠管理輔導法」明定立法後3月20日生效，二年內須申請納管、三年提改善計畫，十年內取得「特定工廠登記」，當前業者期限最遲須於2022年3月19日前提出納管，可謂時間緊迫。
 
此外，還有三項指標也可顯示工業生產熱絡或擴張，依據行政院主計處公布，工業生產指數於2020年8月~10月連續三個月突破120％，顯示工業生產屬熱絡現象;依據國發會的公佈，台灣製造業經理人採購指數PMI，除2020年7月起至10月由54.1％逐月提升到59.3％，顯示製造業生產呈現明顯擴張之現象;依據經濟部國貿局統計，自2011年起，台灣每年出口額約在3000億美元上下，平均每月介於250億~300億之間。但自2020年8月至10月以來，每月皆突破300億美元，尤其10月份達322.32億美元，是近十年來新高。