新聞摘要
- 陳益盛：投資物流、工廠、廠辦需求大不同，注意3要點
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近年隨著台商回流日增，愈來愈多的企業積極尋覓工業地或廠房，其中仍有多數的廠商找不到合適的標的，尤其新北市的工業地，其次是桃園市。具商仲顧問業者歸納，找不到合適標的主因是價格偏高，其次為土地使用用途不符、交通運輸不便等。宏大國際資產統計近年在諸多顧問案或仲介交易案中，歸納工業需求主要三大類型，分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，而這三種業態因需求與特性差異不小，要找的土地類型與區域也大不相同。
宏大國際資產陳益盛總經理分析，「車、物、人」是簡單判斷物流、生產、或廠辦三大類型業種評估標的合適設點與否的主要指標，切勿一味只求便宜，忽略了本身業種的實際需求，而買了不合用或不合法的工業地或農地工用。以下幾點可供業者做為初步的篩選參考：
以物流業者而言，由於每天數十趟甚至上百趟車次進出，大車運輸出入及便捷性為主要考量，最重視的一是接近交流道、二是面前道路要夠寬。以生產為主的廠房，首重物品的生產或組裝，重視工業區電力、汙水處理等設施的完備，次為出貨運輸，生產用途廠房是目前市場最缺的標的。而廠辦產品是類似辦公室的性質，員工的人數或密度占企業比重相當高，最注重是人員的通勤及飲食等生活機能，同時亦須設有銀行及郵局等金融機構，近年隨著交通運輸改善(尤以捷運)，許多工業區廠房搖身一變，紛紛重建為科技廠辦。
陳益盛指出，如為台商回台投資，須全數符合以下第一項內共同資格，及第二項內之任一資格，即可符合政府獎勵台商回台投資方案，享有用地、人力、融資、水電力、稅務等五大政策整合之相關優惠。
第一項共同資格：美中貿易戰受衝擊業者、赴中國大陸地區投資達2年以上、回台投資、擴廠之部分產線須具備智慧技術元素或智慧化功能之企業等。
第二項(至少符合一項)：屬5+2產業創新領域、屬高附加價值產品及關鍵零組件相關產業、國際供應鏈居於關鍵地位、自有品牌國際行銷、經認定回台投資項目與國家重要產業政策相關。(詳情可查詢國發會或經濟部網站公告)
陳益盛總經理也提出以下五項重點，建議有購地建廠之企業，宜先以自己企業未來需求或相關業種為先，逐步依循以下幾點來進行評估：
1.勿以價格便宜決定購買與否，而應了解土地使用分區，確認為工業區、丁種建地、或農地工用，確認是否得為合法廠房登記。
2.查詢該工業區或工業地，是否符合經濟部工業局「都市型工業區更新立體化發展方案」，即放寬容積獎勵，最高增加50％之範圍。如符合條件，可建築面積有機會可提高20％~50％。
3.如從事生產用途，如有排放汙水之需求，現有園區是否具備汙水處理設備或腹地，尤其具汙染性質之產業，許多丁建用地或都會型工業區是無法進駐生產的。另外電力、供水是否足夠等。
4.如周邊曾有土地或水源污染情事，宜先做汙染檢測，以保障確為可用之地並得送建照或設廠許可。
5.其他特殊需求，如樓板載重、樓高、卸貨碼頭…等等。如能搭配專業建築師、結構技師等、機電技師等履勘，了解使用登記、變更設計、增加強度或樓板面積等等。
至於北部工業區/工業地成交行情如何，該如何判斷地價，如何掌握合理市值，如何發揮最大效益，將於近期發表，提供給有需求的企業及讀者。
宏大國際資產陳益盛總經理分析，「車、物、人」是簡單判斷物流、生產、或廠辦三大類型業種評估標的合適設點與否的主要指標，切勿一味只求便宜，忽略了本身業種的實際需求，而買了不合用或不合法的工業地或農地工用。以下幾點可供業者做為初步的篩選參考：
以物流業者而言，由於每天數十趟甚至上百趟車次進出，大車運輸出入及便捷性為主要考量，最重視的一是接近交流道、二是面前道路要夠寬。以生產為主的廠房，首重物品的生產或組裝，重視工業區電力、汙水處理等設施的完備，次為出貨運輸，生產用途廠房是目前市場最缺的標的。而廠辦產品是類似辦公室的性質，員工的人數或密度占企業比重相當高，最注重是人員的通勤及飲食等生活機能，同時亦須設有銀行及郵局等金融機構，近年隨著交通運輸改善(尤以捷運)，許多工業區廠房搖身一變，紛紛重建為科技廠辦。
陳益盛指出，如為台商回台投資，須全數符合以下第一項內共同資格，及第二項內之任一資格，即可符合政府獎勵台商回台投資方案，享有用地、人力、融資、水電力、稅務等五大政策整合之相關優惠。
第一項共同資格：美中貿易戰受衝擊業者、赴中國大陸地區投資達2年以上、回台投資、擴廠之部分產線須具備智慧技術元素或智慧化功能之企業等。
第二項(至少符合一項)：屬5+2產業創新領域、屬高附加價值產品及關鍵零組件相關產業、國際供應鏈居於關鍵地位、自有品牌國際行銷、經認定回台投資項目與國家重要產業政策相關。(詳情可查詢國發會或經濟部網站公告)
陳益盛總經理也提出以下五項重點，建議有購地建廠之企業，宜先以自己企業未來需求或相關業種為先，逐步依循以下幾點來進行評估：
1.勿以價格便宜決定購買與否，而應了解土地使用分區，確認為工業區、丁種建地、或農地工用，確認是否得為合法廠房登記。
2.查詢該工業區或工業地，是否符合經濟部工業局「都市型工業區更新立體化發展方案」，即放寬容積獎勵，最高增加50％之範圍。如符合條件，可建築面積有機會可提高20％~50％。
3.如從事生產用途，如有排放汙水之需求，現有園區是否具備汙水處理設備或腹地，尤其具汙染性質之產業，許多丁建用地或都會型工業區是無法進駐生產的。另外電力、供水是否足夠等。
4.如周邊曾有土地或水源污染情事，宜先做汙染檢測，以保障確為可用之地並得送建照或設廠許可。
5.其他特殊需求，如樓板載重、樓高、卸貨碼頭…等等。如能搭配專業建築師、結構技師等、機電技師等履勘，了解使用登記、變更設計、增加強度或樓板面積等等。
至於北部工業區/工業地成交行情如何，該如何判斷地價，如何掌握合理市值，如何發揮最大效益，將於近期發表，提供給有需求的企業及讀者。
