【MyGoNews蕭又安/綜合報導】建商新掛照建案雨遮不登記制度2018年元月一日起實施，市場認為該制度是為實施房屋登記實坪制試水溫。中信房屋針對全國有購屋意願的消費者進行調查顯示，有高達8成的民眾贊成房屋登記實坪制。中信房屋副總劉天仁認為，房屋實坪登記制將造成權狀坪數大幅縮水，若要全面實施，不僅造成現有中古屋屋主財產縮水，而且未來房屋所有權狀需重新登記，對地政機關而言，也是極大的工程。
 
根據中信房屋宅指數的調查顯示，有80.8％的民眾贊成房屋登記實坪制，進一步分析贊成與反對的原因，79.5％的有房者認為，「本來公設就是公有，不應算為私有持分」；而反對因素則為「現在的登記方式多且繁，若改變交易秩序大亂」(77.9％)。無房者贊成的原因，也是「本來公設就是公有，不應算為私有持分」最高，佔69.2％，但是持反對意見者，原因則跟有房者不同，高達65.4％持反對意見的原因是「怕影響到房價」。
 
民眾主要贊成的理由均為房屋的公設係為公有，不應算私有持分，而且包括日本、美國及歐洲等國，都是實施房屋登記實坪制。劉天仁表示，按目前新成屋所有權狀登記的內容來看，其組成包括主建物、附屬建物及共有部份。主建物即目前市場上所稱的實坪；附屬建物則包括雨遮及陽台；另外，共有部份減去停車位，即為公設。
 
按現行法令，預售屋在2010年起即實施主建物、附屬建物及公設分別計價的作法，但對於消費者而言，由於三者皆需計算「坪數」，因此對房價的影響並不大。劉天仁認為，未來最有可能的做法，即是中古屋比照預售屋分別計價，至於是否會再加強力道，實施全面性的房屋登記實坪制，劉天仁預估，全面實施不僅現有屋主財產縮水，衝擊太大；對地政機關而言，由於建物必須重新測量及登記，幾乎也是不可能的任務。
 
其實民眾最關心的議題是，如果實施房屋登記實坪制，房價是否會變想漲價？劉天仁表示，按目前房屋登記制度，消費者確實可能買到過多的「虛坪」。以近10年的新成屋觀察，權狀坪數扣除附屬建物及公設後，主建物坪數(實坪)佔權狀坪數在55％-60％，是建商認為的合理範圍；市場上相關比例在50％以下的新成屋，亦不在少數。比照日本、美國等實坪制登記的國家，如果台灣權狀坪數登記2坪，即是實坪制國家約1坪。
 
至於是否能將虛坪轉嫁至實坪房價，仍要視房市景氣而定。以2018年起實施的雨遮不登記為例，市場認為建商有可能將雨遮的成本轉嫁，造成房價變相上漲。不過，劉天仁說，目前市場上多數大型建商早已實施雨遮不登記，而仍實施雨遮登記的建商主要以中小型建商為主；另外，雨遮約占權狀坪數的2％-5％，未來若建商要將成本轉嫁，價格上漲2％-5％，除了必須要有景氣因素支撐，消費者才會埋單外；轉嫁的建商仍將面對早已實施雨遮不登記的大型建商價格挑戰。
 
劉天仁也指出，大樓產品由於公設比常高達三成以上，使得民眾對實坪計價的想像與渴望大增，認為扣除公設(虛坪)之後的單價才合理，這反映出民眾普遍認為，高房價的壓力沉重，如果把公設的佔比拿掉，單價應該會降低。多數民眾的想像應該是：原本一坪80萬元的房價，公設比佔了33％，所以如果把這33％去除，房價應該會少掉33％，來到一坪53.6萬元的價位。然而，這少掉的33％，也就是建造公共設施的成本，要由誰來負擔呢？5樓的住戶，總得搭電梯或走樓梯，才能夠上到5樓，進出自己的家，如果只算電梯與樓梯的成本，這些成本該由誰來負擔？劉天仁指出，這會成為實施實坪制之前，需要先解決的問題之一。
 
劉天仁也提醒，實坪制不宜貿然實施，一定要有過渡期和配套措施，把過去的登記方式先釐清，例如老公寓把陽台登記為室內坪數，以室內坪價計價，或者車位登記的方式有很多種等等，都會對實坪制產生干擾；還有，如果要落實實坪制的精神，也要考慮建商起造的時候，公設的造價要由誰來負擔等等？實坪制一旦斷然實施，影響太大，市場一定會大亂，需要從長計議，做好各種配套措施，否則造成全民民怨，後座力恐怕不是一時半刻可以因應的。對的政策方向，配套不做好，不小心實坪計價恐怕變成為下一個「一例一休」，不可不慎。