中國樓市「下半場」，不會V型反轉，不會硬著陸

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】瑞信董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬在2010年5月底的時候，曾經公開說過：「中國房市不會再出現像2008年那樣的V型反轉。」而從最近的中國房市數據來看，越來越多的數據正在支持著陶冬的論點。不過，交銀國際董事總經理楊青麗6月初也表示：「中國樓市不會『硬著陸』，應該能慢慢地擠出泡沫。」，中國2010房市「上半場」表現令人徬徨，「下半場」會有什麼變化，大家都在關心。
 

陶冬2010年5月下旬在「金融地產趨勢」論壇上，曾經預言2010年「下半場」中國樓市的變化，他說：「估計到今年下半年，房屋的供應數量會明顯上升，供求將會趨於均衡。因為2009年6、7、8月份賣出的那些地，一個個都在和時間賽跑，開發商知道宏觀調控的大幕正一步步拉開。隨著流動性的緊縮，下半年開始，一些『體質』比較弱的房地產商就會缺錢了。」

陶冬還預測，下半年房屋供應量增加的到來時間會早於預期，數量會大於預期。但同時陶冬也認為，「重要的是房地產市場調整的時間會很長，而不是房價一下子跌下去。市場也不會再出現像2008年那樣的V型反轉。」
 

交銀國際董事總經理楊青麗對於2010年「下半場」的房市發展，也表現出不同程度的憂慮與關心，她說：「中國房地產價格的估值，無疑處於全球較高水準，但是，這個泡沫並非已經到了即將要破裂的薄弱程度。主要原因在於(1)房地產貸款的首付比例平均為5成，應該說很高，遠高於美國泡沫破裂前的情形；(2)房地產抵押貸款在個人存款中的占比還很低，遠低於美國、歐洲，也低於日本。換句話說，中國的高房價是由較高收入者推動的，總體上貸款風險較低。中國內地並沒有到美國近年的過度擴張住房貸款的地步。」

楊青麗認為，從大的政策邏輯上來說，短期不會有「殺手鐧」政策，但是，會保持一定的輿論壓力，讓市場有一定預期，在適度把握政策的情況下，在市場還比較堅實的前提下，樓市應該不會「硬著陸」，能慢慢地擠出泡沫。

一個比較樂觀的情景是，政策能控制房價漲跌空間，然後儘量拉長消化存量房的空間。在政府與市場中，房價能夠保持平穩，在嚴厲政策預期下，逐漸消化存量房，同時留下新增一手房成交量的空間，從而對沖政策對經濟增長、政府財政的衝擊作用。
 

另一個可能的情形是，通過制度變革來解決房地產泡沫問題。如房產稅等政策儘快執行，適當限制佔有太多房地產資源者，同時加大供應量，方式是打破政府壟斷供地，放開參與土地競價資格，由此加大房屋供應量，既能壓低房價又能保證新房成交量，財政收入不會受太大負面影響，經濟增長也有所保證。只是房價下跌，可能會影響銀行信貸資產的品質。
 

從金融面的角度來觀察，2010年1月份開始，中國人民銀行連續3次調高存款準備金率，陶冬的解讀是：「資金在量化收縮。」陶冬表示：「我認為下半年，中國的通貨膨脹會失控，下半年2大因素會拉動中國的通貨膨脹往上走。
 

第1個因素，是大規模的加工資，不僅僅是城市白領們的工資往上走，農民工的工資也在上漲，估計沿海地區製造業，今年大概有600萬的工人短缺，而且短缺已經明顯地由製造業向服務業蔓延。

第2個因素，是食品價格上漲，若控制不當，會帶動一場相當大的通貨膨脹，由此促使中國央行加息。陶冬提醒，在工資上漲、食品上漲、租金上漲的情況下，不排除消費者物價指數(Consumer Price Index，CPI)在今年年底的時候突破5％，如果這樣的話，一定要警惕利率的上升力度和頻率，會明顯大過市場所預言的幅度。

從這些專家觀點與金融角度來觀察，中國樓市「下半場」的狀況，恐怕還是要戒慎恐懼