【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】全國不動產綜合2015房地產以及經濟狀況發展，加上對於2016年景氣的預估，提出現階段值得觀察的房市5大趨勢，全國不動產認為，在建商率先降價後，引發天花板效應，但2016年房價不會繼續跌跌不休，跌幅將會收斂至10％以內！
 
2015年可謂是房地產轉折的一年，政府稅制及行政干預影響下，市場呈現量縮價跌，1-9月建物買賣移轉量共199,811棟，相較2014年同期減少17.1％，預計全年交易量約27萬棟！有人說這是房市領跌的第一年，但也有人認為總統大選後將利空出盡，然而2016年房市仍將面對經濟前景未明、利率是否調升及政府政策動向等影響，價量又會有什麼變化呢？全國不動產企研室主任張瀞勻指出，交易量下滑主因為買賣雙方對價格認知差異過大，隨便買、隨便賺的時代已經過去了，而在建商率先降價後，引發天花板效應，但2016年房價不會繼續跌跌不休，跌幅將會收斂至10％以內！
 
趨勢一、大選當前，政策牛肉刺激內需、經濟成長
 
中華經濟研究院預估2015年全年GDP0.9％，而在無重大天災人禍之情況下，2016年GDP預估約1.84％，比2015年增加0.94％，經濟穩定成長，加上總統大選將在2016年1月登場，根據歷史經驗，新執政者為贏得民心，將釋放利多，拯救整體經濟環境，至於購屋族最關心的利率，誠所謂利率不升、房市不死！在第三季央行理監事會議時，竟終結連16季的利率「凍漲」狀況，調降利率半碼，不升反降！
 
張瀞勻也指出，購屋族可接受的利率臨界點是3％，主因是目前普遍租金投報率都不超過3％，一旦房貸利率超過3％，部分民眾會擔心房貸負擔重，買不如租來得划算！
 
趨勢二、房地合一上路，揭開房地產史新頁面
 
2015年打房稅制不斷，造成買賣雙方對於價格認知差異大，交易量下滑至谷底，然後雙方僵持近一年，目前屋主已彈性疲乏開始降價、適逢年底成家潮買方出籠，加上2016年房地合一登場，為把握輕稅潮，交易量已緩步回溫！
 
然而2016年房地合一上路後，意味著炒作投資、隨便買、隨便賺的時代結束了，在預期投機歪風消失、提振景氣之下，從央行放寬選擇性信用管制、金管會調降保險業投資不動產投報率，還有台北市市長柯文哲和總統候選人朱立倫陸續表示，沒有打房的必要，代表政府開始鬆綁對房市的打壓，房市價量未來交由市場機制決定，並回歸自住及長期置產市場！
 
趨勢三、天花板效應發酵，房價軟著陸
 
由於建商有決定售價的權力，目前降價趨勢明顯的為預售屋及新成屋建案，加上背負資金及營收壓力，價格的確可以因市場冷熱有所調整，且預售屋賣的是「未來房價」，價格通常較高，一旦開始降價，將出現天花板效應，迫使中古屋房價隨之調降！
 
不過中古屋市場較難看到房價全降的現象，主因是每個屋主經濟背景不同、持有時間長短不一，房市交易仍將回到供需基本面，房價呈現個案表現，土地成本愈來愈高，且房地產相對於其他投資產品，有增值抗跌效益，因此房價不會跌跌不休！
 
趨勢四、自住客、置產客可搶進，別碰2地雷
 
以2015、2016年來說，因為受到房地合一新制上路、持有稅上揚影響，在預期心理下，張瀞勻認為房價會緩步修正，也是自住客跟置產客搶進的好時機，尤其是房地合一實施後，稅負會加重的土地持分大的產品，像是老公寓、店面產品，可以在2015年年底前買進，尤其店面產品具有「低投報、高增值」的特殊性，而在後房地合一時代，後勢看俏。
 
至於近期台北市市長柯文哲嚴查的違章建築及工業住宅，在柯P效應之下已成房市地雷！違建拆除風潮席捲而來，過去買一送一的頂加現在也成了燙手山芋，而工業住宅因為違反都市計畫法，價格較區域行情便宜，但也有可能因為房屋稅加重課稅、貸款不易，以及被連續開罰，把省下的錢都吐出來，購買這兩種產品千萬得三思！
 
趨勢五、有花堪折直須折，價錢合理就出手
 
展望2016年不動產市場，國內外經濟表現及政策風向仍是影響房市最大之二個關鍵，在央行總裁彭淮南搶先降息之下，可望帶動財政政策，重啟經濟動能，2016年景氣可樂觀看待！