- 2024年第2季國泰房地產指數,相較上一季與相較2023年均為價量俱漲
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2024年第2季國泰房地產指數,相較上一季與相較2023年均為價量俱漲。本季較上季開價大幅上漲,議價率小幅擴大,成交價大幅上漲;推案量、銷售率及成交量均大幅增加。展望下半年,新興科技應用商機持續擴增,可望支撐台灣出口動能,央行上修2024年全年經濟成長率為3.77%。考量2024年以來國內通膨率緩步回降,經濟溫和成長,央行維持政策利率不變;惟2023年下半年起,房市交易成長回升,不動產貸款占總放款比率仍高,央行於6月第六度調整選擇性信用管制措施,調降自然人特定地區第2戶購屋貸款成數為六成,並調升存款準備率一碼,以減緩信用資源流向不動產市場。
進一步觀察各地區表現,相較2023年同季,成交價部分,除台北、新竹外,各地區成交價呈穩定或上漲;成交量部分,各地區均增加。從四季移動趨勢觀察,與2013年到2015年波段高點相比,各地區成交價均超過前次波段高點;成交量部分,各地區均有增加趨勢,中南高地區已超過前次波段高點。在科技產業帶動投資議題持續發酵、新青安房貸政策、股市站穩2萬點創造財富效果及通膨預期下,房市價量齊揚、成交量創歷史新高,房市持續熱絡。央行雖升準、加碼信用管制,惟在低利、AI產業、資金回流、股市表現等利多因素下,影響有限。綜合本季房市,相較上一季及2023年同期皆為價量俱漲,房市表現熱絡,但仍須留意央行選擇性信用管制、新青安精進措施及囤房稅上路等後續影響。
一、推案規模與類型
本季新推個案數共264件,推案戶數計有27,645戶,較上季及2023年同季均上升。總推案金額為5,575億元,較上季及2023年同季均上升;主力總價為2,014萬元,較上季及2023年同季均上升;其中大廈類型推案者佔87%,如附表所示。
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二、價量指數狀況
1.可能成交價上漲,台南上漲較多--本季全國可能成交價相較上一季大幅上漲,除新竹下跌外,其餘地區維持穩定或上漲,其中台南上漲近7%較多。
2.開價上漲,台南上漲較多--本季全國開價相較上一季大幅上漲,除新竹下跌外,其餘地區維持穩定或上漲,其中台南上漲近9%較多。
3.議價率擴大,桃園議價率最低--本季全國議價率小幅擴大,除桃園縮減外,其餘地區維持穩定或擴大,其中桃園議價率5.9%最低。
4.推案金額大幅增加,台北增幅較大--本季全國推案金額大幅增加,各地區均增加,其中台北推案金額增加3倍多較多。
5.銷售率增加,高雄銷售率最高--本季全國銷售率大幅增加,除台北、新北減少外,其餘地區維持穩定或增加,其中高雄銷售率34.5%最高。
6.成交量(戶數)增加,台南增幅較大--本季全國成交量大幅增加,各地區均增加,其中台南成交量增加近3倍較多。
三、各地區市場表現
1. 國泰台北市房地產指數,本季推案量(金額及戶數)創近5年來新高,成交量創近10年新高,其中信義區、松山區及中山區等精華區1-2房小宅產品,訴求低總價、低自備款造成熱銷。整體而言,相較上一季價量俱漲,房市表現熱絡;相較2023年同季價跌量增,價量背離,房市表現待觀察。
2.國泰新北市房地產指數,指標大案多集中於重劃區或具捷運題材加持區域如二重重劃區、新北環狀線沿線,相較上一季由於戶數量體規模大,銷售去化速度較慢;部分個案創區域高價,因建商品牌、產品規劃得宜,銷售表現仍佳。整體而言,相較上一季價穩量增,房市表現偏強;相較2023年同季價量俱漲,房市表現熱絡。
3. 國泰桃園市房地產指數,本季推案量(金額及戶數)創歷史新高,銷售率及成交量(戶數)創近10年來新高,由於桃園市房價基期低、建設題材豐富,青埔高鐵特區受惠軌道經濟效應,加上公園、綠地生活機能成熟,吸引大量雙北及新竹縣市外溢買盤,交易量能持續攀升。整體而言,相較上一季及2023年同季皆為價量俱漲,房市表現熱絡。
4. 國泰新竹縣市房地產指數,受透天個案影響,且推案地點多半位於新竹外圍基期較低區域,致房價下跌。台積電在竹科寶山擴建2奈米廠,緯創、智邦進駐竹北AI智慧園區,科學園區、產業園區結合高鐵效應,吸引科技新貴購屋置產,加上本季供給有限、推出個案戶數較少,致成交量大幅增加。整體而言,相較上一季及2023年同季皆為價跌量增,價量背離,房市表現待觀察。
5. 國泰台中市房地產指數,在建設及產業的雙重題材支撐下,台中市人口持續穩定成長,吸引品牌建商搶進推案,位於西屯區單元八重劃區、七期重劃區及水湳經貿園區等指標建案,銷售率表現佳。近期台積電中科二期擴廠確定,艾司摩爾進駐台中七期成立總部,在科技業帶動投資議題發酵下,成交量持續增加。整體而言,相較上一季及2023年同季皆為價穩量增,房市表現偏強。
6. 國泰台南市房地產指數,本季銷售率及成交戶數創歷史新高,房市價量俱揚。台積電南科3奈米投產,吸引全球五大供應商進駐南科,南科周邊區域及北外環沿線成為房市熱區,永康區及安南區銷售率表現突出。在科技業及股市上漲等議題發酵下,資金配置轉向房市致成交量大幅增加。整體而言,相較上一季價量俱漲,房市表現熱絡;相較2023年同季價穩量增,房市表現偏強。
7. 國泰高雄市房地產指數,受透天個案影響,透天推案地點多半位於中低價區,倘排除透天個案,大廈房價呈上漲趨勢。近期台積電高雄廠2奈米先進製程效應,輝達與鴻海宣布在高雄軟體園區建置先進算力中心,AI產業熱潮加上半導體S廊帶建置,加速高雄產業升級,帶來科技業人口紅利,也讓周圍房市買氣爆熱。整體而言,相較上一季與2023年同季皆為價穩量增,房市表現偏強。
8. 本季雙北、桃園、台中及台南地區大廈模型價與整體模型價接近,新竹及高雄地區大廈模型價高於整體模型價。從近五年資料分析,雙北推案幾乎均為大廈類型,由於房地價雙漲效應,近年桃園、台中推案亦以大廈類型為主,致大廈模型價與整體模型價接近。新竹及高雄地區透天推案產品多位於外圍區域,故大廈價高於整體模型價。台南地區近年大廈類型推案增加,惟大廈個案模型價平均低於整體模型價,但差距已縮小。從趨勢圖來看,視透天推案區位與品質差異,偶爾出現整體模型價高於或低於大廈模型價之情形。
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四、國泰辦公室租金指數
1. 開價部分除南港園區大幅上漲,其他地區維持穩定;議價率及空置率部分,各地區皆維持穩定
相較上一季,開價部分除南港園區大幅上漲2.70%,其他地區維持穩定;議價率部分,各地區皆維持穩定;空置率部分,各地區皆維持穩定。
2. 台北市A辦租金開價,各路段皆維持穩定;議價率部分,忠孝襄陽路段大幅縮減,其餘路段維持穩定;空置率部分,仁愛敦南路段、南京松江路段微幅下降,其餘路段維持穩定
相較上一季,台北市A級辦公室租金開價部份,各路段皆維持穩定;議價率部分,忠孝襄陽路段大幅縮減2.31個百分點,其餘路段維持穩定;空置率部分,仁愛敦南、南京松江路段微幅下降1.28%、1.67%,其餘路段維持穩定。
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