【MyGoNews衷柏宣/專題報導】股票市場中，因為公司業績經營不善，大家都不想買這家公司股票，所以股價下挫，最終會出現「雞蛋水餃」股價。房地產市場中，當然不期望也出現這樣的價格，但是，可以期待房地產市場出現「白菜價」，讓房價比較合理，符合社會購買的居住正義嗎？其實，房價下跌有三個階段，台灣的房市恐怕連第一個階段都還沒看到，所以，期待房價會跌！建議消費者短時間內還是「吃飽點，別想太多！」

房地產業者吃得飽、穿得暖，房價會跌嗎？過去幾年房地產大漲，業者賺得荷包飽飽的，就算現在房價打七折，能夠立即喊倒的中大型房地產業者恐怕還真的不多，因為「天氣一冷，松鼠就開始貯藏食物準備過冬。如果建商預警到房價會跌，景氣會衰退，為求生存，就會準備一場備糧的松鼠行動。」

2011年許多營建股的業績表現不錯，華固(2548)賺進一個股本，興富發(2542)與長虹(5534)每股盈餘(EPS)皆超過9元，遠雄(5522)EPS也達7~8元。這些大型建商賺了這麼多的錢之後，要這些公司真正出現降價的動作，其實是很難的，因此儘管興富發打出降價的第一槍，事後來看，這些都市房地產個案促銷的噱頭與花招，房價真的降了嗎？吃飽點！別想太多。

房地產要降價，其實是有三階段可以觀察的：

第一階段是----觀望階段，市場表現為量跌價滯。在政策打房或者是國際經濟局勢的影響下，買方、建商開始觀望，雙方都繃著，看誰能繃得住。通常的結果，肯定是建商先繃不住了，房價就會進入下降的趨勢。這個週期長的有1年多，短的3~4個月。

第二階段是----量跌價跌階段。首先跌價的，一般會是個案銷售規模較大或是位於郊區的新建案，這個時候的是市場狀況會出現，這些建案以明顯低於之前預期和周邊項目的價格推出。之後，已經在市場銷售的建案也會開始出現打折、促銷的方式加入降價。當預售屋大規模降價後，中古屋也不會堅持多久，房地產才會開始進入全面降價之中。這個時候，觀察建商推案的方式將會出現「棄車保帥」的方式，也就是說，大建商會先將手中條件比較差(地段不佳、環境區域不佳)的建案採取降價方式銷售，等到這些件比較爛的個案低價出清之後，那些條件好的個案就不降價了。

第三階段----是建商連「帥」都保不住了，這個時候，也許會看到建商整個建案轉手出售的消息，可能會看到建商為了建案辦理現金增資，可能會看到建商在找其他合作夥伴一起開發……等等，這時，市場洗牌在所難免。走到了這一步後，建商才會一降到底，那時房子就有可能真是白菜價了。

台灣現在的房地產市場看到第一個階段了嗎？好像還沒有！