中國2012年土地市場交易被預估會是低價低量

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】根據鏈家地產市場研究部統計 2012年1月中國129個城市土地成交量僅為921塊，下滑至2010年4月限購實行以來的最低點，環比下降50%，同比下降52%；土地供應量為1462塊，環比下降40%，同比下降27%。

鏈家地產市場研究部馮聯聯認為，主要有以下3點原因：
第一是傳統土地市場成交淡季。2008年以來的春節前後都是土地成交淡季，由於2012年春節提前至1月，土地成交淡季也提前到來。

第二為中國政府多在新年開始後調整供地計畫，減緩供地節奏，降低土地供應量。2011年2月春節月份中國土地供應量環比下降4%，2010年2月份春節中國土地供應量環比下降34%，是2010年全年供應量最低的月份。1月份乃至第1季度土地市場供應均偏低。

第三是房企拿地謹慎促使市場低成交。2011年中國土地（包含工業用地、住宅用地、商業用地等非劃撥類用地）成交樓面價為1191元/平米，已下滑至2009年以來的最低點，此外，2011年監測中國129的城市的土地成交量為自2009年以來的最高點，環比漲幅為16.5%，資金鏈穩健、有拿地計畫的企業多在2011年以低價購得，當前大部分房企則在2012年積極執行過冬政策，謹慎拿地或無拿地計畫，預計中國土地市場短期內將不會出現明顯反彈。

馮聯聯認為，2012年1月份中國土地成交市場有2個特點：
第一、住宅用地平均溢價率達到4年來最低點，中國住宅用地多以低價成交；成交數量近3年內最低。根據鏈家地產市場研究部統計的全國129個城市資料顯示，2012年1月全國129個城市的住宅土地平均溢價率為1.23%，已下滑至2008年1月以來的最低位。樓面價環比下降了27%。

此外，2012年1月中國129個城市住宅用地成交量是近3年的月度成交最低點，住宅用地成交數量為239塊，環比下降57%。2011中國129個城市的住宅用地成交量環比下降3.4%。2012年上半年，中國住宅用地低價成交仍將是主要的趨勢。一方面，2012年限購是2012年的主旋律，商品房售價趨勢並不完全明朗致使房企在商品房用地投資中更為謹慎。另一方面，2011年房企資金壓力在2012年仍將持續，若銷量低迷，房企很難高價拿地。此外，2012年住宅用地中超50%用於保障性住房建設，對於配建保障房的住宅地塊，房企出於利潤的考慮，拿地積極性也會有所降低。

在多個因素影響下，2012年全國住宅土地市場「低價低量」成交或將為主要趨勢，住宅用地成交量減少，將會影響到未來市場的住房供應。一般拿地到住宅可入市開發週期是一年左右，預計未來2年內住宅新增供應量將會逐漸減少。

第二，商業用地平均溢價率下滑至2年以來的最低點。根據鏈家地產市場研究部統計中國129個城市資料顯示，2012年1月中國129個城市的商業用地市場平均溢價率為1.93%，已下滑至2010年1月以來的最低點。成交量環比下降60%，樓面價環比下降21%。馮聯聯認為，隨著住宅用地市場的回落，商業地塊的開發需要考慮人口集中度、交通便捷性、配套成熟度等多方面因素，將會受到限制，預計風險更大的商業地產開發將會更趨於理性。