【mygonews衷柏宣/台北報導】文章一開始，有2個問題自己問自己一下：

(1)現在房價太貴嗎？你想過這個問題嗎？是今年開始想的？還是去年、前年你也曾經這麼想過？
(2)你認為房價會跌嗎？該跌多少才合理？跌1成你滿意嗎？還是要等到跌5成你才願意進場買進？

這2個問題，每個人答案都不一樣，但是，仔細想想，大家一直都認為房價太貴，然而，實際狀況卻是房價為什麼不跌？因為市場的游資充斥、貨幣貶值、土地高漲、建材狂升……，在這樣的環境下，房價要跌，真的有點難。

信義房屋、《Smart智富》月刊，永慶房仲集團分別在3、4月針對2010房價是否會漲，做出問卷調查，3個單位的數據都呈現~7成民眾認為房價不會跌。
 

2010年4月11日，2010第12屆「上海一、二手房交易展示會」在上海東亞展覽館圓滿閉幕。主辦單位形容，參觀人潮絡繹不絕，並沒有受到中國政策打房影響；不過，有一個現象正在上海市發生，那就是上海的高房價已經讓很多「剛性需求買房族」(一定會買、一定要買的購屋族群)被擠出了城外，於是形成了一股「熱購異地房」潮流，上海客開始向外找尋第二個合適的買屋區域。
 

這樣的情形不只是上海，在北京同樣發生，整個北京市以環線來區分，古城牆內稱為環內，接著是二環、三環、四環和五環、東城區、西城區等，北京人老說：「東富西貴，南窮北賤」，儘管這個大原則沒變，不過，北京房價持續飆漲，現在的南北兩面房價也開始飆漲。同樣出現了「房價排擠」效應，讓剛性需求買房族，頻頻進行異地購房的動作。
 

這樣的狀況在台灣地區也同樣存在，台北市的房價頻創新高，華固建設在南港地區推出「天匯」個案，頂樓房價已經賣到每坪100萬元，整體拉抬南港地區平均預售房價向每坪80萬元看齊，而南港輪胎、國揚實業在南港地區都還有大型開發案，一般預料，一旦個案正式推出，或許不是「8字頭」房價可以滿足這些建商胃口的。 

所以，緊鄰南港地區的新北市汐止區，在2010年的預售市場也出現「跳價效應」，汐止房價將跳過緩慢上漲的走勢，直接與南港進行比價，包括國揚實業、甲山林建設、以及茂德機構在汐止地區都有高級建案要推出銷售。

據市場瞭解，房價都開在每坪40~45萬元的區間，這樣的房價發展，也許讓很多消費者咋舌，但是，這卻都是正在發生的事實。
 

中國房市飆漲、台灣房市也在漲，兩地政府都已經設法想要平抑房價，然而，房價上揚的趨勢卻沒有停止跡象，為什麼呢？看看世界的經濟趨勢，或許可以解釋房價為什麼有能力持續上揚。
 

高盛證券歐洲的經濟學家Natacha Valla，2010年4月上旬，在「中國證券投資基金業年會」表示，2010年全球經濟可能會增長4.6~4.7％，比預期的要高。Valla認為「這一經濟增速，對全球資本市場而言，是非常有利的。」

2010年4月舉行的博鰲亞洲論壇，秘書長龍永圖被問到如何看中國房地產時，他樂觀表示：「在真實的需求面前，中國房地產不會崩盤。」龍永圖也不贊成打壓房價，因為房地產對於宏觀經濟非同小可、功不可沒，打壓房價可能冷卻成長，後果很難預料。不過，他也認為，中國需要

第二次房改，政府需加快保障性住房建設，建立穩定、安全的公共租房體制。根據高盛證券的調查與研究，全球經濟形勢目前並不壞，歐洲和美國經濟不會低於預期。而金磚四國已經是經濟發展的主要驅動因素，特別是2011年會如此，高盛做了不同的預測，對於中國、印度、巴西、俄羅斯這4個國家來說，中國經濟2010年肯定會有超過11％的成長，而在2011年，中國經濟增長率將比歷史平均水平高2％。
 

Valla在他的研究報告中指出，「美國經濟能否強勁復甦，關鍵在房價方面。」預計「美國房價在2010年下半年會進入回升時期」，美國推出的消費刺激政策，對經濟成長來說，是非常正面的，可以抵消美國經濟財政收支不平衡的影響。美國可能不會出現明顯的通貨膨脹，現在主要問題仍然是可能出現的通貨緊縮，而不是通貨膨脹。

這樣的論述得到全球最大債券基金，太平洋投資管理公司Pimco分析師的認同，Pimco認為：「美國房市近期不太可能劇烈回升，美國低價住宅，已經在2009年觸底，不過，高價位房市要2010年稍晚也可以觸底。」以技術線型的角度來看景氣趨勢，觸底之後的接下來走勢，應該就會是反彈的機會居多。
  

至於歐洲的情況，高盛證券歐洲的經濟學家Natacha Valla表示，希臘問題對歐元區的影響仍然非常重要，對歐洲來看，不好的一點是，市場並沒有對希臘的利多消息做出積極的反映，希臘也沒有利用當前創造的良好環境，加快解決問題的步驟。但總體來看，歐元區對一些負面事件還是有一定免疫力的，相信他們在未來能夠採取一系列挽救措施。
 

從這份具有國際認同價值的研究報告裡，可以看出2個重點：

(1)高盛證券對於2010年經濟發展情況並不悲觀，中國經濟成長可能高於預期。
(2)美國房價可能會在2010年下半年進入回升期。

這些的經濟數據以及研究結果，都在告訴大家一個趨勢，那就是~「房價在2010年應該沒有下跌的機會，甚至在2011年還可以繼續看到走揚趨勢。」因為，經濟高速成長，將會給予房地產強力的支撐，隨著居民收入的提高，房地產也當是安然無虞的。

所以，在國際趨勢的氛圍裡，研究報告與實際狀況都在傳述一個「房價不容易下跌」的資訊。台灣房地產當然不會脫離這樣的趨勢，房價要跌的機會也就不會太大。

摩根士丹利證券2010年4月8日發布「全球新興市場房地產」報告，由於看好台灣房市表現，預估國內房產類股還可上漲18％，漲幅空間僅次於印度、拉丁美洲。摩根士丹利表示，由於經濟基本面緩步復甦，帶動許多區域的資產價值上揚，使得房地產類股維持成長動能。
 

其中，摩根士丹利並從新興市場中，挑選出前6大最佳房產類股投資區域，依序為印度、拉丁美洲、台灣、香港及中國，預估未來其類股漲幅分別為33％、24％、18％、13％與11％，台灣排名第3。

 

摩根士丹利表示，儘管台灣政府祭出相關緊縮政策，3月份台灣房地產類股股價表現，仍上漲了4％，不過，還是低於大盤的6.5％漲幅。摩根士丹利指出，台灣擁有低利率環境、資金回流進場、景氣維持復甦、房屋平均單位價格(ASP)上揚與大台北區域的房屋仍受市場歡迎等利多因素，預估房地產價格以及其類股未來將走揚。

展望後市，摩根士丹利認為，台灣利率維持不動，央行溫和的利率政策，對房產類股是具有相當正面幫助，加上國內房產實質銷售應可望高於預期，換言之，看好我國房產類股投資表現。
 

儘管房價下跌的機會可能不高，但是，一般民眾對於買房的房價還是覺得「太貴」，並且買不下手，根據信義房屋2010年第2季的購屋意向調查，超過4成6的民眾認為2010年不是購屋好時機，較台中的3成與高雄的2成8高出許多。

但是，調查數據中，卻有另一個值得注意的焦點，儘管對於景氣看法如此，但對於房價表現，對於未來一季房價看法中，認為上揚者有31.9％、持平36.5％、下跌31.6％。
 

時間若拉長至未來半年，認為房價上揚者有34.9％、持平30.1％、下跌35.1％這樣的調查數據告訴大家，僅有3成左右的人口認為房價會下跌，超過7成的民眾並不認為房價有下跌機會。

除了信義房屋的調查資料外，《Smart智富》月刊2010年3月調查結果，台灣有高達57％的民眾感覺房價太貴，買不下手。而這項調查也顯示，有高達70％的民眾認為2010年的台灣房價不會跌，甚至可能再往上漲。戴德梁行總經理顏炳立列舉了3個房市不會跌的條件：(1)低利環境不變、(2)海外資金持續回流、(3)ECFA(兩岸經濟合作架構協議)簽訂等資金潮簇擁的利多情況下，資金潮未歇，無限資金在市場上追逐有限資產，他大膽直言：「房地產何來泡沫之有？」
 

永慶房仲集團更在2010年4月16日發表「2010年第1季永慶購屋趨勢大調查」，結論也是「民眾對於長期房價看法仍然看漲。」全台民眾對未來3個月短房價看法(圖1)，認為維持不變比重達36％，小幅看漲與小幅看跌分居第二、三，相較上季，大幅看漲或大幅看跌比重都明顯變少，顯示民眾對短期房價看法保守持平居多。而全台民眾對於未來1年房價看法則相對偏向樂觀(圖2)，高達47％看漲未來1年房價，遠高於看跌比重36％，維持不變比重僅18％，顯示民眾對於長期房價仍持續看漲。
 

另外，看好未來半年是購屋好時機的比重僅35％，比重連續4季下滑；不過當詢問「何時是進場購屋的最佳時機？」時，高達42％的民眾認為是2010年下半年(圖3)，永慶房屋總經理葉凌棋分析：「本季問卷調查時間在3月中旬，正值政府拋出許多平抑房價政策來測試市場水溫，當時民眾對於未來政府平抑房價政策開始出現觀望，因此進場購屋時機看好度明顯偏低(圖4)，此外，從時事題中政府限縮豪宅及投資客房貸成數對民眾購屋影響，當時央行及金管會限縮豪宅及投資客房貸，高達62％民眾會稍微觀望一下政策走向，再來準備進場。」
 

不同單位作的最新數據，都告訴大家「房價不會跌」，從貨幣供需、利率環境、資金流動的角度觀察，也看不出來房市有下滑的趨勢。你可以不買房，而且一直嫌房價太貴。但是，明年這個時候，回過頭來看現在的房價，希望你到時候別
說：「後悔去年沒買，今年又漲了！」