【MyGoNews衷柏宣/專題報導】6年後，台灣65歲的人口達14％，進入「高齡社會」，28年之後，每2個青壯人口要扶養1個老人，這這樣的趨勢下，房地產的需求會逐年進入「老齡化」，出生的人越來越少，對於房子的需求自然也會越來越少，所以，現在政策打房不論有效沒效，隨著時間的移轉，對於住宅的需求也將跟著降低與轉變，但是，另一個興起的則是「銀髮商機」，甚至於「買房養老」的觀念，現在就必須開始準備。

蕭萬長：「人口老化」問題，應規劃因應對策

蕭萬長副總統2011年11月16日前往嘉義市出席「100年高齡友善城市執行成果發表研討會」時表示，面對「人口老化」的問題，台灣應即早規劃因應對策，政府及社會各界亦應共同努力，將台灣建構成為一個兼容且無障礙的高齡友善國度。

蕭萬長表示，台灣近年來因少子女化趨勢，人口結構快速老化間接影響國家未來的競爭力，甚至成為國安議題。根據行政院經建會資料顯示，6年後(2017年)我國65歲以上的人口將達到14％，進入「高齡社會」；目前我們的扶老比例是7：1，也就是每7個青壯人口扶養1個老人；預計11年後可能會變成每4個青壯人口扶養1個老人；28年後，甚至每2個青壯人口要扶養1個老人。

一般房型需求降低 「老宅」開始興起

行政院經建會2010年即提出「建立健康、安全及友善的社會參與環境」政策，從3大面向著手，包括(1)健康面，希望維持高齡者身心健康，保有社會參與的活力；(2)安全面，要滿足高齡者健康照護的需求，提供安全的家庭生活及社會參與環境；(3)友善面，要營造社會悅齡親老的觀念，讓高齡者有更多的社會參與空間。

當人口老化越來越嚴重的時候，因為新生人口開始大幅降低，對於居住的需求自然下降，一般住宅產品會在這樣的趨勢下，逐漸出現「市場自然調整」，到時候「也不必打房了」。不過，既然未來的人口結構會變成「高齡社會」，那麼，銀髮族商機自然值得注意。根據內政部統計，國人平均餘命為79歲。人口高齡化既是未來不可避免的趨勢，尤其當今壯年族群屆時將成為新一代的銀髮族，其消費能力不容小覰，未來市場需求將會逐漸走向適合銀髮居住的「老人住宅」，這股「老宅」新趨勢，將會慢慢發酵。

企業嗅到趨勢 進軍銀髮房地產世界

根據經建會評估，台灣銀髮商機每年達到3000億元，包括長庚、奇美、潤泰、遠雄等台灣知名集團，都已經大手筆進行銀髮住宅的開發。新光國際開發董事長林伯翰表示，將與日本松下電器集團PanaHome公司，共同推出銀髮住宅與養生村，目前鎖定新北市與台中兩地。龍巖也準備推動位在台北市南港區南港車站對面臨忠孝東路七段的土地開發案，預計要推出地下5層、地上27層的觀光旅館大樓，樓高約122.15公尺，也將以服務銀髮族旅客為主。業者表示：「現在銀髮住宅還不流行，但是以後一定會興盛起來，所以，現在就要規劃預作準備。」

以長庚養生村為例，入住1年必須先準備21.6萬~31.2萬的保證金，此外每月還要支付1.8萬~2.6萬元的月租費，以及伙食、水電等必要的生活雜費，以入住1年來計算，大概就需要花費台幣50萬元左右。這樣的花費對中產階級的銀髮族來說，可能稍嫌昂貴了些，但卻是有價值的。舉例來說，潤福生活新象館也耗費1億元在每間住房安裝紅外線感應器，只要長輩在房間超過8小時沒有移動就會發出警示，工作人員也會前去查看。

「養老屋」？住「老宅」？銀髮消費力不容小覷

從年齡和收入來看，退休後願意花錢買「養老屋」的人，在收入結構上呈現兩極化反應，年薪151萬元以上的高收入者有77.19％的人有強烈的退休換屋意願，相對而言，年收入51萬至150萬的中產階級，由於深感購屋壓力，反而對養生村和銀髮族住宅的接受度比其他族群高，而年收入50萬元以下的，由於多半為社會新鮮人，即便口袋不深，對於未來買房仍具憧憬，退休想購屋的占了6成2，這種現象，和30歲以下的年輕人有7成7渴望買房，卻沒人選擇住進養生村的結果，不謀而合。

銀髮成為未來必然發生的趨勢，所以，為了照顧一般民眾，台北市社會局2010年10月底以公辦民營方式推出平價銀髮住宅，以單人為例，只需要支付3萬元保證金，就能入中山老人住宅，加上每月1.4萬的月租金和其他水電、伙食等費用(以6千元估算)，1年大約花費27萬元就能入住，費用幾乎就和在台北市租房子一樣，且針對低收入戶，中山老宅還有免收入住保證金的補助。

「銀髮族」的住宅移動路線

專家建議，消費者選擇銀髮住宅，除了可以到各社區參觀詢問，或以試住方式來評估居住環境，經濟能力是入住條件的首要考量因素，為了能夠擁有輕鬆快樂的銀髮生活，最好能趁年輕時提早準備，備妥籌碼才能快樂退休！

銀髮族考慮的居住條件為：一要有便捷交通到達都會市區；二要具有休閒環境及休憩功能；三要距離醫院近。畢竟銀髮族已開始重視養生保健，所以對於居住環境要有休憩機能，而非只一昧重視醫療機能。目前在林口、基隆的長庚醫院，淡水馬偕醫院及北投區的榮民總醫院已見到銀髮族群移入現象。

淡水地區如紅樹林等地的住宅市場已見到銀髮族移入，主要著眼點是該區域具休閒環境氛圍，有捷運淡水線經過，距離馬偕淡水分院又近。反觀在北市中山區的馬偕醫院並未感受到銀髮族移入，銀髮族重視的機能不會只單純看重有醫院而已。榮總及振新醫院吸引不少銀髮族移入該區域，因為附近有磺溪的居住環境之外，還有北投的溫泉及捷運淡水線都是構成該區塊被銀髮族相中的主因。

至於林口及基隆的長庚醫院周遭也吸引銀髮族移入，主要是該區域的大型社區提供豐富休憩設施，再加上距離北市區的交通便捷，讓銀髮族在社區內即可休閒養生，又不會脫離都會區生活太遠，至於附近的長庚醫院還又是品牌性佳的醫療機構。

醫療+休閒+無障礙空間 銀髮房市必備要件

隨著高齡化社會的來臨，銀髮族選購退休後的生活區域，除了要求有醫療機構在附近之外，更重視的是休閒氛圍與休憩設施，此外，往往被建商忽略的無障礙空間也將逐漸由購屋的「選配角色」轉變為「必備地位」。