市場快訊

股災撼房市！雙北市中古屋「價量下修」

報導：MyGoNews林承志｜日期：2011-09-01

台北市8月份中古屋成交均價每坪單價50.9萬元，較7月微幅修正1.0%，已經連兩月走軟；新北市中古屋房價亦拉回0.5萬，每坪成交均價30.4萬元。

【MyGoNews 林承志/台北報導】受標準普爾調降美債評等，以及歐美經濟復甦不如預期的影響，投資信心崩盤造成全球股災，連帶動搖房市。再加上原本預期利多大放送的大選行情，竟逆轉成藍綠競相加碼的非自用住宅『實價課稅』等『土地正義』議題，更使房市未來發展憑添變數，部份買方開始觀望，終至指標性的雙北市中古屋市場在8月發生價量雙雙下修的局面。

根據永慶房仲集團研展室統計，2011年8月雖落在農曆鬼月，但『帶看量』只較7月小幅萎縮8.9%，看屋、付斡旋的買方人數仍維持一定水準。惟信心稍挫，價格認知差距擴大，因此台北市、新北市成交量分別下修11%、15%左右。台北市8月份中古屋成交均價每坪單價50.9萬元，較7月微幅修正1.0%，已經連兩月走軟；新北市中古屋房價亦拉回0.5萬，每坪成交均價30.4萬元。台中、高雄成交量分別微漲5%、3%，中古屋成交價則持平。

永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛表示，雖然8月面臨傳統鬼月，看屋人數並未大幅滑落，成交量縮也低於預期範圍內，顯見消費者的購屋信心仍在。至於價格的小幅修正，主要是因為首購比例持續走高，中低總價、次級路段產品佔比增加，間接拉低平均值。

另一方面，股市震盪，反而讓置產族興起買屋保值的風潮，因此成交創高價比例依然維持波段新高。簡單來說，市場的消費金字塔，中高端的轉向抗通膨的商用不動產；底層的積極滿足自住需求，量能穩定；惟中高總價的換屋型產品表現較為疲弱。

雖然交易量的逐月減縮，但購屋的剛性需求不退，而百年結婚潮的話題正熱，所以台北市首購的比例較7月成長。但高房價所產生的高負擔，也觸動部份買方轉往新北市購屋，因此新北市的來自台北市買方的比例越墊越高，從年初的18%，已經攀高到25%，意即每4個新北市的買方，就有1個是來自台北市。黃舒衛表示，新店、中和、新莊的捷運宅，具價格優勢，是指名度最高的區域，而且未來還有捷運環狀線加持，所以千萬以下的住宅最為搶手。

資料來源：永慶房仲集團

國際金融情勢詭譎，美國長期低利環境確立，預計將吸引更大規模的國際資金流入亞幣市場，其中具保值功能的房地產最受青睞，各大都會區受惠機會最高，因此把現金、股市獲利轉進台北市中心、郊區、新北市的置產客佔比，分別為32%、29%、28%，均維持高檔。

資料來源：永慶房仲集團

黃舒衛指出，收益型的產品，例如：店面、商辦、土地都成為重要置產標的，從目前最夯的店面市場觀察，6、7月的置產客多是從奢侈稅後，從觀望轉而試水溫的族群，鎖定的目標以相對低單價的潛力區域為主，所以郊區、新北市的成交量大，但8月受內外環境變動的刺激，市場大戶開始搶進市中心的產品，尤其在精華區金店面奇貨可居的限制條件下，二線店面的成交反而最熱，甚至地下室店面、二樓店面也頻頻創高價。

台中市、高雄市8月中古屋價格持平，市況已回落至市場基本面，甚至價格盤堅再度吸引自住客進場，成交量小幅上漲3~5%。因中南部的投資買盤本來就不如台北，所以受全球股災的影響幅度也小。黃舒衛分析，股市動盪，目前已有部分民眾有獲利了結、搶進股市相對低點的準備，因此指標區域的豪宅價格價量平穩釋出，成交價量並不寂寞。

全球股災之後，一方面擔心貨幣貶值，另一方面又擔憂歐美衰退重演日本模式，因此避險的資金紛紛投入黃金、原物料等實質商品，房地產兼具使用及收益的特性，更是受到重視。惟打房政策不斷推陳出新，而國內外投資環境也轉趨保守，黃舒衛判斷量縮格局應該會持續到年底。而量縮的格局加上日益分歧的產品需求，也將使成交單價『驚驚漲』的走勢暫歇，唯有建設加持、精華區、高收益性的產品將長期獨走。

目前住宅價格出現僵局，主因屋主看好後市，擁屋自重的心態濃厚，對價格特別堅持。永慶房仲集團研展室統計，賣方看壞後市，想要獲利了結的比例創下2011年最低，以台北市為例，奢侈稅的逃命波中，4月的獲利了結比例高達18%，但8月只剩7%，新北市更誇張，從19%下降至3%。黃舒衛解釋，屋主對未來尚有期待、不急著出貨，造成雙方對價格認知的落差越來越大。量縮格局反應政策效果，雖然短期欲大不易，但供給受限之後，價格大幅度修正的機會變小。