全球都會城市的範圍都在擴大中

你知道你每天上班的通勤時間與你的競爭力有關嗎？如果，你是每天通勤時間超過50分鐘的上班族，給你2個建議：(1)換工作、(2)換房子。

全球都會城市的範圍都在擴大中，台北地區也發展到台北市、「新北市」，現在，更有人討論未來「台北市」+「新北市」+「基隆市」合併成為「北北基」的「台北新都」行政區，甚至還把宜蘭地區加進來一起成為「北北基宜」的北部城市區域。

因為，唯有把台北城市放大，才能有機會與國際各大都會城市競爭，「放大台北城」將會是未來不管那個政黨執政，都必須要認真面對行政區域未來發展的重大改造工程。
 

從國際例子來觀察，加拿大的多倫多原本只是單一城市，後來由包括多倫多市(Toronto City)、約克(York)、東約克(EAST YORK)、北約克(North York)、士嘉堡(Scarborough)及怡桃壁谷(Etobicoke)等6個大區域組成，傳統稱為大多倫多市(Metro-Toronto)，合併後已經成為北美第5大城市。美國舊金山灣區的縣市也合作成立舊金山灣區地方政府協會(The Association of Bay Area Governments，ABAG)，強化區域合作和協調。

以全球投資焦點的中國來說，根據中國2009年11月22日公布的「2009長三角城市發展報告」資料，長三角2省1市的25個城市GDP達人民幣6兆，占全中國GDP的比重為21.68％，其中主要的產值集中於「15+1」城市的核心區域(指上海、南京、蘇州、無錫、常州、揚州、鎮江、南通、泰州、杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山、台州)，占長三角區域總量的82.91％，是中國近幾年來，發展最快速的地區，目前位居全球第6大城市群，上海居於其中心城市的位置，扮演「長三角城市」領頭羊的角色。
 

除了中國上海市，包括日本東京都、韓國首爾市都具有上千萬人的規模；日本最近幾年展開「平成大合併」，把3232個市町村(相當於台灣的鄉鎮市)合併成不到1800個。東京都包括23個特別區、26個市、5個町和8個村，加上與周邊的一些縣構成「首都圈」，目前整個東京都會區约有3375萬人口。

首爾是韓國最大的城市，人口1千多萬，首爾都市圈人口達2300萬，韓國近一半的人口居住在首爾都市圈。就連香港也接近700萬人，新加坡達350多萬人，這些大型城市因為人口的集結，帶動經濟繁榮，整體地位就像「領頭羊」一般，讓這些城市因為集合周邊行政區域，晉升變成國際級城市。
 

國際上的城市為了爭取世界舞台的能見度，紛紛進行城市擴大；反觀台灣首善之都的台北市，人口規模始終在260多萬人左右，隔鄰的台北縣人口達385萬人，基隆約39萬人、宜蘭約46萬人，卻因為行政區劃的隔閡，加上政黨之間的門戶之見，不僅無法整體規劃，發揮互補功能，甚至彼此競爭而內耗，無法在全球城市賽局中勝出。

不過，現任執政黨的馬政府，宣示傾向「北北基宜」合併，這4個都市一旦合併後的人口超過700萬人，4大區域面積達約達4600平方公里(台北市約272平方公里，台北縣2052平方公里，基隆133平方公里，宜蘭2143平方公里)，比紐約的830平方公里、東京的2162平方公里都還要大，介於這些國際都會與上海的6186平方公里之間，這樣的北部城市區域面積與人口，才能與國際都市站在相同位置競爭。
 

對於城市發展的擴大趨勢，前民進黨立委林濁水主張「規模大不等於有競爭力。」但國立台大政治系教授蕭全政認為「規模變大，卻是第一步。」台中市長胡志強引用美國城市學者佛羅里達(Richard Florida)的「超級區域」概念指出：「全世界先進國家多半都是由一個大都市帶動周邊縣市發展；因為沒有足夠的競爭力，就沒有地位！」

透過軌道交通，能實現城市擴大

其實，城市擴大概念在國民黨、民進黨高層都有一定程度的認同；民進黨前副總統的呂秀蓮在2005年8月拋出「4省2特區」構想，主張廢除院轄市、省轄市，直接成立「台北省、台中省、台南省、台東省」，並成立「高山特別行政區、離島特別行政區」。同樣是民進黨的謝長廷，2008年競選總統時，也提出「六星計畫」的國土改造計畫，以400萬人口為標準，將台灣分為北北基、花東宜、桃竹苗、中彰投、高高屏、雲嘉南6區塊，平均發展。
 

而馬政府現在推動的「5都12縣」，也是希望藉由5都(台北市、新北市、台中縣市、台南縣市、高雄縣市)的成立，帶動周邊縣市發展，提升台灣國際競爭力。事實上，台灣國土開發仍存在「南北差距大、南部邊緣化、東部離島地區亟待改善和提升、鄉村無序發展、城鄉落差擴大」等嚴重問題。

所以，1979年，政府就提出「台灣地區綜合開發計畫」、1996年擬定「國土綜合開發計畫」，直到馬政府上台，提出「2030國土空間發展策略」，這些國土改造計畫先不管執行成效如何，起碼證明執政者對於台灣國土開發的態度，是認真且正面的。
 

以台北地區的城市擴大為例，從現在趨勢研判，台北地區城市擴大往西方向，因為土地發展限制，整個擴大焦點走的是都市更新，在老舊社區環境裡進行都市再造工程，看到的是舊市容翻新而不是大面積土地創新。

台北地區往東方向，發展的腹地還很大，因此，在公共建設帶動下，將會是朝向標準的「城市擴大」發展架構。不論是「北北基」或是「北北基宜」的城市擴大架構，都會帶動未來整個「台北新都」的國際競爭力。

城市擴大必須靠著政治人物與政黨間彼此合作才能達成，不過，從房地產角度來分析，城市擴大的過程中，如何挑選最「宜居」的城市居住，則是一般人都關心的話題。
 

2008年7月《加拿大國家報》報導，全球人士平均每天約花63分鐘通勤，如果你每天通勤的時間低於這個數據，恭喜你，起碼你已經先贏了。但是，63分的通勤時間內，最佳狀況又是多少呢？2008年8月的《泰唔士報》引用一份研究報告指出，只要通勤時間超過45分鐘，上班族就會頭痛、肌肉酸痛、容易感冒。也因此，有專家建議，「每天通勤時間超過50分鐘的上班族不妨換工作。」

用這樣的數據來推算，以自己駕駛車輛平均時速50公里(扣除紅綠燈，以及部分的交通阻塞)，顯示，工作與住家之間的通勤距離不能超過37.5公里(50×45/60=37.5)，而這37.5公里的交通路程，還必須有便捷的快速道路或大眾運輸交通工具搭配，讓通勤時間能夠控制在45分鐘以內，才是最適合居住的區域。而車程45分鐘內的「宜居城市」在哪裡呢？
 

行政院研考會2009年12月公布10大民怨網路票選結果，結果「房價過高」成為民怨的榜首，行政院長吳敦義隨即透露：「已組成小組，將效法香港機場快線青衣站的發展模式，在桃園機場捷運沿線興建房價合理的大型住宅區，提供青年購屋族使用。」他指派行政院秘書長林中森組成小組選勘，將選出桃園機場捷運沿線車站距離台北車站20分鐘以內的地區，興建房價合理、適合青年夫婦居住的住宅。
 

營建署根據吳敦義的條件架構，初步選定林口、南崁、桃園航空城和淡海4處地點。營建署官員表示：「從台北車站至林口、南崁、桃園航空城和淡海都在30分鐘的車程之內，且附近約有百餘多公頃土地，目前當地土地市價每坪約10萬元，應可考慮蓋平價住宅或社區。」

若政府能夠在捷運20分車程內，提供一字頭住宅，對於首購族而言，將相當具有吸引力。
 

根據信義房屋統計，目前搭乘時間約20分鐘站區的行情，目前各捷運線中，以土城線的海山站、土城站房價最低，每坪約20~25萬元。在台北市的範圍內，距離台北車站約20分鐘捷運搭乘可達的站區，附近5年內新大樓房價，都幾乎在每坪30萬元以上，信義房屋認為，若政府能夠在捷運20分鐘車程內，提供每坪一字頭的住宅，對於首購族而言，將相當具有吸引力。
 

吳敦義的這項作法，其實就是進行城市擴大，利用交通運輸拉近衛星城市與市中心的通勤距離，提供鄰近郊區廉價住宅，讓人口願意向外移動居住，卻繼續留在都市中心工作，紓解城市居住壓力、緩解市中心房價高漲的不合理現象。只不過，吳敦義把城市擴大的動作拉到機場捷運線，從台北車站往台北縣到桃園地區的作法，讓人覺得有點奇怪，因為，過去城市擴大與行政區合併一直喊的是「北北基」，如今吳敦義想往桃園發展，這樣的觀點正確嗎？

前面說過，通勤的最佳時間是45分鐘，用這樣觀點來看吳敦義的「青年購屋計畫」，選在捷運車程20分鐘以內的機場捷運線場站附近，進行住宅開發，這條捷運線還沒有通車啟用，未來會不會像是捷運內湖線這樣頻頻出狀況還不知道，這些區域本身的交通路網也不成熟，搭捷運是20分鐘，但是，從家裡到捷運站要花多久時間？有什麼樣的大眾交通運輸，能方便民眾連結捷運站？而這段路程的交通時間又需要多久？所以，「20分鐘的捷運車程」是理想目標，而不會是實際狀況。

我們就來看一看，從台北往桃園與從台北往基隆的交通狀況。

 

通勤時間不要超過45分鐘

在台北設定了3個出發點，分別是(1)台北車站、(2)忠孝東路、復興南路口的SOGO百貨、(3)信義計畫區101大樓。抵達終點則分別是基隆車站、桃園車站，計算不同出發點前往基隆、桃園車站的路程與時間，並且區分「自行駕駛車輛」與「搭乘大眾運輸工具」2種模式交叉進行比對。

調查結果顯示，從台北市中心無論是台北車站、SOGO百貨、101大樓自行開車前往基隆車站的時間都在「通勤45分鐘」的限制範圍之內，這樣的通勤時間，個人的競爭力不會因為通勤時間過長而被消耗。

但是，同樣的地點前往桃園車站，卻只有從台北車站、SOGO百貨出發的通勤時間符合「通勤45分鐘」規定，而且還必須是在大眾交通工具協助下，才能達成「45分鐘」的門檻，如果上班工作地點在信義區，要從桃園前往上班，將會是一件辛苦的事，但是，信義區卻是工作機會最多的區域之一。

由此可見，依照《泰唔士報》引用的研究報告「通勤時間不要超過45分鐘」的結論來看，證實了在城市擴大的情況下，「台北地區現在往東邊的基隆方向移居，要比往桃園方向找尋住宅，在通勤時間上要好得多。」

所以，吳敦義把「青年購屋計畫」放到桃園機場捷運沿線的前提，是要求大家未來都必須搭乘機場捷運進出，你如果想要自行開車或者騎車前往工作地點，那就不在政府照顧青年購屋的範圍之內了，通勤的時間恐怕會讓青年在上班途中，就磨掉大部分的競爭力。
 

在這樣的架構下，你會等著機場捷運線通車之後，政府在沿線找土地蓋青年廉價住宅呢？還是現在趕緊找找大台北都會區裡，哪些區域的交通動線方便、生活機能穩定，房價卻還在「1字頭」或相對便宜的區域置產呢？

其實，用通勤時間來考量房地產投資是一個新的概念，研究報告統計的「45分鐘通勤」時間，是上班則通勤的上限，運用國外統計數據資料，就會形成了「45分鐘經濟圈」的置產概念，只要在車程45分鐘可抵達上班與住家之間的區域，都是值得注意的。

以台北地區來說，城市擴大向東發展的趨勢是確定的，計算從現在台北發展重心的東區，向東延伸到基隆車站的車程，都在30分鐘左右，因此，在這個區域範圍以內，就形成了「30分鐘經濟圈」概念，這個區域的生活機能與通勤效能，會比「45分鐘經濟圈」更好。

所以，從信義計畫區的101大樓往東走，到南港、汐止、再延伸下去的五堵、六堵、七堵、八堵…一直到基隆車站地區，都是在「30分鐘車程內可以到達的區域」，可以在這個被接受的通勤時間範圍內，找尋合適的不動產投資標的。(本文撰寫於2010年1月29日)