人口流入特定區域，對於住房需求自然提高

根據主計處的資料統計，台北縣、桃園縣、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市都是最近3年人口淨流入較多的縣市。依據「人口淨流入」的數字來看房地產增值潛力、或者未來區域房地產表現，是一項參考指標，不過，最好還要搭配內政部「都市地價指數」一併檢討，才能找出比較容易上漲的區域，因為用「人口淨流入」看的是人潮流動，用「都市地價指數」看的是景氣動向，兩者交集的選擇，才是最有機會發展的區域。

有人說：「人口流動看房市需求，人口淨流入地區有房子的實質需求支撐，房價具增值潛力，買房比較不擔心買在高點。」舉例說：新竹區域人口多年來都呈現淨流入現象，主要是因為新竹科學園區成功開發所帶動，顯示經濟產業高度影響都會發展。

這樣的說法看起來好像是對的，但是，卻不是絕對，根據內政部戶政司的統計資料，台北縣已經連續3年獲全台各縣市淨遷入人口數第1名，2007年淨遷入16057人、2008年淨遷入21342人、2009年(1~11月)淨遷入23574人，這個淨遷入的增加人口，並不是台北縣出現了哪個重要發展，讓民眾「願意」且「積極、必須」的遷入台北縣，而是因為近3年台北市的房價太貴，造成很多準備購屋的民眾不得不捨棄台北市的買房計畫，而遷就於房屋總價，必須遷徙到台北縣買房。

根據台北縣、市政府統計顯示，截止至2009年11月底，台北市總人口數較2008年減少了15044人，成為近10年來年人口淨移出的最高紀錄。受到台北市高房價排擠效應的影響，導致2009年台北縣的移入人口大幅增加，截至2009年11月底，全縣人口數已增加至386萬9879人，較2008年人口總數增加了36149人，移入的地區以林口、三峽、樹林、淡水與汐止等地區為大宗。


不過，不管是「自願」還是「被迫」遷徙，起碼代表人口朝向某一區域集中，這樣的人口遷徙對於居住數量就會產生一定的需求，房屋銷售的支撐當然就因此提高。再從「都市地價指數」來分析，根據台北縣政府地政局配合內政部「都市地價指數」查價結果出爐，指出(2009/4月至2009/9月)地價總指數較(2008/10月至2008/3月)上漲1.78％，其中以新店、永和、板橋、三重、土城、新莊、中和、汐止等區域，房價回溫最為顯著。

板橋新板特區有四鐵共構優勢，新莊受惠於捷運新莊線，頭前重劃區新建案陸續推出，帶動房市交易活絡。三重、永和、中和、新店及土城等，則挾地利及較低房價的比價優勢，吸引北市自住購屋需求者，沿著捷運線往本縣遷徙，其中汐止在內湖、南港發展帶動下，加上本身聯外交通便利、生活機能完善及捷運民生汐止線確定興建等利多因素，近期房市買氣逐漸回升。

從「人口淨流入」的分區高低排列，與「都市地價指數」分區高低排列的行政區域進行分析，當然就容易找出人口遷入明顯、地價指數穩健上揚的交集行政區，這個行政區的房地產價值自然比較具有發展潛力。(本文撰寫於2010年1月11日)
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