中央主導+地方推動=4大房市A+計畫 桃園「後站生活圈」買房新首選

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】桃園火車站的「後站生活圈」位居4大發展區域的中心位置，四通八達到具有購物、觀光、科技及文創的商圈環境，成為桃園買房未來增值首選。

在馬英九總統的治國計畫中，隱藏著一份北台灣房地產的藏寶地圖！大家都知道中央政府有一套「北北基宜地區經濟發展幸福工程」，這個計畫正在中央政府策劃下積極推展著，那就是「8年內1600億元打造北台灣捷運路網」，大家都把「北台灣捷運路網」的焦點，擺在台北市、新北市的捷運工程，但在馬總統「北台灣捷運路網」5項重大規劃中，只有第1、2項是台北市、新北市，其他3、4、5項捷運路網工程，焦點區域都是~桃園(表1)。

北台下一個燙金目標區域~桃園

從國際城市發展史，從台北市、新北市交通路網發展與房地產關係進行分析，可以知道，「交通建設發展到哪裡，經濟建設就發展到那裡！」而從馬總統的「北北基宜地區經濟發展幸福工程」的交通建設發展項目來看，中央政府在台北市、新北市積極發展「幸福工程」之後的下一個目標區域，肯定是~桃園。因為，重大交通建設路網，國家門戶出入重鎮(機場航空城)都放在桃園地區。

房地產嗅覺靈敏的遠雄建設董事長趙藤雄，在睽違8年後，重返桃園房地產市場！2010年11月10日向桃園縣政府以總價6億1472萬元，標購取得桃園縣八德市豐田段土地，該筆土地屬住宅區，容積率約300％，以目前住宅行情16~21萬元計算，未來可售的總銷金額估在40億元以上。

而此筆桃園八德土地，遠雄估計需經過半年規劃，然後請照，最快推案時程將落在2011年下半年。以遠雄善於創造價格的行銷方式來看，桃園地區房價已經醞釀著一股必然的「漲風」。

趙藤雄重返桃園房地產市場，除了看好景氣之外，再加上隨著捷運、高鐵通車，他指出，「越來越多台北客輕移民至桃園，同時，也越來越多桃園、新竹民眾在台北房價高漲下隨著通勤，兩個區域的住宅需求轉佳，因此，決定擴大至新北市以外區域發展。」
 

桃園「後站生活圈」4項超值A+計畫

用房地產的觀念來看，桃園地區正像一個準備開發的寶藏鑽礦，而在這個礦區裡，最耀眼、也最值得注意的區域，肯定是交通建設樞紐的中心位置，那就是~桃園火車站。

然而，如果要把這個區域作更仔細的分析，那就要把桃園車站切割成「前站」、「後站」加以比較，從比較中就能發覺，如果現在要進場投資桃園地區房地產，你的選擇該是什麼？

告訴你答案~要進場「後站」區域，因為「後站生活圈」四周，都具有不同的城市發展主軸，這些區域的「A計畫」，讓「後站生活圈」未來具有「A+」的增值價值。

桃園火車站的「前站」區域因為發展得早，現階段已經是桃園地區的繁華商業區，距離火車站前15分鐘路程以內，幾乎沒有住宅社區，該區域已有3大百貨公司，以中正路為中心的兩旁店鋪，構成火車站前的商圈。再往北至中華路的永和市場，以及往西側的三民路與中山路交界，兩個傳統市場，早已將火車站前商圈發展至飽和階段。

計畫1-火車站「前站」商圈氣息開始往後站延伸

桃園火車站前的商圈是以現代化百貨公司為核心，再以服飾及餐飲構建出的商圈模式，但對於更具娛樂性的行業，以及受限現有道路狹窄與壅塞，使得站前商圈要再具多元變化性發展的可能性降低。未來除桃園縣政府有計畫改建永和市場之外，以中正路為主的核心商圈在苦無腹地之下，很難再往北邊發展。

這個現象與台北市早年發展重心在西門町的狀況相當接近，如果，把桃園火車站的前站區域當成是早年的台北市西門町，那麼在桃園地區就應該尋找「台北東區」在哪裡？
 

這樣的答案應該不難，因為在台鐵鐵路高架化之後，桃園火車站後站的區域因具有廣大空地，除可延伸目前站前商圈擴展之外，還可結合未來桃園捷運系統發展出更現代化的商圈模式。

這種因軌道重新調整為高架或地下化，即可重新形塑一個區域的再生或新生，在大台北地區的鐵路沿線主要車站都可見到，因此，桃園火車站後站的新生商圈，是可以很快預期見到的發展模式。依靠後站區域的廣大空地，還可以發展兼具娛樂、購物及餐飲的現代化商圈。桃園火車站的「後站」區域，將會等同目前「台北東區」的發展架構。

桃園「後站生活圈」比照「台北東區」

桃園火車站後站一直是優良的住宅市場，在後站地區有11座公園，整個區域綠蔭覆蓋率，呼應著健康城市發展軌跡，其中更有可與台北市大安森林公園面積媲美，甚至超越的陽明公園。

區域內的國小、國中遍佈該區，充分展現出就學便利性。有了公園及學區，再加上交通建設不斷發展，該區域的優質本性一直被看好。桃園火車站後站區域不同於傳統都會區城市發展，有其獨特的主觀區域條件，再加上周邊客觀的環境，讓桃園火車站後站區域，逐漸形塑成為一個新興的都會區模式。

要把桃園火車站「後站」商圈形塑成為未來的「台北東區」，是必須要有他的成熟條件才可以辦到的。以桃園火車站後站的住宅區為中心，北有桃園火車站前的現代商圈，東有龜山工業區的科技城，南有鳳鳴計畫推動的文創區域，西有廣豐工商綜合區(圖1)，「後站生活圈」造就出可四面向外逛街、就業、遊憩、購物的出入動線，再加上本身現有台鐵、高鐵、中山高及北二高的交通動線，以及未來桃園縣內捷運的建設，使得桃園住宅區位移至火車站後站區域的趨勢成為必然。

計畫2-龜山工業科技城 打造新價值

看看「後站生活圈」東邊的龜山工業區，政府在1964年委由台灣土地開發公司與桃園縣政府配合規劃開發龜山工業區，而於1969年完成，工業區總面積131公頃，公共設施為12公頃，是台灣早期首批開發之綜合性工業區。

龜山工業區位於桃園火車站後方，北屬龜山鄉，南隸桃園市，與八德市、鶯歌鎮為鄰。區域內約有226家廠家，屬於綜合性工業區，員工總數約2.2萬人。龜山工業區因為廠區區位鄰近重要交通及人潮聚集點，有利於發展成為工業區門戶意象空間，以及成為優良的都市行銷據點。
 

在馬英九總統「愛台十二項建設」中，在城鄉發展方面將推動都市及工業區更新。經濟部工業局自2009年至2012年預計投入160億元推動「北中南老舊工業區之更新與開發計畫」，完成老舊工業區污水管線更生汰換、完成污水處理廠擴建與功能，以及園區特色塑造。

隨著科技進步及重視環保意識抬頭，龜山工業區不斷改善區域內的設施，逐朝向科技城發展。讓「後站商圈」的東邊，形塑成一個新的科技城。

計畫3-鳳鳴計畫文創區 與綠色生活圈為鄰

「後站生活圈」東邊慢慢出現一座新的科技城，再往東南方看過去，則還有個「鳳鳴計畫」的文創區域，鳳鳴地區位處新北市鶯歌鎮、桃園縣龜山鄉、桃園市及八德市的交界；北部第二高速公路完工通車，不論由三鶯交流道經三峽或由大湳交流道直通該區，交通可謂極其便利。其中，鳳鳴車站是台鐵高架化計畫之中，將要興建的一個新車站，將可疏通原本依賴桃園火車站通勤或往來的鐵路乘客，也會形成一個新興的火車站商圈。

這個區域的交通建設還不止於此，1993年正式公告「鶯歌(鳳鳴地區)都市計畫(第一次主要計畫通盤檢討)」迄今已16年，2010年11月進行第二次通盤檢討公展。未來，台北捷運第三期路網三鶯線由頂埔站起，與台北捷運土城線、桃園捷運綠線建國站銜接轉乘，行經鳳鳴地區預計設置2站；台灣鐵路管理局亦規劃桃園捷運路網中的台鐵捷運紅線，並加設鳳鳴車站。預期由於交通條件改善，使得鳳鳴地區成為進入台北縣重要的門戶。

「鳳鳴計畫」其目標是要將鶯歌建設為一個國際陶瓷城，所以串連相關上、中、下游產業之外，還有整個城市環境的改變。新北市城鄉發展局2010年11月13日啟用「三鶯陶花源」，將給這個地區的居景觀品質帶來相當正面的影響，相當於20個足球場的河濱綠地，加上大漢溪畔的景觀園區，提升鶯歌綠色居住品值效果。

由於鳳鳴都市計畫區涵蓋桃園市與鶯歌鎮兩個區域，所以，不只是改變鶯歌鎮的城市環境，也會牽動桃園市境內的發展，再加上桃園市是國際門戶，國際觀光客如果要到鶯歌參觀這國際陶瓷城，從桃園火車站後站經由鳳鳴計畫區，進入鶯歌國際陶瓷城是最佳路徑；因此，鳳鳴車站周邊的區域開發也會形塑當地商圈。

根據規劃在鶯歌發展為國際陶瓷城的整體都市政策架構下，可配合國立台灣工藝中心的技術及乙種工業區的生產用地，將鳳鳴地區朝研發及生產的功能分區作發展。除乙種工業區可提供就業機會，市地重劃區有大量未開發可發展用地，地方上亦有居住人口的日常性商業及公共服務，可為鶯歌陶瓷城的生產及生活腹地。
 

計畫4-廣豐工商綜合區 複合多元商城

看完「後站生活圈」東邊的「龜山工業區科技城」、東南邊的「鳳鳴計畫文創特區」，再看看位在西南方的廣豐工商綜合區，歷經多年變更，2010年1月桃園縣政府已通過自辦地重劃，正式進入開發階段。商業區土地1.62萬坪，初步規畫為國際觀光旅館、商場、百貨零售與住宅等。廣豐已與假日飯店簽訂合約，未來飯店的營運將交由假日飯店負責。

桃園縣城鄉發展局對於轄區內工商綜合區發展的構想是：在工業區整體發展佈局上，可配合台鐵高架化計畫及強化都市核心發展機能，將桃園市及中壢市鐵路沿線，及台一線周邊工業土地，定位為優先轉型發展地區，未來以都市機能整合及空間移轉的思維，因應市場機制及都市發展需求選擇適宜的土地使用型態，分期、分區落實都市整體發展藍圖。

廣豐工商綜合區應該會如同大型購物中心設計理念，以達到「小城市」的多樣功能為目標，結合區域政策、生活圈規劃、建築設計、公共設施及道路交通系統整體考量，除具備購物之外，還提供休閒、餐飲、社交、文化等多重功能。

4大發展區 形塑「後站生活圈」增值空間

桃園火車站「後站生活圈」在東、南、西、北4大特定城市特色發展之下，加上區域內由中央與地方攜手推__動的重大交通建設，將使「後站生活圈」逐漸成型為一個優質住宅區域，享有住宅區安全寧靜、綠蔭覆蓋、便利交通的優質條件，卻未有繁華商業區可能帶入的噪音及壅塞交通，在其四周圍繞的區域，除可提供就業機會之外，還滿足其可四通八達到具有購物、觀光、科技及文創的商圈環境。

在這4大區塊的優越條件牽引下，桃園「後站生活圈」未來發展趨勢，將沿襲著台北市西門町往東區發展架構方式進行，換句話說，桃園的西門町是現在的「前站商圈」，而未來的桃園發展重心，則會在軌道建設發展、交通建設展開之後，從「前站商圈」快速的移轉到「後站生活圈」，因此，從房市自住、投資的觀點來分析，桃園買房未來增值焦點都應該以「後站生活圈」為第一考量。