央行不兇，房市不跌！6個字讓建商就範

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】在央行的「指導」之下，公股行庫土地融資、建築融資規範已經出爐，包括取得融資後1年內必須動工、最長不得超過2年、利率2％起跳、成數以7成為限；如果2年內遲未動工，利率再加至少0.25個百分點，並要求要立即還款。這樣的限制，對於建商能產生什麼效果嗎？經詢問幾位建商得到的答案是：「影響有限」。房地產資深人士指出：「央行不兇，房市不跌！其實，6個字就可讓建商就範，那就是『高利率、低成數』，現在的2％利率，7成貸款，對於建商來說，條件算是不錯，那能收到嚇阻效果呢？」

根據金融機構透露，央行對建商養地深惡痛絕，除在理監事會上要求合庫董事長劉燈城表態外，近期動作也轉趨積極。現在除了土地融資、建築融資緊縮外，央行也要求各行庫，比照目前「房貸雙周報」，定期將承做案件匯報央行。若有同業殺低利率，或超放成數，央行也希望公股行庫主動當「抓耙子」，向央行檢舉，以防類似貸款全倒向民營行庫。

行庫高層表示，對於大部分土地貸款，不論是蓋住宅或興建辦公大樓，本來就會要求建商提出興建計畫，多是2年內會完成，如今因央行施壓，銀行也只好轉要求建商，希望能在1年內動工。但他也不諱言，如果因涉及收購鄰地或土地變更等問題，建商有時會希望延長一點時間，這是業界常態。對此，央行表示瞭解，但也訂出「延期要有正當理由」的原則。
 

房地產人士指出，現在一般民眾買房的金融貸款條件，其實與建商的土建融資差不多，這樣的利率與貸款成數，民眾都能夠承受，更何況是這些近年口袋賺飽鈔票的建商，所以，儘管金融機構在央行的要求下，限制貸款利率與貸款成數之後，再加上限期開發，對於建商的嚇阻效果其實有限。

要「調控」建商，引導房市景氣回歸正常，其實並不難！央行其實可以與金融機構達成協議，對於一般民眾的房屋貸款維持現在的條件，但是，可以要求金融機構對於建商採行另外的辦法，對於建商的建築融資、土地融資部分，也許沒有辦法採行另外更高的利率政策，但是，只要金融機構大幅降低土地融資、建築融資的貸款成數，應該就馬上可以收到效果。

舉例，現在金融機構還願意以7成貸款額度給予建商的土地融資、建築融資，所以，建商買地花了10億元，建築工程需要4億元，這總計14億元的支出，建商自己只要出資4.2億元就可以(14×30%)，其它可以向金融機構融資9.8億元(14×70%)，而整件個案的銷售金額達22億元，一般來說，建商個案的投資報酬率都在30％，建商的獲利可達6.6億元(22×30%)，建商在這件個案裡，只出資4.2億元，最後的獲利金額為6.6億元，實際的投資報酬率高達57％[(6.6-4.2)÷4.2]。

銀行借了9.78億元給建商，只賺取微薄的2％利率，但是，建商的報酬率達到57％，銀行當然可以透過央行的力量，要求建商在利率上回饋更多，否則，調降土地融資、建築融資的貸款成數，也是相當正常的事。因為「建商向金融機構融資，賺的錢是卻金融機構的幾百倍」。