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列印【MyGoNews編輯部/綜合整理】國際會計準則(IFRS)規定，當企業用公允價值法評估其投資性不動產時，其公平市價與成本所產生的利益或損失，在第1年首次適用時，需列入資產負債表的股東權益項下，第2年再列入損益表的業外收入下的投資性不動產增值，每年重估認列1次，主管機關規定2013 年上市公司將 全面適用IFRS，預計上市公司2012年需開始依照IFRS編排比較報表，2011年需開始重估鑑價之動作。
上市公司旗下的不動產，若不是以營運自用，而是以投資賺取租金或資本增值為目的，則可視為投資性不動產(土地或建物)，IFRS規定須每年作資產重估鑑價，增值損益列入損益表，可發揮資產最大價值，預計壽險公司、或其下握有大筆投資性不動產的上市公司，皆可受惠。
績優傳產公司由於土地成本低廉，一旦地目從工業區變更為住宅或商業區，則土地價值將大幅提昇。加上近期台幣升值的推波助瀾下，資產增值利益將相當具想像空間。其中台肥、遠紡及黑松的土地增值利益皆可望超過新台幣百億以上；如以每股淨值貢獻度，則以黑松土地增值貢獻每股淨值高達41.41 元最多。
唯近期央行強力阻升台幣、積極打房及11月底五都選情不確定下，資產營建將面臨拉回修正的壓力。最佳介入買點預期應是2011年下半年。屆時各公司開始積極重估名下資產及2012年總統大選前的發酵，金融、資產及營建類股將有另一波更大的行情。
主管機關規定2013年所有上市公司的財報，需依照國際會計準則(IFRS)制定，其中在投資性不動產鑑價增值的部分，認列方式和程序如下：
(1) 根據IFRS 40號公報規定，公司可選擇採用成本法或公允價值法，作投資性不動產價值的衡量，但選擇公允價值法後，以後的財報就要一體適用，若繼續選擇成本法，未來還是可轉換為公允價值法作為衡量依據。
(2) 因2013年上市公司將全面適用IFRS，故上市公司2012年需開始依照IFRS編排比較報表，故2011年需開始重估鑑價之動作。
(3) 由於40號公報僅鼓勵並未強制要求公司，必須使用獨立評價專家的評價作為投資性不動產公允價值的基礎，公司仍可以內部評價系統決定資產的公允價值，但公司內部評價系統自行決定資產的公允價值時，將衍生額外的考量，例如公司本身是否有足夠的內部資源可決定出可靠的公允價值，或公司可否取得決定公允價值的參考資訊。若公司選擇使用獨立評價專家的評價時，40號公報規範評價專家必須具有經認證的相關專業機構，並且對於所評價的投資性不動產，有相同種類及地理位置的近期評價實務經驗，故企業要找到符合40號公報的評價專家卻有困難度。
(4) 當公司決定用公允價值法評估其投資性不動產時，其公平市價與成本所產生的利益或損失，在第1年首次(2013年) 適用IFRS時，需列入資產負債表的股東權益項下，故公司淨值將會增加。
(5) 第2年(2014年) 適用IFRS時，公司再將公平市價與成本所產生的利益或損失，列入損益表的業外收入項下的投資性不動產增值，並且每年重估認列1次。
上市公司旗下的不動產，若不是以營運自用，而是以投資賺取租金或資本增值為目的，則可視為投資性不動產(土地或建物)，IFRS規定須每年作資產重估鑑價，增值損益列入損益表，相較於目前我國僅允許採成本法作續後衡量，採公允價值法較能反映出資產的真正價值。預計壽險公司、或其下握有大筆投資性不動產的上市公司，皆可受惠。截至2009年的資產重估鑑價，國壽不動產增值320億元，每股淨值貢獻3.15元，新壽不動產增值326億元，每股淨值貢獻4.15元。
績優傳產股精華地段土地取得早，成本低廉，一旦台幣升值及不動產市況熱絡，資產題材將再度引爆績優傳產公司由於土地成本低廉，當時大多是工廠，一旦地目從工業區變更為住宅或商業區，則土地價值將大幅提昇。加上近期台幣升值的推波助瀾下，資產增值利益將相當具想像空間。其中台肥、遠紡及黑松的土地增值利益皆可望超過新台幣百億以上；如以每股淨值貢獻度，則以黑松土地增值貢獻每股淨值高達41.41元最多。(以上專題文章由寶來金融集團研究員曾耀德、施姵帆撰寫)
Q：為什麼要執行國際會計準則(IFRS)
A：資本市場之全球化已是一股不可擋之潮流，鑒於國內許多大型之上市(櫃)公司均已前往國外交易所掛牌交易，或於國外發行可轉換公司債以募集資金，相關財務資訊之編製及揭露均須符合當地規定；且考量國際間之商業交易日趨頻繁，國內企業設置海外子公司之情形亦漸普遍，國內企業之會計資訊與國際規定一致，將可節省企業編製相關報表之成本，有助於企業之國際化，並利於吸引外資投資國內企業，故為提升全球競爭力，我國應致力於建構與國際接軌的資訊公開制度，並推動會計準則與國際接軌，於是有國際會計準則(IFRS)規定。
