【不動產研究所】不動產投資之可行性評估

【MyGoNews地產研究所】評估一個不動產投資計畫案的可行性，折現現金流法的淨現值(Net PresentValue, NPV)可能是最常使用的指標之ㄧ。傳統的折現現金流法採用的現金流為定值，對應於投資期間現金流(包括流出與流入)的總折現值也會是定值。然而，實際的現金流常受到外在因素影響而具有隨機波動性，無法準確預知。因此，以傳統的折現現金流法估計的淨現值常與實際值產生顯著的差異。

本研究考慮租金市場的波動性及不動產維修費用的隨機性因素，利用蒙第卡羅模擬技術(Monte Carlo simulation technique)在預設的折現率條件下，對投資不動產的淨現值進行隨機取樣，藉以分析投資者需求報酬的可靠度(Reliability)。本研究將可靠度定義為資產淨現值大於零的機率，此機率係指在期望的報酬率條件下資產價值增加的機率，並將可靠度與報酬率的關係曲線稱為需求報酬可靠度曲線。此曲線可用來評估及比較不同投資計畫案的可行性，做為投資者決策的依據。

基於提出的評估方法，本研究針對三個互斥的投資計畫案(Mutually exclusiveprojects)進行可行性評估，並從中選擇同時滿足投資條件、投資者需求報酬及可靠度水準的相對最佳投資計畫案，做成投資決策。在計算淨現值時，假設不動產投資期間流入現金流及流出現金流均具有隨機性。

本研究報告作者為華夏技術學院建築系林正祥。

歡迎到 MyGoNews不動產網路新聞粉絲團說說你的看法。