【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2024年第2季國泰房地產指數，相較上一季與相較2023年均為價量俱漲。本季較上季開價大幅上漲，議價率小幅擴大，成交價大幅上漲；推案量、銷售率及成交量均大幅增加。展望下半年，新興科技應用商機持續擴增，可望支撐台灣出口動能，央行上修2024年全年經濟成長率為3.77％。考量2024年以來國內通膨率緩步回降，經濟溫和成長，央行維持政策利率不變；惟2023年下半年起，房市交易成長回升，不動產貸款占總放款比率仍高，央行於6月第六度調整選擇性信用管制措施，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款成數為六成，並調升存款準備率一碼，以減緩信用資源流向不動產市場。
 
進一步觀察各地區表現，相較2023年同季，成交價部分，除台北、新竹外，各地區成交價呈穩定或上漲；成交量部分，各地區均增加。從四季移動趨勢觀察，與2013年到2015年波段高點相比，各地區成交價均超過前次波段高點；成交量部分，各地區均有增加趨勢，中南高地區已超過前次波段高點。在科技產業帶動投資議題持續發酵、新青安房貸政策、股市站穩2萬點創造財富效果及通膨預期下，房市價量齊揚、成交量創歷史新高，房市持續熱絡。央行雖升準、加碼信用管制，惟在低利、AI產業、資金回流、股市表現等利多因素下，影響有限。綜合本季房市，相較上一季及2023年同期皆為價量俱漲，房市表現熱絡，但仍須留意央行選擇性信用管制、新青安精進措施及囤房稅上路等後續影響。
 
一、推案規模與類型
本季新推個案數共264件，推案戶數計有27,645戶，較上季及2023年同季均上升。總推案金額為5,575億元，較上季及2023年同季均上升；主力總價為2,014萬元，較上季及2023年同季均上升；其中大廈類型推案者佔87％，如附表所示。


二、價量指數狀況
1.可能成交價上漲，台南上漲較多--本季全國可能成交價相較上一季大幅上漲，除新竹下跌外，其餘地區維持穩定或上漲，其中台南上漲近7％較多。
2.開價上漲，台南上漲較多--本季全國開價相較上一季大幅上漲，除新竹下跌外，其餘地區維持穩定或上漲，其中台南上漲近9％較多。
3.議價率擴大，桃園議價率最低--本季全國議價率小幅擴大，除桃園縮減外，其餘地區維持穩定或擴大，其中桃園議價率5.9％最低。
4.推案金額大幅增加，台北增幅較大--本季全國推案金額大幅增加，各地區均增加，其中台北推案金額增加3倍多較多。
5.銷售率增加，高雄銷售率最高--本季全國銷售率大幅增加，除台北、新北減少外，其餘地區維持穩定或增加，其中高雄銷售率34.5％最高。
6.成交量(戶數)增加，台南增幅較大--本季全國成交量大幅增加，各地區均增加，其中台南成交量增加近3倍較多。
 
三、各地區市場表現 
1. 國泰台北市房地產指數，本季推案量(金額及戶數)創近5年來新高，成交量創近10年新高，其中信義區、松山區及中山區等精華區1-2房小宅產品，訴求低總價、低自備款造成熱銷。整體而言，相較上一季價量俱漲，房市表現熱絡；相較2023年同季價跌量增，價量背離，房市表現待觀察。
 
2.國泰新北市房地產指數，指標大案多集中於重劃區或具捷運題材加持區域如二重重劃區、新北環狀線沿線，相較上一季由於戶數量體規模大，銷售去化速度較慢；部分個案創區域高價，因建商品牌、產品規劃得宜，銷售表現仍佳。整體而言，相較上一季價穩量增，房市表現偏強；相較2023年同季價量俱漲，房市表現熱絡。
 
3. 國泰桃園市房地產指數，本季推案量(金額及戶數)創歷史新高，銷售率及成交量(戶數)創近10年來新高，由於桃園市房價基期低、建設題材豐富，青埔高鐵特區受惠軌道經濟效應，加上公園、綠地生活機能成熟，吸引大量雙北及新竹縣市外溢買盤，交易量能持續攀升。整體而言，相較上一季及2023年同季皆為價量俱漲，房市表現熱絡。
 
4. 國泰新竹縣市房地產指數，受透天個案影響，且推案地點多半位於新竹外圍基期較低區域，致房價下跌。台積電在竹科寶山擴建2奈米廠，緯創、智邦進駐竹北AI智慧園區，科學園區、產業園區結合高鐵效應，吸引科技新貴購屋置產，加上本季供給有限、推出個案戶數較少，致成交量大幅增加。整體而言，相較上一季及2023年同季皆為價跌量增，價量背離，房市表現待觀察。
 
5. 國泰台中市房地產指數，在建設及產業的雙重題材支撐下，台中市人口持續穩定成長，吸引品牌建商搶進推案，位於西屯區單元八重劃區、七期重劃區及水湳經貿園區等指標建案，銷售率表現佳。近期台積電中科二期擴廠確定，艾司摩爾進駐台中七期成立總部，在科技業帶動投資議題發酵下，成交量持續增加。整體而言，相較上一季及2023年同季皆為價穩量增，房市表現偏強。
 
6. 國泰台南市房地產指數，本季銷售率及成交戶數創歷史新高，房市價量俱揚。台積電南科3奈米投產，吸引全球五大供應商進駐南科，南科周邊區域及北外環沿線成為房市熱區，永康區及安南區銷售率表現突出。在科技業及股市上漲等議題發酵下，資金配置轉向房市致成交量大幅增加。整體而言，相較上一季價量俱漲，房市表現熱絡；相較2023年同季價穩量增，房市表現偏強。
 
7. 國泰高雄市房地產指數，受透天個案影響，透天推案地點多半位於中低價區，倘排除透天個案，大廈房價呈上漲趨勢。近期台積電高雄廠2奈米先進製程效應，輝達與鴻海宣布在高雄軟體園區建置先進算力中心，AI產業熱潮加上半導體S廊帶建置，加速高雄產業升級，帶來科技業人口紅利，也讓周圍房市買氣爆熱。整體而言，相較上一季與2023年同季皆為價穩量增，房市表現偏強。
 
8. 本季雙北、桃園、台中及台南地區大廈模型價與整體模型價接近，新竹及高雄地區大廈模型價高於整體模型價。從近五年資料分析，雙北推案幾乎均為大廈類型，由於房地價雙漲效應，近年桃園、台中推案亦以大廈類型為主，致大廈模型價與整體模型價接近。新竹及高雄地區透天推案產品多位於外圍區域，故大廈價高於整體模型價。台南地區近年大廈類型推案增加，惟大廈個案模型價平均低於整體模型價，但差距已縮小。從趨勢圖來看，視透天推案區位與品質差異，偶爾出現整體模型價高於或低於大廈模型價之情形。


四、國泰辦公室租金指數
1. 開價部分除南港園區大幅上漲，其他地區維持穩定；議價率及空置率部分，各地區皆維持穩定
 
相較上一季，開價部分除南港園區大幅上漲2.70％，其他地區維持穩定；議價率部分，各地區皆維持穩定；空置率部分，各地區皆維持穩定。
 
2. 台北市A辦租金開價，各路段皆維持穩定；議價率部分，忠孝襄陽路段大幅縮減，其餘路段維持穩定；空置率部分，仁愛敦南路段、南京松江路段微幅下降，其餘路段維持穩定
 
相較上一季，台北市A級辦公室租金開價部份，各路段皆維持穩定；議價率部分，忠孝襄陽路段大幅縮減2.31個百分點，其餘路段維持穩定；空置率部分，仁愛敦南、南京松江路段微幅下降1.28％、1.67％，其餘路段維持穩定。