【深度報告】順天建設搶占台中七、八期12建案

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】順天為台中地區建商，股本22.06億元，主要經營內容為出租、出售一般住宅與廠辦大樓，出售方式為主，且多為自建自售，為了提昇住宅銷售，收款門檻較低，因此建案採全部完工法入帳，建案銷售方式為興建前銷售3~4成，興建時採不推案，到了興建完工後再繼續推案，近年來除了台中地區的建案外，購地策略主要以台中七期及八期重劃區精華地區為主，順天未來成長動能將著眼於台中七期1,504坪土地與台中八期1,231坪土地。

順天建設目前推案有「視界觀」、「夏朵」、「科學家」、「敦凰」、「富域」與「領航家」，推案金額達65.5億元，預估可貢獻2010~2011年營收金額分別為8.29億元與16.42億元。

■「順天視界觀」位於台中工業區一路上，為3~4房為主力產品，總銷金額約16.2億元，已於4Q09完工交屋，貢獻2009年營收金額為7.2億元，2010年9月銷售率已達80％，預估貢獻2010~2011年營收金額，分別為7.29億元與1.62億元。

■「順天夏朵」位於市政北一路與文心路轉角口上，總銷金額為20億元，2Q08年推出，2010年9月銷售率已達70％，4Q08動工，預計4Q11完工，由於完工時間點落在2011年底，保守預估貢獻2011~2012年營收金額分別為7億元與10億元。

■「科學家」位於台中市文山三街，總銷金額為6億元，產品定位為首購族，平均每坪售價約在12~15萬元，4Q09年推出，銷售率已達100％，4Q09動工，預計3Q11完工，採全部完工法認列，預估貢獻2011年營收金額為6億元。
 

■「敦凰」位於中市松竹路與河北路交叉口，基地面積為524坪，總銷金額為12億元，產品定位為換屋族，每坪售價約在18~24萬元，1Q10推出，2010年9月銷售率已達70％，2Q10動工，預計2013年完工，短期將不會有營收貢獻。

■「順天富域」位於台中高鐵站區內，土地面積為1,006坪，總銷金額為2.8億元，預計將興建36戶透天別墅，銷售率已達60％，已於4Q09，預計4Q10完工，預估貢獻2010~2010年營收金額為1億元與1.8億元。

■「領航家」位於台中市文山三街，總銷金額為8.5億元，為「科學家」二期，產品定位為首購族，平均每坪售價約在12~15萬元，4Q09年推出，2010年9月銷售率已達60％，2Q10動工，預計2012完工，採全部完工法認列，IBTSIC預估貢獻2012年營收金額為5.1億元。

順天除了建案開發外，也著手中部工業區的開發。在豐洲工業區開發案，總面積約47公頃，回顧2008~2009年貢獻營收金額為0.23億元與1.4億元(毛利率皆為100％)，預估豐洲工業區開發將可貢獻2010年營收金額為1.8億元，貢獻順天EPS為0.81元。

■「經貿大樓」方面，位於市政路與文心路口，為順天建設向教育部租地興建商辦大樓，基地面積為1,520坪，總樓地板面積為13,076坪，已於2008年開始動工，預計2010年底完工，完工後每年可頁獻租金收入約1.38~1.72億元，扣除折舊等相關費用後，淨利約0.52~0.86億元，貢獻順天每年EPS約0.23~0.39元，粗估貢獻2011~2012年營收金額為0.96億元與1.2億元。

順天建設土地庫存主要有4筆，全數皆在台中市，其中西屯區2筆、西區1筆與南屯區1筆，合計基地面積達1.1萬坪，推估總銷金額可達185億元，淨利率個別以20~30％計算，淨利金額可達48~52億元，貢獻順天建設EPS為22~24元。
 

■「台中八期」，位於南屯區南苑公園旁，基地面積為1,231坪，土地成本約在7.14億元，總銷金額將為40億元，粗估毛利率可達30~35％，預計最快將在2011年推出。

■「台中七期」位於惠中路與市政路口角地，基地面積達1,504坪，土地成本約在16.65億元，預計將興建住宅大樓為主，總銷金額約85億元，粗估毛利率可達30~35％，預計最快將在2011年推出。

■「中港路案」位於台中港路二段上黎明路口附近，基地面積達650坪，土地成本約在5.1億元，預計將興建住宅大樓為主，總銷金額約20億元，粗估毛利率可達25~30％，預計最快將在2011年推出。

■「順天天賦」，位於台中中清交流道附近，為順天向台銀以12.11億元標下約7,658坪土地，順天以別墅產品推出，先前順天2008年中推出，但遇上金融海嘯，導致銷售情況不如預期，因此順天暫停出售，未來將視房地產景氣再擇時推出，預計最快在2011年推出。

順天2010年營收來源主要以「視界觀」與「豐洲工業區」為主，分別貢獻營收金額為7.29億元與1.8億元，其中豐洲工業區毛利率高達100％，帶動順天2010年全年毛利率高達40~45％。預估順天2010年營收金額為10.14億元，YoY+3.51％，營業利益為3.24億元，YoY+19.02％，稅後盈餘為3.32億元，YoY+23.93％，稅後EPS 1.50元。

展望2011年，順天建設主要營收來源為新建案為主，如「夏朵」、「科學家」與「富域」為主，上述三個新建案貢獻順天2011年營收金額為14.8億元。但受到2010年豐洲工業區開發毛利率100％，基期墊高，順天2011年獲利金額將呈現小幅成長。預估順天2011年營收金額為17.41億元，YoY+71.71％，營業利益為3.25元，YoY+0.39％，稅後盈餘為3.52億元，YoY+6.28％，稅後EPS 1.60元。